Großes Grundstück aus mehreren Flurstücken

[DG]

Guten Abend,

Das Grundstück das ich kaufen möchte, gehört einer Erbengemeinschaft. Diese will das Grundstück nur als ein Stück verkaufen obwohl es vier vermessene Grundstücke sind. Diesem Wunsch würde ich auch gerne nachkommen, nur klappte es mit der Finanzierung auf anhieb nicht. Die Grundstücke sind insgesamt ca.4000m2 groß, davon möchte ich 2 bebauen und die zwei anderen Wahrscheinlich verkaufen.
Eigenkapital beträgt ca. 60000 und der Kaufpreis 147000 + Grunderwerb und Notar.
Habt ihr eine Idee wie und ob ich eine Finanzierung hinbekommen kann? Die Eigenkapital-Quote ist doch eigentlich ausreichend.
Vielen Dank.

Gegenfrage - wieso glaubst Du, dass Du die beiden überzähligen Grundstücke wieder los wirst, wenn die Erbengemeinschaft schon nicht davon ausgeht, dass sie das (incl. etwaiger Spekulationssteuer etc.) gewinnbringend schafft.

Gut, das läuft am Ende wieder darauf hinaus, dass ich Prügel beziehe, aber 37€/m² ... das ist Pampa. Nachfrage Null. Vergleichbare Grundstücke gibt's in der Gegend reichlich und diese Behauptung kann man ruhigen Gewissens aufstellen, ohne die Region überhaupt zu kennen. Allein der Preis spricht Bände.

So. Und jetzt holen wir mal einen Bierdeckel raus (alles folgende zwingend unter der Annahme, dass die 37€ überhaupt realistischer Marktpreis sind):

1. Preis Grundstück 147.000€
2. Nebenkosten 10% => 14.700€ (50% = 7.350€)
3. Wert der nicht genutzten Grundstücke: 73.500€ (totes Kapital)

Wenn Du nun nur die von Dir ohne eigenen Mehrwert gezahlten 7350€ für den Erwerb der beiden nicht genutzten Flurstücke zurück haben willst, dann muss der Grundstückspreis - aus dem Stand - um 10% steigen. Eine Risikoverzinsung ist dabei noch gar nicht enthalten, d.h., für Dein eingesetztes Kapital von 73.500 erhältst Du erst oberhalb von 10% eine Verzinsung.

Noch schlimmer wird es, wenn Du die kompletten Nebenkosten auf die verbleibenden Grundstücke umlegen willst - dann müsste der Grundstückswert urplötzlich um 20% steigen. Klingt viel? Nein. Dein Investment in die beiden ungenutzten Grundstücke ist mit reichlich Risiko behaftet, denn die Nachfrage in der Gegend ist offensichtlich äußerst schwach, was nichts anderes bedeutet, als dass Du ggflls. lange warten musst, bis ein/zwei Interessenten bereit sind, wenigstens 40€ zu bezahlen. Wenn Du 45€ erlösen willst, um eine passable Rendite zu erzielen, wirst Du vermutlich einige Jahre warten müssen und viel Zeit investieren, was letztlich die Rendite wieder schmälert.

Anders betrachtet - wenn der Vk-Preis von 36-37€ ein guter Preis wäre, dann hätte sich das schon längst ein Bauträger geschnappt und selbst entwickelt.

Ergo: wenn Du selbst bauen willst, kauf' die zwei Grundstücke, die Du wirklich brauchst. Die anderen beiden Grundstücke würde ich mit 50% Abschlag berechnen, käme ergo auf einen Gesamtkaufpreis von ca. 100-110T€, sodass beim Verkauf der beiden Grundstücke zum jetzigen Marktpreis von 36-37€ auch die Mehrkosten für Deinen Erwerb gedeckelt wären.

Die Bank wird - wenn Du Deine Idee richtig dargestellt hast - ähnliche Überlegungen anstellen, denn Du wirst den Kredit für die verbleibenden Grundstücke so konzipieren (müssen?), dass er kurzfristig bei Verkauf abgelöst werden kann und grundsätzlich auch ohne Tilgung aufgebaut wird. Was nichts anderes bedeutet, als dass Du die Kosten der Zwischenfinanzierung beim Verkauf wieder rausholst. Schaffts Du das nicht, verlierst Du Geld.

Die Kernfrage ist, ob Dir das überhaupt in der Form klar ist.

MfG
Dirk Grafe

 

[MartinH]

Hallo Dirk,
vielen Dank für Deine ausführliche Antwort. Du hast schon recht, wenn man davon ausgeht dass die Grundstücke nicht nachgefragt werden würden. Es ist jedoch so, dass der aktuelle Preis für Grundstücke in der näheren Umgebung bereits 40€ und mehr betragen zudem ist das Grundstück sehr gut angebunden. Die Tendenz zeigt eher auf steigende Preise als umgekehrt. Natürlich ist es immer ein bisschen spekulativ aber es ist m.E. das Risiko wert.
Es gibt Interesse von Bauträgern nur hatte ich zu diesem Zeitpunkt bereits die Zusage des Verkäufers (anscheinend steht er zu seinem Wort). Die information zum Bauträger habe ich aus anderer Quelle als vom Verkäufer ;)

 

[Caspar2020]

Bauträger sind aber normalerweise gut darin den Preis zu drücken, bzw. Mengenrabatt einzufordern. Außerdem sind die normalerweise an größeren, zusammenhängenden Flächen interessiert, um möglichst eine dichte Bebauung zu realisieren; quasi den Profit zu maximieren.

Du sagst es sind 4 Stücke; hängen die beiden anderen, die ihr nicht selbst bebauen wollt zusammen, oder sind die "links und rechts" von euren 2 Grundstücken?

 

[MartinH]

Ja es ist ein zusammenhängendes Grundstück bestehend aus vier Flurstücken.

 

[Caspar2020]

Vielleicht hab ich mich falsch ausgedrückt. Von den 4 Flurstücken wollt ihr 2 bebauen. dann bleiben 2 über. Wie liegen diese zueinander, und zu euren 2 bebauten? Sind die dann immer noch zusammenhängend?

 

[DG]

Hallo Dirk,
vielen Dank für Deine ausführliche Antwort. Du hast schon recht, wenn man davon ausgeht dass die Grundstücke nicht nachgefragt werden würden. Es ist jedoch so, dass der aktuelle Preis für Grundstücke in der näheren Umgebung bereits 40€ und mehr betragen zudem ist das Grundstück sehr gut angebunden. Die Tendenz zeigt eher auf steigende Preise als umgekehrt. Natürlich ist es immer ein bisschen spekulativ aber es ist m.E. das Risiko wert.

Sagst Du, obwohl Du ganz offensichtlich noch nie einen solchen Handel vollzogen hast.

Stell' Dir doch einfach mal die Frage, ob Du nicht in der gleichen Gegend für 38€ die gleiche Fläche in der ähnlichen Lage erwerben kannst, ohne 2000m² zusätzlich finanzieren zu müssen.So gesucht kann die Anbindung/Lage schließlich nicht sein, sonst wäre der Preis mindestens bei €100.

Oder ist das Rohbauland und muss erst noch erschlossen werden?

Es gibt Interesse von Bauträgern nur hatte ich zu diesem Zeitpunkt bereits die Zusage des Verkäufers (anscheinend steht er zu seinem Wort). Die information zum Bauträger habe ich aus anderer Quelle als vom Verkäufer ;)

Klar gibt's da Interesse von Bauträgern - die Frage ist, ob die Deinen Preis zahlen. Vermutlich würden die auch lieber die 4000m² gesamt kaufen und nach eigenen Vorstellungen aufteilen.