Finanzierung Hauskauf - Erfahrungen, Feedback

[ypg]

Ich muss trotzdem fragen: Warum sieht eine Bank angelegtes Kapital nicht als Sicherheit? Nicht mal anteilig?

Angelegtes Kapital kann schneller wegfallen, als man denkt (Verlust, Schenkung, Diebstahl, Ausgabe). Die Bank hat darauf ja keinen Einfluss - nur auf das eingesetzte Eigenkapital.

Ich will jetzt nicht jeden Penny betrachten, aber hier gibt es welche mit weniger Gehalt/Eigenkapital, die in/um M mehr in eine Durchschnitts-Immobilie stecken mussten, als Ihr plant zu investieren.

 

[nordanney]

Das Problem wird sein, dass ihr wenige bis keine Immobilien finden werdet die stadtnah sind, 1000m² haben und inklusive Renovierungen und Kaufnebenkosten nicht mehr als 700k€ kosten...

Kommt auf die Stadt an, die in der Nähe liegt. In der Nähe von München ganz sicher nicht. Im Dreiländereck Sachsen/Bayern/Tschechien schon eher (der TE sucht in BY), in der Uckermark passt das locker.

Ich muss trotzdem fragen: Warum sieht eine Bank angelegtes Kapital nicht als Sicherheit? Nicht mal anteilig?

Eine Sicherheit muss fest, sicher und berechenbar sein. Wie eine Immobilie mit der Grundschuld. Also musst Du Dein Cash-Vermögen tatsächlich verpfänden, damit die Bank einen Zugriff drauf hat. Ist es nicht Cash, sondern Wertpapiere, so werden zum Teil sehr hohe Abschläge (wg/möglicher Kursschwankungen) gemacht. Das können auch mal 60% Abschlag sein oder bei Risikopapieren auch 100% (Optionsscheine wären so was). Kannst dann nicht mehr dran, auch nicht für Umschichtungen (außer, Du bekommst es verhandelt).
Ist wie bei der Immobilie.
Es gibt den Verkehrswert (in der Regel Kaufpreis), den Beleihungswert (nachhaltig, langfristig erzielbarer Preis), der immer niedriger ist und dann noch die Realkreditgrenze, die bei 60% des Beleihungswertes liegt. Und nur diese 60% sind die Sicherheit der Bank (und nur diese 60% können dann wieder über einen Pfandbrief refinanziert werden).
Kaufpreis 1 Mio.
Beleihungswert T€ 900
Sicherheitswert T€ 540
So schnell schmelzen die Werte zusammen.

Der wichtigste Aspekt für mich jedoch: Vorrangig gewinnt nach meiner Rechnung Rendite gegen Zins.
Was sagt der Banker?

Wenn das Deine persönliche Renditeeinschätzung ist, dann stimmt der Banker zu.

Ich werde, wenn wir hier einen Schritt weiter sind, gerne mal Objekte teilen, die das reflektieren.

Daumen hoch!

 

[markusla]

Mit 40 würde ich mal beim Kind Gas geben und nicht planen.
dass ihr finanziell klar kommt, steht ja außer Frage …

 

[Haus Luni]

Hallo,

mich würde interessieren mit wo ihr euer Geld anlegt um eine Durchschnittliche Rendite von 9% zu erhalten? Ich finde das eine sehr guter Wert. Anhand eurer Fragen merkt man zumindest, dass ihr nicht viel mit Immobilien zu tun habt. Alles über Aktien/ETF/Anleihen oder auch anderweitig?

Da ihr ein so hohes Einkommen habt werdet ihr beruflich sehr eingespannt sein, vermute ich zumindest. Aus diesem Grund würde ich euch auch kein Sanierungsobjekt empfehlen. Meiner Meinung nach kann man nur mit viel Eigenleistung und Erfahrung aus einem Sanierungsobjekt etwas lukratives rausholen.

Aufgrund eures Kapitals und Einkommens werdet ihr wahrscheinlich sowieso die besten Konditionen von der Bank erhalten. Ich bin nicht mehr ganz aktuell aber Zinsen zwischen 3-3,5% sind realistisch. Theoretisch könnten 200.000€ Eigenkapital ausreichen. Ich bin kein Finanzprofi aber die Inflation ist das größte Risiko und die letzten 3 Jahre waren nicht besonders toll. (3,5% Zinsen + 4% Inflation = 7,5 % vs 9% Rendite) Andererseits denke ich, wenn ihr 9% Rendite die nächsten 10 Jahre aufrecht erhalten könnt, dann sollte eure Überlegung gut sein.

Grundsätzlich bin ich auch kein Fan von Finanzberatern weil die immer alles bisschen schön rechnen und in der Realität bekommen die das nicht nicht hin. Aber um einen Kredit zu bekommen kommt man nicht drum rum. Ich weiß jetzt auch nicht ob das geblockt wird aber ich bin ebenfalls zu Interhyp, Sparkasse und Raiffeisen gegangen. Der mit dem besten Angebot hat gewonnen. Ich hatte schon einige Kredit Beratungen für paar Objekte. Ich hatte immer das Gefühl, dass die Ü50 Berater die schon viele Jahre angestellt sind die besten Konditionen gemacht haben. Die jüngeren U30 meistens schlechtere.

 

[nordanney]

Ich bin nicht mehr ganz aktuell aber Zinsen zwischen 3-3,5% sind realistisch.

Nein, (deutlich) unter 3,5% ist momentan nicht drin für 10 Jahre.
Der normale Refinanzierungssatz der Banken liegt aktuell bei etwa 2,8-2,85%. Ohne Marge, ohne Risikokosten, ohne Stückkosten, ohne Liquiditätskosten.
3,5% ist schon ein super Satz, mit dem man rechnen sollte.

 

[chrilomy]

Offtopic:

Zunächst mal ein großes Dankeschön an alle und insb. @nordanney für die schnellen und inhaltlich wertvollen Antworten.
Ein tolles Forum, dass genau von solchen Teilnehmern lebt.
Die Lernkurve ist unfassbar steil, so wie ich das von hands on Austausch kenne.
Ich möchte das deshalb betonen, weil ich in diversen Anlageforen seit Jahren auch andere Erfahrungen mache.
Daumen hoch!

Ontopic:

Ist es nicht Cash, sondern Wertpapiere, so werden zum Teil sehr hohe Abschläge (wg/möglicher Kursschwankungen) gemacht. Das können auch mal 60% Abschlag sein oder bei Risikopapieren auch 100% (Optionsscheine wären so was)

Schade, aber ich verstehe - immerhin wird etwas berücksichtigt.

Mit 40 würde ich mal beim Kind Gas geben und nicht planen.

Das ist uns schon klar, aber leider will die Biologie nicht immer so, wie man selbst. Besser wird es mit jedem Jahr sicher nicht.

mich würde interessieren mit wo ihr euer Geld anlegt um eine Durchschnittliche Rendite von 9% zu erhalten? Alles über Aktien/ETF/Anleihen oder auch anderweitig?

Das Geld liegt ausschließlich in Aktien verteilt über verschiedene Depots mit einer Mischung aus Buy & Hold und (long) Swing Trading. Ich orientiere mich an wirtschaftlichen Trends und Zyklen, sowie gesundem Menschenverstand.
Ich investiere in keine ETFs/Anleihen, keine Risikopapiere, wie Optionsscheine oder Zertifikate.
Mit Perspektive auf die Asset-Klassen könnte man behaupten, ich diversifiziere nicht, aber die Diversifikation wird über Branchen und Länder gespiegelt. Die neue Immobilie tut dann den Rest.
Ich investiere einen nennenswerten Anteil meiner Zeit dafür, aber es macht mir auch Spaß.

Anhand eurer Fragen merkt man zumindest, dass ihr nicht viel mit Immobilien zu tun habt.

Das ist korrekt, wir sind komplett neu im Thema und beschäftigen uns ca. seit 1 Monat damit. Deshalb bin ich hier.

Da ihr ein so hohes Einkommen habt werdet ihr beruflich sehr eingespannt sein

Ja, aber wir können sehr viel aus dem Homeoffice arbeiten. Das spart eine Menge Zeit und ermöglicht Freiheiten.

(3,5% Zinsen + 4% Inflation = 7,5 % vs 9% Rendite)

Dabei gilt es aber zu berücksichtigen, dass die Inflation auch den Kredit entwertet. Ich schätze das bereinigte Ergebnis deshalb als besser ein.


Wir werden uns dann mal mit den Online-Anbietern beschäftigen. Ich hatte noch ganz altmodisch im Kopf, dass so ein großes Thema in der Bank am Tisch erledigt wird. So ändern sich auch hier die Zeiten.

Viele Grüße!