Finanzierung mit KfW oder ohne? Aufpreis von KfW70 auf KfW40?

[Xorrhal]

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Projekt vor:

Ich möchte über einen Makler mein Haus verkaufen und rechne mit einem Verkaufspreis von 280.000€. Der Makler wird davon seine 3,57% bekommen und damit rund 10.000€. Auf dem Haus sind noch etwa 180.000€ Schulden eingetragen, die ich gegen Vorfälligkeit dann begleichen muss. Unterm Strich bleiben also rund 75.000€ übrig - von diesem Geld würde ich ein voll erschlossenes Grundstück von 550m² (Baulücke) kaufen, was mich inklusive Grunderwerbsteuer und Notar ziemlich genau diese 75.000€ kosten würde.

Das Grundstück wäre quasi mein Eigenkapital, dazu noch etwa 25.000€ aus einem Bausparvertrag. Insgesamt also rund 100.000€ Eigenkapital.

Auf dem Grundstück will ich ein 2,5-geschossiges Haus errichten, in dem im EG meine Eltern wohnen sollen (~80-100m², mietfrei), im OG mein Wohnbereich plus Arbeitszimmer und im DG entsprechend die Schlafzimmer plus Bad gebaut werden sollen. Insgesamt wäre die größere Wohnung mit etwa 160m² zu veranschlagen. Wir planen vorerst ohne Keller, je nach Preis könnte sich das ändern.

Wir haben ein Fertighausunternehmen gebeten, uns ein Angebot zu machen. Da kam an "schlüsselfertig"-Kosten die Zahl 340.000€ raus. Ohne Bodenbeläge, ohne Tapeten und Decken. Ohne Außenanlagen. Rechne ich dann mal mit 50.000€ (~15%) Baunebenkosten, 20.000€ für Außenanlagen und 20.000€ für Bodenbeläge und Tapeten und noch 30.000€ sonstiges bin ich bei 450.000€.

Ein Architektenhaus dürfte etwas teurer werden, aber der Architekt meinte, wir kommen mit der Zahl auch etwa hin.

Die Eigenkapitalquote für das gesamte Vorhaben (Grundstück + Neubau = 525.000€) beträgt damit (95.000€) knapp unter 20% und sollte bei Banken auf halbwegs offene Ohren stoßen.

Die monatliche Belastung hält sich im Rahmen und liegt bei etwa 30% wenn ich mir die aktuellen Zinsen usw. anschaue. Darauf will ich auch gar nicht groß eingehen, denn mein Kernproblem ist eigentlich die Entscheidung für oder gegen KfW...

Der Architekt rät mir davon ab. Er sagt um einen Euro Fördermittel zu bekommen müsste man vier Euro investieren. Das würde aber bedeuten, wenn ich KfW40 bauen würde, und damit 200.000€ KfW Darlehen, würde ich 20.000€ Tilgungszuschuss bekommen - müsste aber rund 80.000€ mehr investieren? Das klingt unrealistisch...

Wie hoch ist denn bei der o.g. Konstellation der Aufpreis von KfW70 auf KfW40? Kann man das beziffern? Oder ein Etwa eingrenzen?

Muss KfW immer im ersten Rang stehen? Oder ist es so (wurde behauptet), dass die Hausbank dann quasi nur noch 60% Beleihungswert finanziert und im ersten Rang steht (und damit sehr gute Zinsen bietet), und die KfW mit ihren Konditionen dann in den Nachrang geht, und man dann eben alles über 60% des Beleihungswertes zu einem dann unschlagbaren Zins von unter 2% auf 20 Jahre finanzieren kann?

Ich würde aktuell rund 1.500€ monatlich bezahlen können, dazu kommen wir wohl in den Genuss des angekündigten Baukindergeldes für 3 Kinder, was dann 3.600€ Zuschuss auf 10 Jahre entsprechen würde.

Lasse ich Sondertilgungen außen vor, wären die 430.000€ also in 30 Jahren bei einem Zins von etwa 2,5% machbar. Auf ein Jahr länger kommt es nicht an. Sondertilgungen sind sicher auch möglich aber hier nicht einkalkuliert.

Mit dem KfW-Zuschuss und einem angenommenen Zins für die ersten 20 Jahre von rund 2% ist das doch durchaus realistisch...

Oder ist das eine Milchmädchenrechnung, weil ich einige Aspekte nicht beachte?

Weitere Informationen gerne auf Anfrage, ansonsten freue ich mich auf Eure Meinungen und Gedanken.

Vor Allem interessiert mich, ob sich KfW wirklich nicht lohnt (dann aber bitte mit Erklärung), oder ob der Architekt einfach zu faul ist seinen Horizont zu erweitern um so zu bauen, dass das sinnvoll und wirtschaftlich wird...

Vielen Dank und viele Grüße,
Xor

 

[toxicmolotof]

Verstehe ich dich Richtig, dass du 260qm Haus für 350k zzgl. Baunebenkosten bauen willst?

Gut, Standard Energieeinsparverordnung hat keine besonders ausgefallenen Anforderungen, aber ich glaube nicht annähernd daran, dass das schlüsselfertig wie beschrieben realisierbar ist.

Und um über KFW55 oder 40 zu sprechen, wo dein Problem liegt: Er hat recht, dass sich das heute vermutlich nicht lohnen wird und die Investitionen signifikant höher sein werden (ob da jetzt 20,40 oder 60 realistisch ist, kann ich nicht bewerten). Aber du sparst schon keine kleinen Anteile an Energie, hast ein Haus, welches den Anforderungen auch in 10 Jahren noch wetbewerbsfähug sein sollte und tust was für die Umwelt. Ob es dir das wert ist, musst du selber entscheiden.

 

[Deliverer]

Finanziell wird sich der Sprung von Energieeinsparverordnung auf KFW55/40 nicht lohnen. Deine Heizkosten sind zu gering, als dass Einsparungen im ein bis zweistelligen Prozentbereich daran sich zu deinen Lebzeiten rechnen können. Ob es ökologischer ist, ist bei vielen Punkten zumindest strittig.
Wenn Du es aus Prinzip machen willst, gerne. Aber dann musst Du dein Budget aufstocken...

 

[Xorrhal]

Das Angebot besagt für 340.000€ ein schlüsselfertiges Haus (160m²) mit Einliegerwohnung (~80m²) ohne Bodenbeläge und ohne Wandbeläge, keine Decken. Bäder gefliest mit 1,60m Höhe, kein Keller, keine Garagen, keine Außenanlagen.

Es geht mir auch weniger um die Kosten. Die werde ich mit dem Architekten vorab besprechen, Angebote einholen usw..

Es geht mir um die allgemeine Frage, ob ich einen Vorteil daraus ziehe, wenn ich mit KfW40 plane und baue.

Dass das teurer wird wegen "besserem" Material ist klar. Die Frage ist, wie viel besser wird es, und lohnt es sich unterm Strich. Nicht dahingehend, dass ich 10.000€ irgendwo "sparen" will weil die Tilgungszuschüsse besser sind. Sondern natürlich auch in Bezug auf Wiederverkaufswert, Energie-Einsparung usw...

Wenn man bedenkt, dass man heute vielleicht im Jahr 150€ Energie einspart, aber in 20 Jahren sind es 500€ im Jahr, dann ist das auch ein Aspekt den ich nicht unter den Tisch fallen lassen will. Und in 20 Jahren werden wir meiner Meinung nach diese Energiekosten haben, bzw. das Einsparpotenzial wird da sein.

Und nach wie vor eine Kernfrage ist, ob sich durch einen KfW-Kredit eventuell sogar die Zinsen des restlichen Darlehens der Hausbank signifikant reduzieren lassen, weil diese dann nur einen Beleihungswert von 60% zu Grunde legt, weil das KfW-Darlehen aus Hausbank-Sicht als Eigenkapital gewertet werden kann... Das geht aber ja nur, wenn KfW als Nachrang-Darlehen geht...

 

[toxicmolotof]

Da die KFW-Kredite (Energieeffizienz) durch die Hausbank mitbeantragt werden und idR gleichrangig in den Sicherheiten berücksichtigt werden, reduziert es bei den Meistens Banken den Zinssatz nicht.

Da meine Glaskugel defekt ist, kann ich dir nicht sagen wie viel Geld man in 20 Jahren durch die bessere Bauweise einspart.

In den letzten 20 Jahren ist der Strompreis um 50% gestiegen. Aus den angesprochenen 150 Euro würden in einem Szenario mit ähnlicher Steigerung dann wohl etwa 225 Euro werden. Und ob sich das dann wegen 900 Euro p.a. lohnt... Aber wie gesagt, Glaskugel und so.

Wir haben mit wenig Aufwand KFW55 erreicht, allerdings war Tiefengeothermie von Anfang an für uns gesetzt. So ne Gastherme (mit Solar) kostet halt weniger.

 

[Joedreck]

Bei einem GU wird es wohl Keinen Sinn machen KfW zu wählen. Die verlangen oft Unsummen, da sie sich den Förderungen bewusst ist.

Beim Architekten und Einzelvergabe kann es sich lohnen. Da sind gute Möglichkeiten zum Handeln. Und auch für Eigenleistung.

Ebenso rate ich im Vorwege auch zum Energieberater. Einliegerwohnung kann zum Teil doppelte Förderung bedeuten und interessant sein.