Einschätzung Finanzierbarkeit und zu erwartende Konditionen

[Sascha84]

Hallo liebes Forum,

Nachdem die letzten 2 Jahre viel unseres zuvor angesparten Eigenkapitals abgeflossen ist (Kauf von 2 PKW, 2x Rückzahlung Bafög, Hochzeit und Nachwuchs...) hatten wir eigentlich geplant die nächsten 1-2 Jahre ordentlich Eigenkapital anzusparen um uns dann unseren Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Als Vorbereitung für einen zukünftigen Hauskauf schauen wir uns immer mal wieder Immobilien an, einfach um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen was man denn so für verschiedene Budgets erwarten kann und was wir auch selbst so von unserem Haus erwarten.

Heute hatten wir wieder eine Besichtigung und das Haus hat uns super gut gefallen sodass wir uns jetzt Fragen ob wir es nicht bereuen werden da nicht zuzuschlagen zumal wir den Preis auch sehr vernünftig finden.

Mein Bruder, der sicher etwas risikoscheuer ist als ich, hat immer an mich plädiert mindestens 25% der Kaufkosten (Haus + Nebenkosten) als Eigenkapital einzubringen, da sind wir aber weit von entfernt und dazu würde es noch die o.g. 1-2 Jahre sparen brauchen. Da ich bislang noch nicht mit einer Bank oder Finanzberater zu dem Thema gesprochen habe, würde ich mich über euer Feedback freuen ob ihr das Vorhaben für tragbar haltet oder ob wir massive finanzielle Nachteile bei der Finanzierung aufgrund unseres geringen Eigenkapitals zu erwarten haben,

Allgemeines zu Euch:

• Ehepaar mit einer Tochter
• Ich 34, Frau 33, Tochter 1,5
• Evtl. möchten wir nochmal ein zweites Kind haben
• Ich bin seit 8 Jahren als Projektleiter in einem deutschen Konzern tätig, meine Frau arbeitet aktuell als Sachbearbeiterin bei einem Immobilienunternehmen (Quereinstieg, da Sie in ihrem studierten Beruf "Chemie" nach der Elternzeit keine Anstellung gefunden hat). Ihr Job ist aktuell befristet.
• Beide angestellt
• Ich arbeite rund 40h, meine Frau 35h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Mein Nettoeinkommen liegt bei 4.500€, das meiner Frau bei 1.200€. Dazu gibt es 190€ Kindergeld, also insgesamt haben wir ein Monatsnetto von ca. 5.900€
• Ich erhalte noch einen vertraglich geregelten jährlichen Bonus i.H.v. ca. netto 7.000€. Der soll aber für Urlaube oder sonstiges dienen und nicht weiter bei der Hausfinanzierung betrachtet werden.
• Aktuell können wir max. 50.000€ verfügbares Eigenkapital für das Vorhaben einbringen.

Ausgabensituation:

• Unsere monatlichen Ausgaben belaufen sich im Schnitt auf 3.300€.
• Damit sind alle Kosten (inkl. Kinderbetreuung und Spassbudget für die Erwachsenen) abgedeckt. In diesen Ausgaben ist außerdem eine Kaltmiete von ca. 650€ für unsere aktuelle 110 m² Mietwohnung enthalten die beim Hauskauf ja wegfallen würde

Sparleistungen:

• Aktuell sparen wir im Schnitt ca. 2.600€/Monat. Also alles was am Monatsende noch auf dem Konto ist.

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt: 5.900€
• Ausgaben gesamt: 3.300€
• Saldo: 2.600€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen: 650€ Miete würden wegfallen.

Allgemeines zur Immobilie:

• Grundstück: 560 qm , Wohnfläche 140 qm + Keller
• Altbau 1958
• Eine Garage
• Anfang 2000 wurde etwas modernisiert (neue Elektro & Wasser Installation, neue Bäder, Keller ausgeschachtet...). Evtl. müsste zeitnah noch etwas Geld in eine neue Heizungsanlage und neue Fenster investiert werden um es energetisch etwas aufzubessern.

Bau- oder Kaufkosten:

• Kaufkosten 380.000€
• Nebenkosten inkl. Makler ca. 50.000€
• Gesamtkosten ca. 430.000€

sonstige Kosten:

• andere Ausgaben wie Umzug etc. werden anderweitig gedeckt

Kostenzusammenstellung:

• Gesamtkosten: 430.000€
• Eigenkapital: 50.000€
• Finanzierungsbetrag: 380.000€

Die monatliche Rate sollte auch gut mit nur meinem Einkommen tragbar sein, falls meine Frau aufgrund von evtl. zweitem Kind oder anderen Gründen ihre Einnahmen (zumindest zeitweise) verliert. Würde es sich da anbieten mit Sondertilgung zu arbeiten oder gibt es Kredite bei denen man die monatlichen Raten anpassen kann?

Ich freue mich auf euer Feedback und bitte lasst es mich wissen falls weitere Informationen benötigt werden!

Viele Grüße

 

[nordanney]

Lockere Finanzierung. Bei 5% Annuität bleiben Euch noch mtl. 3.000 € zum leben (Bonus und Frau unberücksichtigt).

Falls Euch das nicht reicht, wird es natürlich eng ;-)

 

[ghost]

Je nach Anbieter lässt sich die Tilgungsrate je nach Angebot mehrmals pro Jahr oder unbegrenzt in einem bestimmten Korridor verschieben. Also z.B. Absenkung auf 1% Tilgung oder Steigerung auf 5%.
Das ist aber je nach Angebot unterschiedlich.

Die 100% Finanzierung bringt dir halt einen schlechten Zins >2% bei einer 20J Laufzeit ein.
Allerdings was wäre die Alternative?: Steigen die Preise in den nächsten 1-2 Jahren weiterhin 10% p.a. dann wird eure gute Sparleistung durch die höhere Wertsteigerung überkompensiert.
Ihr steht dann zwar mit 120k Eigenkapital da, aber das Objekt kostet dann vll. 450k.

Wenn das Objekt passt und preislich ok ist (was selten ist in diesen Tagen) wieso dann nicht?
Vielleicht auch mal so Sachen wie Arbeitgeberdarlehen etc prüfen.
Eventuell gibt es doch einen besseren Zins.

Ganz so locker finde ich die Sache jedoch nicht:
Eigenkapital Frau außen vor, Bonus außen vor

1500 bis 1750 Rate
Nebenkosten Haus, lässt sich schlecht schätzen wg. des energetischen Zustandes 1,5€ pro m2 dann sind es 210€
(!) Instandhaltung 250-500€ (aufgrund des Alters und insbesondere aufgrund der bereits anstehenden Reparaturen)

Mit den obigen Ausgaben kommt dann schon in Richtung 4T bis 4,5T.
Trotzdem immer noch gut machbar.

 

[HilfeHilfe]

Ist doch solide . Passt !

 

[Sascha84]

Vielen Dank für eure Antworten, das bringt mich wirklich weiter nochmal weitere Meinungen zu der Sache zu hören!
Den Gedankengang zukünftige Wertsteigerung vs. zusätzlichen Eigenkapital Aufbau finde ich sehr interessant, so habe ich das noch nie betrachtet...
Eine Frage habe ich noch zu der Antwort von ghost:
Du schreibst dass aufgrund der 100% Finanzierung die Zinsen hoch sein werden. Gibt es da eine übliche Grenze ab wann die Zinsen sprunghaft besser werden (bspw. 90%) oder verläuft das Recht linear sodass jetzt 10 oder 20t€ mehr eingebrachtes Eigenkapital keine große Verbesserung bringen würde?

 

[Yosan]

Soweit ich weiß gibt es eine solche Grenze bei 80%
Aber geht erstmal zu Banken hin...man kann auch bei einer Vollfinanzierung gute Konditionen bekommen. Klar, nicht so gute wie wenn man mega viel Eigenkapital hat aber momentan sind die Zinsen ja so günstig, dass das echt nicht dramatisch sein muss