Finanzierungsstrategie bei Hauskauf mit Sanierungsbedarf

[Fruchtmixer]

Wir überlegen aktuell, eine Bestandsimmobilie zu erwerben. Es handelt sich um ein RMH von 1950. Das Haus ist unterkellert, hat zwei Vollgeschosse und ausgebauten Dachspitz. Grundstück 210 qm, Wohnfläche 120 qm.

Da das Haus von 1950 ist, sind natürlich einige Sanierungen notwendig. Haustüre und Fenster wurde bereits in den letzten Jahren gemacht, Bad ebenfalls.

Folgendes wäre zu Sanieren, dazu unsere Kostenschätzung:
- komplette Heizungsanlage (aktuell wird mit Gasöfen geheizt, einzelne Zimmer werden noch über Luft Schächte beheizt). Also z.B. Heizkörper im ganzen Haus sowie Gastherme im Keller: 35.000 €
- Dach Dämmung und neu eindecken: 35.000 €
- Elektrik: 10.000 €

Die Heizung würden wir auf jeden Fall vor Einzug machen lassen, Elektrik eventuell auch oder aber später. Das Dach erst wenn wir drin wohnen.

Das Haus kostet 298.000 €.
Inklusive Kaufnebenkosten 330.000 €.
Einzubringendes Eigenkapital 100.000 €

Monatliches Einkommen 3500 € Netto Gehalt sowie knapp 400 € Kindergeld.

Nun zur eigentlichen Frage, wie sieht die attraktivste Finanzierungsstrategie aus?

Wir hatten z.B. überlegt, "nur" 270.000 € Darlehen aufzunehmen. Somit hätten wir direkt noch 40.000 € übrig für Heizung Anlage und Kleinigkeiten zum Einzug z.B. Umzugskosten, Wände Streichen etc.. Die weiteren Sanierung wie Dach dann z.B. Erst in 1-3 Jahren angehen und über KFW Kredit zu finanzieren.

Oder sollten wir den aktuell günstigen Zins nutzen und von Anfang an mit den Gesamtkosten der Sanierung rechnen?
Das wären dann großzügig gerechnet 430.000 € Gesamtkosten. Abzüglich Eigenkapital also 330.000 €. Sieht ja erstmal komisch aus wenn man ein Haus für 298.000 kauft und ein Darlehen in Höhe von 330.000 € aufnimmt, oder? Was sagt hier die Bank?

Oder gibt es für unseren Fall gänzlich andere Finanzierungsstrategien?

Vielen Dank für Feedback.

 

[Joedreck]

Ich stehe vor einem ähnlichen Projekt. Die Wasserleitungen solltest du nicht vergessen.
Ansonsten auf jeden Fall alles vor Einzug machen lassen. Oder willst du die Wände nach Einzug für die Elektrik aufreißen? Oder dem ausgebauten spitz das Dach nehmen?
Probleme mit der Finanzierung gibt es bei uns nicht. Ihr habt gut Eigenkapital und solche Projekte sind nicht unüblich.
Wenn ihr euch nicht auskennt, bitte noch mit nem Sachverständigen durch das Haus vor dem Kauf.

 

[Fruchtmixer]

Danke für die Antwort. Klar SV ist natürlich Pflicht bei einem 70 Jahre alten Haus.

Wie macht ihr das mit der Finanzierung? Kombination aus "regulärem" Annuitätendarlehen und KfW? Alles direkt auf einen Schlag? Benötigt eure Bank Kostenvoranschläge der Firmen für die geplanten Sanierungen, wenn diese Kosten teilweise mit finanziert werden sollen?

 

[Joedreck]

Ja wir nehmen 50t€ in Anspruch von der KfW. Der Rest ist dann ein standard Darlehen plus eine Zwischenfinanzierung weil ich bereits ein Haus habe welches ich dann verkaufen werde. Bisher war da nix mit Kostenvoranschlag oder ähnlichem. Sondieren auch noch welche Bank konkret in Frage kommt, bzw lassen sondieren.
Im Grunde genommen kommt es dann noch auf die Eigenleistung an.
Unser zukünftiges kommt aber aus der 60er Jahren und die bisherige Familie (Erbauer) haben regelmäßig investiert. Nur einige Fenster sind zu tauschen zB. Dafür aber Heizkörper, Zentralheizung, elektrik und aus Vorsicht die verzinkten Wasserleitungen. Bäder, Wände, Fußböden sind auch zu erneuern. Die Substanz ist halt hervorragend und die kosten für Elektrik lassen sich durch Eigenleistung drücken. Ebenso Dinge wie die Dämmung der kellerdecke und oberste Geschossdecke. Eine Woche Arbeit und wenig Investment und schon hat man energetisch saniert, was den wert steigert.
Ich hab aber auch schon aus Erfahrung einen Blick für Schwachstellen. Auch weiß ich dass nicht immer alles gut läuft. Dadurch haben wir einen Puffer in die Finanzierung eingebaut und das Eigenkapital aus dem Hausverkauf geringer angesetzt als eingeschätzt.
Man muss es sich zutrauen. Auch den stress dabei. Beim aktuellen Haus habe ich auch fast alles selbst gemacht. Wirklich an jedem einzelnen Tag gab es ein Problem und etwas lief nicht wie erwartet..
Bei Fragen - fragen

 

[apokolok]

Die von dir geplanten Sanierungsmaßnahmen sind allesamt wertsteigernd und werden entsprechend auch von der Bank anerkannt. Außer ihr wollt es selbst oder von einem 'befreundetem Handwerker' machen lassen. Rechnung braucht die Bank.
Was du aber ganz schnell vergessen solltest, ist die Idee Elektrik oder Dach erst nach Einzug zu machen. Das ist unmöglich bis absolute Hölle. Tu es einfach nicht.
Sind die Bäder wirklich in einem Zustand, mit dem ihr die nächsten zehn Jahre glücklich seid? Würde ich auch gleich mitmachen wenn das nicht der Fall ist.

 

[Fruchtmixer]

Hallo, danke für die Antworten. Bzgl. Elektrik, da Stimme ich zu dass das natürlich am sinnvollsten ist vor dem Einzug machen zu lassen. Heizung auch. Aber Dach sehe ich eigentlich ziemlich unproblematisch. Wir wohnen aktuell zur Miete in einem Haus von 1930, da wurde letztes Jahr auch das Dach gemacht, war eigentlich nicht weiter tragisch für uns. Oder übersehe ich etwas?

Wir möchten halt ungern alles auf einmal machen. Primär nicht wegen dem kosten, sondern weil wir erstmal einziehen wollten um dann ein Gefühl für das Haus zu kriegen. Und dann eben in aller Ruhe mit Energie Berater und Ggfls. Architekt einen genauen Plan ausarbeiten. Was muss gemacht werden und wann. Und was kann gemacht werden, ist aber erstmal nicht so wichtig für den Anfang, wie z.b. Bad.

Klar abgesehen davon dass es lästig ist für 8 Wochen Handwerker im Haus zu haben. Theoretisch ginge es ja schon, oder? Oder gibt es Themen wie z.b. Strom oder Wasser bei denen man mehrere Tage weidlich nicht bewohnen kann?

Danke.