(fast) Kernsanierung Einfamilienhaus 1968 / welche Kosten kommen auf uns zu?

[11ant]

seit längerem verfolge ich immer wieder verschiedene Threads hier im Forum und habe mich nun selbst angemeldet, da nach jahrelanger Suche unser Kauf- und damit Sanierungsvorhaben konkrete Züge annimmt.

Baujahr 1968, das ist etwas jünger als das hier ausführlich beschriebene Beispiel von @LordNibbler https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierung-bestandsimmobilie-unser-weg-zum-haus.31363/

Wir haben nun ein konkretes Objekt im Blick und sind derzeit dabei, uns ein möglichst realistisches Bild der auf uns zukommenden Sanierungskosten zu machen.

Dann kann für die Diskussion förderlich sein, es einmal näher zu zeigen: Fotos vom Zustand, und am besten auch Grundrisse in der Synopse Bestand/Umbauwunsch und Schnitt.

Wir möchten uns rückwärts nähern, eine gute Vorstellung der Sanierungskosten bekommen, das von 1,1 Mio. abziehen und dann ein entsprechendes Angebot an den Verkäufer machen. Wenn sie es annehmen - gut. Wenn nicht - auch ok, wir möchten auf keinen Fall etwas kaufen und dann jahrelang in einer unfertigen Immobilie wohnen oder uns komplett überfordern mit einem riesigen Kredit.

Das ist eine populäre, aber meist zum Scheitern verurteilte Idee: so nachvollziehbar sie aus der Perspektive der Käufer ist, desto schlechter funktioniert sie, eben weil sie einseitig aus der Perspektive der Käufer gedacht ist. Die Verkäufer hingegen haben ihre Vorstellungen vom Restwert ihres Objektes häufig auch irgendwie "abgesichert", und fühlen sich in dieser Einschätzung angegriffen bzw. den Wert des Objektes geringgeschätzt und geben es lieber einem Mehrbieter. Die Wahrscheinlichkeit, sich mit dieser "Wertermittlungsmethode" rauszukicken, ist also extrem hoch. Das von mir oben verlinkte Beispiel ist übrigens ein im bereits begonnenen Bewohnen modernisiertes und bald auch umgebautes Objekt, was wohl gut zu klappen scheint. Dem letzten Satz stimme ich allerdings voll zu.

 

[danibel]

Baujahr 1968, das ist etwas jünger als das hier ausführlich beschriebene Beispiel von @LordNibbler https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierung-bestandsimmobilie-unser-weg-zum-haus.31363/

Vielen Dank, ich lese mich da mal rein! Auf den ersten Blick sieht es super detailliert aus, super dokumentiert.

Dann kann für die Diskussion förderlich sein, es einmal näher zu zeigen: Fotos vom Zustand, und am besten auch Grundrisse in der Synopse Bestand/Umbauwunsch und Schnitt.

Wir möchten am Grundriss rein gar nichts ändern, der passt genau so wie er ist - fast ein Wunder! Habe ihn trotzdem mal eingefügt zwecks Kostenschätzung zu Elektro und Wasser (denke mal, da kann ein Grundriss helfen wegen der Meter an Leitungen die nötig sind).

Das ist eine populäre, aber meist zum Scheitern verurteilte Idee: so nachvollziehbar sie aus der Perspektive der Käufer ist, desto schlechter funktioniert sie, eben weil sie einseitig aus der Perspektive der Käufer gedacht ist. Die Verkäufer hingegen haben ihre Vorstellungen vom Restwert ihres Objektes häufig auch irgendwie "abgesichert", und fühlen sich in dieser Einschätzung angegriffen bzw. den Wert des Objektes geringgeschätzt und geben es lieber einem Mehrbieter. Die Wahrscheinlichkeit, sich mit dieser "Wertermittlungsmethode" rauszukicken, ist also extrem hoch.

Da hast du natürlich recht, jede Seite kommt von ihrer eigenen Seite und dafür muss man Emphatie haben. Wir würden das Ganze natürlich respektvoll kommunizieren, aber am Ende kommt es ja trotzdem dabei raus: Entweder, wir können und Haus + Sanierung leisten, oder nicht. Wir möchten nicht am Ende weit über Budget rauskommen, egal wie schön das Haus ist oder wie gut uns der Grundriss gefällt :) Wenn unser Maximalbudget unter dem Mindestpreis der Verkäufer liegt, dann ist das auch ok und wir würden weitersuchen.

 

[hausbau_phobos]

Deine Herangehensweise kann durchaus funktionieren.
Wir habens auch exakt so gemacht.

Ich habe klar kommuniziert, dass ich keine Lust auf intransparente Verhandlungen und ewiges hin und her hätte, dass unser Budget bei X liege, wir mit Gutachter Umbaukosten von Y budgetieren würden uns der Maximalpreis den wir bereit wären zu zahlen dementsprechend Z wäre.
Ich wär aber auch tatsächlich sonst gegangen und hätte mich auf keinerlei Mehr eingelassen, weil wir nicht kaufen mussten.
Wurde akzeptiert - eventuell ist dafür jetzt der richtige Zeitpunkt, es sind nicht viele Käufer unterwegs. Vor einem Jahr hätte das vermutlich nicht geklappt...

 

[Harakiri]

Beispiel: Die Fassadendämmung (hochwertiges Material, damit der Dachüberstand nicht verlängert werden musste) mit gut 220qm (Fläche ohne Fenster) sollte vom Handwerker gute T€ 80 kosten.

Das ist aber schon sehr teuer - nehme nicht mein Projekt, da wir wirklich sehr günstig Außendämmung & Putz bekommen haben, aber als zufällige Beispiel von einen anderen Projekt, Anfang 2023 durchgeführt: ca. 340 qm zu bearbeitende Fläche, für alles (Einrichtung, Sockelschienen, WDVS EPS 032 Platten, Eckschutz, Dichtbänder, Armierung, Leichtputz, Grund & Deckbeschichtung) hat am Ende ca. 45.000 € brutto gekostet, oder ca. 132 € / qm all-inklusive (bis auf Baugerüst, da getrennt kalkuliert/beauftragt).

Gut, war Neubau, daher sicherlich für die Untergrundvorbereitung noch was anzusetzen, und die Lohnkosten sind sicherlich höher aber ich kann mir nicht so richtig vorstellen, wie man auf über 350 € / qm nur für die Dämmung kommen kann.

 

[KarstenausNRW]

Gut, war Neubau, daher sicherlich für die Untergrundvorbereitung noch was anzusetzen, und die Lohnkosten sind sicherlich höher aber ich kann mir nicht so richtig vorstellen, wie man auf über 350 € / qm nur für die Dämmung kommen kann.

220qm Dämmfläche (+ Sockeldämmung) zzgl. 20 Fenster mit Laibungen. Hochwertige Dämmung - kein EPS, sondern Phenolharzdämmung WLG 022, die etwa 100€/qm im Internet kostet (der Handwerker stellt mehr in Rechnung). Dafür aber die hohen Kosten für die Verlängerung des Dachüberstandes gespart. Ansonsten hätte der Dachdecker fleißig am Dach arbeiten müssen.
Insofern ein deutlich aufwändigeres Projekt (z.B. Fensterlaibungen bzw. Dämmung auf Klinkerfassade) bzw. nicht so günstige Materialien (Dämmplatten, Spezialkleber für Phenolharz und passender Putz). Dafür jetzt aber annähernd KfW 40 und 40% Förderung.
Das, was Du als all in Preis kennst, ist bei mir noch nicht mal das Material...

 

[Harakiri]

OK, Resol ist tatsächlich wesentlich teurer, aber auch so - EPS 032 140 mm kostet i.d.R. um die 18 € / qm, im gleichen Laden kostet webertherm RS 021 140 mm 90 € / qm. Lass es 80 € / qm Mehrpreis sein, bist du mit 350 € / qm trotzdem jenseits von gut und böse.

Ich bin sicher, dass es bei dir sich so gerechnet hat bzw. anders nicht möglich oder teurer gewesen wäre, aber man soll nicht unbedingt die Kostenplanung basierend auf solche Sonderfälle basieren.