Einschätzung erstes Finanzierungsgespräch

[HB-NH2015]

So nun wirds endlich konkret.

Waren Mittwoch mal bei der ersten Bank (Sparda Hessen) und haben unser Vorhaben vorgestellt.

Wir werden noch zu weiteren Banken bzw. zu einem Vermittler gehen, wollen aber mal im Forum erfragen wie wir unsere ersten Informationen von der Sparda Bank einordnen können.
Zum einen in Bezug auf die Konditionen, zum anderen von den vorgeschlagenen Vertragskonstrukten.

Gesamtkosten: 359.820 € (Beleihungswert lt. Sparda 346.020 €)
Eigenleistungen: 16.500 €
Eigenkapital: 73.000 €
Darlehen: 270.070 €
Wunschrate: < 1.100 €

Leider bietet die Sparda nur 15 Jahre Zinsbindung auf Ihre eigenen Darlehen an.
Wir hatten uns 20 Jahre Zinssicherheit erhofft.
Auch bietet die Sparda Tilgungsänderungen nur gegen Gebühr an und Erhöhung der Tilgung geht von der Sondertilgung ab.
Deshalb lieber <1.100 € und wenn möglich sondertilgen.

3 "Finanzierungsvorschläge" (dürfen sie ja ohne Schufa noch nicht Angebot nennen) haben wir erhalten, die ich mir wie folgt zusammengefasst habe:

Option 1 - Annuitätendarlehen 15J & Kfw55 20J (Gesamt: 270.000 €)

1) Annuitätendarlehen 15 Jahre Zinsbindung
- 170.000 € Darlehen
- 1,52% Sollzins / 1,53 % Effektivzins
- Tilgungssatz 3,00% (darunter kostet es Zinsaufschlag)
- 5% Sondertilgungen pro Jahr inkl.
- 3 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- optional 0,04% Zinsaufschlag für 12 Monate Bereitstellungszins-frei
- mtl. Rate 640,33 €
- Restschuld nach 15J = 83.604,31 €
- Getilgt in 15J = 86.395,69 €
- Zinsen in 15J = 28.863,71 €

2) Kfw 55 (Programm 124) 20 Jahre Zinsbindung
- Konditionen geschätzt, erst ab 01.04.2016 verfügbar
- 100.000 € Darlehen
- 1,50 % Sollzins / 1,51 % Effektivzins
- Tilgungssatz 3,30 % (minimum?)
- 12 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- 1. Jahr Tilgungsfrei (nur Zinsen)
- mtl. Rate 400 €
- Restschuld nach 20 J = 27.138,89 €
- Getilgt in 20J = 72.861,11 €
- Zinsen in 20J = 19.471,39 €

Gesamtrate Jahr 1 = 766,16 €
640,33 € Annuitätendarlehen
+ 125,83 € nur Zinsen Kfw 55 (153)

Gesamtrate Jahr 2 - 15 = 1.040,33 €

Rate ab Jahr 16 = 400 € + ???
400 € vom KfW 45 (153)
+ Anschlussfinanzierung Restschuld 83.604,31 € vom Annuitätendarlehen

Rate ab Jahr 21 = ???
??? € Anschlussfinanzierung Restschuld 83.604,31 € minus 5 Jahre Tilgung vom Annuitätendarlehen
+ ??? € Anschlussfinanzierung Restschuld 27.138,89 € vom KFW 55 (153) Darlehen


Option 2 - Annuitätendarlehen & KFW55 20J und KFW Wohneigentum 10J (Gesamt: 270.000 €)

1) Annuitätendarlehen 15 Jahre Zinsbindung
- 150.000 € Darlehen
- 1,52% Sollzins / 1,53 % Effektivzins
- Tilgungssatz 3,00% (darunter kostet es Zinsaufschlag)
- 5% Sondertilgungen pro Jahr inkl.
- 3 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- optional 0,04% Zinsaufschlag für 12 Monate Bereitstellungszins-frei
- mtl. Rate 565 €
- Restschuld nach 15J = 73.767,94 €
- Getilgt in 15J = 76.232,06 €
- Zinsen in 15J = 25.467,94 €

2) KFW 55 (Programm 153) 20 Jahre Zinsbindung
- Konditionen geschätzt, erst ab 01.04.2016 verfügbar
- 100.000 € Darlehen
- 1,50 % Sollzins / 1,51 % Effektivzins
- Tilgungssatz 3,30 % (minimum?)
- 12 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- 1. Jahr Tilgungsfrei (nur Zinsen)
- mtl. Rate 400 €
- Restschuld nach 20 J = 27.138,89 €
- Getilgt in 20J = 72.861,11 €
- Zinsen in 20J = 19.471,39 €

3) KFW (Programm 124) 10 Jahre Zinsbindung
- 20.000 € Darlehen
- 1,40 % Sollzins / 1,41 % Effektivzins
- Tilgungssatz 10,43 % (Volltilger)
- 12 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- 1. Jahr Tilgungsfrei (nur Zinsen)
- mtl. Rate 197,20 €
- Restschuld nach 10 J = 0 €
- Getilgt in 10J= 20.000 €
- Zinsen in 15J = 1.509,10 €

Gesamtrate Jahr 1 = 714,33 €
565 € Annuitätendarlehen
+ 125,83 € nur Zinsen KfW 55 (153)
+ 23,50 € nur Zinsen KfW (124)

Gesamtrate Jahre 2 - 10 = 1.162,20 €
565 € Annuitätendarlehen
+ 400 KfW 55 (153)
+ 197,20 KfW (124)

Rate Jahre 11 - 15 = 965 €
565 € Annuitätendarlehen
+ 400 € KfW 55 (153)

Rate ab Jahr 16 = 400 € + ???
400 € vom KfW 45 (153)
+ Anschlussfinanzierung Restschuld 73.767,94 € vom Annuitätendarlehen

Rate ab Jahr 21 = ???
??? € Anschlussfinanzierung Restschuld 73.767,04 € minus 5 Jahre Tilgung vom Annuitätendarlehen
+ ??? € Anschlussfinanzierung Restschuld 27.138,89 € vom KFW 55 (153) Darlehen


Option 3 - Annuitätendarlehen & Bausparer (Gesamt: 274.000 €)

Bei dieser Option hat die Beraterin mit 4.000€ mehr Darlehen gerechnet.
Ist mir erst zu Hause aufgefallen.

1) Annuitätendarlehen 15 Jahre Zinsbindung
- 101.000 € Darlehen
- 2,15% Sollzins / 2,17% Effektivzins (weil nachrangig!)
- Tilgungssatz 3,00% (darunter kostet es Zinsaufschlag)
- 5% Sondertilgungen pro Jahr inkl.
- 3 Monate Bereitstellungszins-frei (danach 3% p.a.)
- optional 0,04% Zinsaufschlag für 12 Monate Bereitstellungszins-frei
- Rate 433,46 €
- Restschuld nach 15J = 47.072,74 €
- Getilgt nach 15J = 53.927,26 €
- Zinsen in 15J = 24.095,54 €

2.1) Schwäbisch Hall Bausparer 15 Jahre nur Zinsen
- 173.000 € Darlehen
- 1,42% Sollzins / 1,51% Effektivzins (inkl. aller Kosten und Kontogebühren in der Zins/Ansparphase)
- mtl. Zinsrate 204,72 €
- Restschuld nach 15J = 173.000 €
- Zinsen in 15J = 36.849,60 €

2.2) Schwäbisch Hall Bausparer 15 Jahre / 1 Monat Ansparen
- mtl. Spar-Rate 416 € ("Regelsparrate" wäre >800€)
- Guthaben nach 15J = 73.904,23 €

3) Schwäbisch Hall Bausparer 13 Jahre & 5 Monate Tilgung
- 99.095,77 € Darlehen nach Verrechnung des Guthabens
- 2,85 % Sollzins / 3,10 % Effektivzins
- Tilgungssatz 3,00 %
- mtl. Rate 742 €
- Restschuld nach 13J/5M = 0 €
- Getilgt in 13J/5M = 99.095,77 €
- Zinsen in 13J/5M = 20.395,91 €
- Soweit ich weiss kommen hier noch mal 1.932 € Kontoführungsgebühren (12€ pro Monat) hinzu. In der Ansparphase sollen sie angeblich im Effektivzins einberechnet sein.

Der Bausparer ist ein "Fuchs2 / FuchsImmo1 (XV)"

Gesamtrate Jahre 1 - 15 = 1.054,18 €

Rate ab Jahr 16 = 754 € + ???
742 € vom Bausparer
+ 12 € Kontoführung Bausparer
+ Anschlussfinanzierung der übrigen 47.072,74 € vom Annuitätendarlehen

 

[HB-NH2015]

Habe noch vergessen zu erwähnen dass wir eigentlich erst im Mai/Juni unterschreiben wollen und 12 Monate Bereitstellungsfrei benötigen (Fertighaus in der Planung mit Stellung frühestens im Mrz/Apr 2017 + 3 Monate Innenausbau).
Selbst dann zahlen wir noch ein wenig Bereitstellungszinsen aber die großen Posten sind dann definitiv schon abgerufen.

Bei den Annuitätendarlehen werden wir also 0,04% Aufschlag hinnehmen müssen.
Dürfte nicht mehr als 5-6 € in der mtl. Anfangsrate ausmachen. Auf die gesamte 15 J Dauer etwa 860€ bei Option 1. Bei den anderen aufgrund der niedrigeren Darlehenssumme etwas weniger.


Ich persönlich tendiere rein gefühlsmässig zu Option 1.
Die Rate ist angenehm und ich verstehe das Konstrukt.

Option 2 hat eine mir zu hohe Rate und die Vorteile des kleinen KFW 124 Darlehens dürften sich in Grenzen halten.

Und Option 3 ist mir mit dem ganzen Bausparzeugs irgendwie suspekt und mein Bauchgefühl sagt ein.

Ich schaffs aber nicht diese sehr unterschiedlichen Optionen sinnvoll in Excel zu vergleichen.

 

[HilfeHilfe]

Hallo ! Erstens Finger weg von Konstrukten die ihr nicht versteht ( Bausparvertrag , Riester ) 3% Tilgung in Option 1 ist mehr als vernünftig . Ansonsten wegen den 20 Jahren gängige Vermittler kontaktieren