Finanzierung einer zweiten Immobilie möglich?

[Aliona]

Wir planen aktuell eine zweite Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben.
Ich besitze bereits eine sicher vermietete Immobilie, im Rahmen dieses Posts geht es um die Frage, ob und in wieweit eine weitere Finanzierung machbar ist.

Familie:
2 Personen (34 + 30), keine Kinder oder Tiere
Wir besitzen neben der Immobilienfinanzierung keine Kredite oder Schulden. Die Schufa hat ausschließlich positive Einträge zu uns. Wir wohnen in NRW.

Immobilie 1:
Restschulden ca. 85.000 Euro
Kreditrate pro Monat inkl. recht hoher Tilgung: 480 Euro
Mieteinnahmen: 550 Euro (ohne Strom und Gas)
Es besteht kein Renovierungsstau, umfangreiche Modernisierungen wurden in 2013 durchgeführt.

Durch die Mieteinnahmen können sämtliche Nebenkosten wie Müll, Grundsteuer, Abwasser, Schornsteinfeger oder ähnliches vollständig abgedeckt werden inkl. der Kreditrate.

Die Immobilie ist sicher vermietet und bei Auszug kann sehr kurzfristig ein neuer Mieter einziehen, die Nachfrage der Immobilie ist durch Lage und Preis vorhanden.

Als eigene Bewertung sehe ich diese Immobilie gesund finanziert und entsprechende Rücklagen werden auch getätigt (siehe unten im Finanzplan).

Immobilie 2 (möchten wir kaufen):
Haus ca. 200.000 Euro
Kaufnebenkosten: ca. 20.000 Euro
Eigenkapital vorhanden: ca. 30.000 Euro
(Grund für das geringe Eigenkapital liegt an sehr häufigen, teuren Reisen weltweit in den letzten 10 Jahren. Es wurde recht gut "gelebt".)

Die Immobilie soll zu 100% finanziert werden, die Kaufnebenkosten bezahlen wir selbst. Die restlichen 10.000 Euro an Eigenkapital gehen für Kleinkram bzw. Rücklagen darauf.

Zur Immobilie: Baujahr 2000-2005, modern und renoviert. Es besteht kein großer Renovierungsbedarf oder Anschaffungskosten für Möbel oder Umbau. Es kann praktisch sofort eingezogen werden ohne Zusatzkosten.

Einkommen:
Person 1: 2900 Euro netto (+ 13. Gehalt)
Person 2: ab Ende 2014 ca. 1000 Euro netto pro Monat (aktuell 0)

Finanzplan:
2900 Euro Einkommen
(Person 2 bleibt erst einmal unberücksichtigt)

(Block Immobilie 1)
- 480 Immobilienkredit Immobilie 1
+ 550 Mieteinnahmen Immobilie 1
- 60 Nebenkosten Immobilie 1 umgerechnet auf den Monat
- 200 Steuer auf Mieteinnahmen Immobilie 1
- 200 freiwillige Rücklagen für Immobilie 1

(monatliche Fixkosten)
- 20 GEZ
- 40 Pay-TV
- 20 Internet / Telefon
- 35 Mobilfunk
- 50 Haftpflicht/Rechtsschutz/Unfallversicherung umgerechnet auf den Monat
- 10 KFZ-Steuer umgerechnet auf den Monat
- 30 KFZ-Versicherung umgerechnet auf den Monat
- 200 Benzin / Zugticket
- 600 sonstiges (zB Lebensmittel)

= 1505 Euro noch zur Verfügung

Die aktuelle Miete die wir zahlen berücksichtige ich nicht, diese fällt ja weg wenn wir Eigentum haben. Für die zusätzliche Immobilie setze ich an:

Immobilie 2:
- 1000 Euro Immobilienkredit Immobilie 2
- 300 Euro Nebenkosten Immobilie 2 (zB Strom, Gas, Wasser)
- 100 Euro Steuer usw für Immobilie 2 (zB Grundsteuer, Müll, Schornsteinfeger)

Ist auf dieser Basis eine Finanzierung der 2. Immobilie möglich? Nach meiner Rechnung wären noch 105 Euro übrig + das zusätzliche Einkommen von Person B, welches ab ca. Oktober erwartet wird. Ich habe sämtliche Positionen recht hoch bzw. zu meinem Nachteil angesetzt.

Alternativ, welche Optionen bestehen? Zum Beispiel:
- Reduzierung monatliche Rate für Immobilie 2 auf ca. 800 Euro
- Reduzierung Rücklagen Immobilie 1, bis Person 2 ein entsprechendes 2. Einkommen vorweisen kann
- Reduzierung "sonstiges" (Lebenshaltungskosten um 100-200 Euro)
- Anrechnung des 13. Monatsgehaltes in die Rechnung, das wären ca. 250 netto mehr pro Monat

Es geht mir nicht darum, ob die Finanzierung auf gesunden Füssen steht oder ähnliches sondern vielmehr, ob dies aus Bankensicht akzeptiert bzw.umgesetzt werden kann.

Der Vorschlag "2-3 Jahre sparen, Eigenkapital bilden, dann kaufen" kommt für uns nicht in Frage. Nach unseren Vorstellungen soll noch in diesem Jahr gekauft und umgezogen werden, falls es finanziell machbar ist.

 

[toxicmolotof]

Im Grunde sollte es keine großen Probleme bei der Finanzierung geben.

Wie hoch schätzt du den Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie 1?

Damit könnte man u.U. den Zinssatz der neuen Finanzierung drücken.

 

[Elina]

Wenn du wissen willst, ob eine Bank das akzeptiert, frag doch einfach eine Bank. Oder einen Finanzierungsvermittler/Finanzmakler. die kennen sich da sehr gut aus und geben nützliche Hinweise BEVOR eine Konditionsanfrage durch eine Bank die Schufa befleckt.
Alles andere ist Rätselraten.
Nur: das Einkommen der Person 2 muß schon aus einem unbefristeten Arbeitsvertrag stammen, der auch schon 2-3 Jahre raus aus der Probezeit ist. Wenn dieser vorhanden ist, und nur durch zb Elternzeit unterbrochen, sollte das keine Probleme geben. Ihr habt aber keine Kinder, also nehm ich mal an, das zweite Einkommen ist "geplant", was für die Bank heißt: nicht vorhanden und wird auch in Zukunft nicht mit gerechnet bis harte Fakten (siehe oben) vorliegen.

Zur Aufstellung eurer Ausgaben: diese interessiert die Bank nicht, die rechnen mit Pauschalen. Daher noch mal der Hinweis: fragt eine Bank/Finanzmakler für eine verbindliche Auskunft.

 

[Aliona]

Du hast ein neues "Problem" angesprochen.

Ich habe selbst freiwillig zum Jahresende 2013 meinen Vertrag gekündigt via Aufhebungsvertrag und eine neue Stelle angetreten. Hier endet die Probezeit in 3 Tagen, ich habe aber schon länger die schriftliche Zusicherung er unbefristeten Übernahme aus der Probezeit. Der Arbeitgeber ist extrem gut angesehen und vertrauensvoll, auch aus Bankensicht.

Kann es hier zu Problemen bei der Kreditvergabe kommen, das ich erst 6 Monate im Unternehmen bin? Das wäre ja ..... sehr ärgerlich wenn ich deswegen 2-x Jahre warten müsste.

@ toxicmolotow: ca. 150.000 Euro würde ich schätzen

 

[Elina]

Das kann gut sein. Uns hat der Finanzmakler damals gesagt 2-3 Jahre nach Ablauf Probezeit wäre ok. Dabei gings wohl darum, daß man keine zu häufigen Wechsel des Arbeitgebers sehen möchte. Genauso wie häufige Wohnortwechsel auch keinen guten Eindruck machen. Aber ganz genau kann dir das wie gesagt nur die Bank sagen.
Wenn sie nein sagen und du keine 2 Jahre warten willst (plus x wegen des 2. Gehalts): käme denn ein Verkauf der ersten Immobilie nicht in Frage? Da wäre zumindest das Problem Eigenkapital gelöst. Mieteinnahmen werden schlechter bewertet als "normales Einkommen", denn Miete kann auch mal ausbleiben. Auch da hat die Bank ihre eigenen Risikobewertungen, denen ist es relativ egal wenn Du sagst, dein Mieter wäre super zuverlässig.
Falls ich meinen eigenen Finanzmakler empfehlen darf: Baufinanzierung Nord. Die sind auf jeden Fall schon mal seriös und geben die von dir gewünschten Auskünfte unkompliziert und schnell. Ist auf jeden Fall belastbarer als die Glaskugel hier.

 

[Aliona]

naja man kann ja nachfragen um sich ein erstes Bild zu verschaffen zur Situation.

Habe Montag einen Termin bei der Bank zur Bewertung, hier muss ich aber sicherstellen das die nicht direkt die Schufa-Abfrage starten. Mag diese ganzen Prüfungen und Eintragungen nicht.

Ich habe ein wenig google genutzt, das mit der Probezeit scheint kein Problem zu sein. Diese ist ja beendet und ich somit fest angestellt. Davor war ich 11 Jahre im gleichen Unternehmen. Allerdings - im Rahmen des Arbeitsplatzwechsels sind wir auch umgezogen, aber so schließt sich das Bild ja und lässt sich gut erklären.