Grenzbebauung Garage in Bezug auf HBO §6 (10)

[clausen77]

Hallo zusammen,

wir planen den Bau eines Einfamilienhaus mit einer Doppelgarage in Hessen. Es handelt sich um ein Neubaugebiet mit neuem Bebauungsplan. Die Doppelgarage würden wir gerne an die Grundstücksgrenze setzen, um den verfügbaren Platz am besten zu nutzen. Wir haben kürzlich den Bauantrag eingereicht, erstes Feedback der Bauaufsicht war in Bezug auf den Verstoß der Grenzgarage gegen §6 (10). Der erste Entwurf hielt nicht die max. Grenzbebauungsfläche von 25 m2 sowie die durchschnittliche Höhe von max. 3 Meter ein. Unsere Nachbarn an der Grenze hatten nämlich die Entwürfe unterschrieben (basierend auf Gegenseitigkeit, da sie auch deren Doppelgarage an die Grenze bauen wollen).
Die Bauaufsicht behauptet, dass eine Freigabe der Nachbarn nicht ausreicht, um den Verstoß von §6 (10) zu billigen. Es müsste eine grundstücksbezogene Atypik vorliegen.
Wir haben daraufhin nochmal nachgebessert und den beigefügten Entwurf vorgeschlagen. Hier wird auch die Grenzbebauungsfläche auf unter 25 m2 reduziert. Einzig die max. 3 Meter bekommen wir nicht hin (aktuell sind 3,84m berechnet).
Die Bauaufsicht schlägt vor, die Garage näher in Richtung Straße zu schieben (der Bebauungsplan lässt hier wegen seitlichem Bauwich nur 1 Meter zu, was für die Höhe nichts bringt). Des Weiteren wurde ein Pultdach für die Garage vorgeschlagen, hier bekommen wir auf der rechten Seite aber nicht die benötigte Höhe für ein Doppeltor hin. Ein Verschieben des Hauses nach links geht auch nicht, da wir sonst links über das Baufenster hinausgehen.
Aktuell fällt mir nur noch eine Änderung von Doppelgarage auf Einzelgarage ein, um dann die 3 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze einzuhalten und somit der §6 (10) keine Relevanz mehr hat. Unser zweites Auto müsste dann außerhalb der Garage parken. Nicht wirklich optimal, auch für die Optik nicht.

Hat einer von Euch eine Idee, was man sonst machen könnte?

Herzlichen Dank im Voraus für Eure Tipps.

 

[Escroda]

Die Bauaufsicht behauptet, dass eine Freigabe der Nachbarn nicht ausreicht

Da hat sie Recht. Es braucht eine öffentlich-rechtliche Sicherung (Baulast):
§6, Abs. 1, Satz 2: Abstandsflächen sind nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Nachbargrenzen errichtet werden,
wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften
...
2. das Gebäude an die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass vom Nachbargrundstück angebaut wird.

um den Verstoß von §6 (10) zu billigen

Es ist ja kein Verstoß. §6(10) nennt die Kriterien für eine Privilegierung, die Eure Garage nicht erfüllt, mit Anbaubaulast aber auch nicht erfüllen muss.

der Bebauungsplan lässt hier wegen seitlichem Bauwich nur 1 Meter zu

Verstehe ich nicht. Hilfreich wäre: Lageplan, Bebauungsplan

hier bekommen wir auf der rechten Seite aber nicht die benötigte Höhe für ein Doppeltor hin.

Verstehe ich nicht. Welche rechte Seite (Ansicht Süd oder Ansicht Ost)? Zu welcher Seite soll das Pultdach denn gemäß Vorschlag geneigt sein? Wieso braucht ein Doppeltor 3.45m Höhe?

Unser zweites Auto müsste dann außerhalb der Garage parken.

Gibt schlimmeres.

 

[clausen77]

@Escroda: Vielen Dank für die Ausführungen! Das hilft mir sehr, das Problem besser zu verstehen.

Lageplan und Auszug Bebauungsplan sind diesem Post beigefügt (kann auch den ganzen Bebauungsplan posten wenn notwendig, ist nur elendig lang…)

Im Lageplan habe ich unser Grundstück rot umrandet.

Ich habe nach deiner Anmerkung ein wenig zum Thema Eintragung einer Baulast gelesen. Das scheint ja gar nicht so kompliziert zu sein, und ist vielleicht die Lösung unseres Problems? Seltsam nur, dass die Bauaufsicht das gar nicht als Lösung erwähnt hat?

Wie würde das konkret funktionieren? Sowohl wir wie unsere Nachbarn lassen eine Baulast eintragen wo wir uns verpflichten, unsere Garagen aneinander zu bauen? Gibt es neben den fälligen Gebühren weitere Nachteile?

 

[clausen77]

Verstehe ich nicht. Welche rechte Seite (Ansicht Süd oder Ansicht Ost)? Zu welcher Seite soll das Pultdach denn gemäß Vorschlag geneigt sein? Wieso braucht ein Doppeltor 3.45m Höhe?

Sorry, meinte Ansicht Süd. Das Pultdach sollte laut Vorschlag gegen Osten geneigt sein. Siehe Skizze von unserer Architektin anbei. Sie denkt, ein Pultdach ist nicht praktikabel (und passt auch nicht zur Optik des Hauses)

 

[Escroda]

Seltsam nur, dass die Bauaufsicht das gar nicht als Lösung erwähnt hat?

Ja, das stimmt. Vielleicht übersehe ich etwas, aber mir stellt sich die Situation wie folgt dar:
Nach der planungsrechtlichen Vorschrift 5.2 darf die Garage an die Grenze gebaut werden. Bauordnungsrechtlich gibt es jetzt zwei Möglichkeiten, dass die Garage keine Abstandsflächen auslöst. Die öffentlich-rechtliche Sicherung nach §6, Abs. 1, Satz 2, Nr. 2 oder Abs. 10, Satz 1, Nr.1.

Wegen der besonderen Topografie wird gemäß §2, Abs. 6, HBO nicht die natürliche, sondern die in der Baugenehmigung bestimmte Geländeoberfläche herangezogen, so dass auch die 3m passen.

Sowohl wir wie unsere Nachbarn lassen eine Baulast eintragen wo wir uns verpflichten, unsere Garagen aneinander zu bauen?

Ja, z.B. "Verpflichtung, im Falle einer späteren Bebauung des Baulastgrundstückes an die Gebäudeaußenwand der auf dem Baugrundstück geplanten Garage anzubauen."

Gibt es neben den fälligen Gebühren weitere Nachteile?

Mir sind keine bekannt.

Das Pultdach sollte laut Vorschlag gegen Osten geneigt sein.

Das finde ich auch doof. Daher habe ich es nach Norden geneigt.

 

[clausen77]

Vielen Dank @Escroda, habe jetzt nochmal bei der BA nachgefragt, ob die Baulast eine Alternative wäre.

Dein Entwurf bzgl Pultdach gefällt mir auch besser, ich gebe das an unsere Architektin weiter, wird aber wohl trotzdem knapp wegen Attika, aber zumindest wäre das Torproblem gelöst…