Grundriss 4-Zimmer Mietwohnung - Vermietbar?

[Ibdk14]

O.k.. Ihr habt ja recht. Dann mal ich mal noch etwas weiter, ergänze Bemaßungen und das Grundstück

 

[11ant]

Das Grundstück befindet sich in einem 700-Seelen-Ort im Hinterland von ÜB, Bodensee in 12km Entfernung. Ruhig gelegen, herrliche Aussicht über das Tal. Südhang. [...] Geschossflächenzahl: 0,4. Grundflächenzahl: 0,25. Das ergäbe insgesamt 217qm nach der Berechnung vor 1970. [...] Stellplätze werden bei Wohnungen unter 60qm 1 verlangt, über 60qm 1,5. [...] Deshalb der Wunsch nach 6 Wohnungen, die dann natürlich kleiner ausfallen und eher für ältere Paare geeignet sind.

347 qm geteilt durch 60 qm ergibt bei mir sechs Wohnungen (nein, lieber fünf, gehen wir von einem Schrägdachgeschoss aus). Die Frage ist, welche Nachfrage der Markt hergibt: suchen solvente, angenehme Mieter bis 60 qm oder (wie viel) größer ? - 60 qm zu bauen und dann festzustellen, die bekäme man an ältere Paare los, aber leider nur im Straßengeschoss (weil Aufzug bei einem so kleinen Objekt unwirtschaftlich), und die weiteren 2 Wohneinheiten hätten keinen konkreten Mieter-Avatar, ist Quatsch. Landete man bei einer Wohnungsgröße für Studenten (paßt das zum Mietspiegel ???, und: will man die haben ?) oder Monteure (da ist Landschaftsblick nicht so gefragt, und die bringen auch keine Freude mit den Nachbarn), bekäme man den Rest der Hütte nur an eher 2b bis 2c statt 1a erwünschte Leute vermietet. Alleinstehende Flüchtlinge lassen wir im Hinblick auf den Nachbarfrieden mal gleich weg.

Daher die Einschränkung auf 15 Meter Breite, bei der Tiefe könne man dann auf 13 Meter gehen.
[...] Und nun zu unseren Überlegungen. Bau eines Doppelhauses mit 2 kleinen Wohnungen im Keller, von dem es ebenerdig nach draußen geht. Ergäbe schönere, größere Wohnungen für Familien, allerdings rechnet es sich damit nicht für uns.

Woran macht Ihr denn fest, was sich für Euch rechnet oder nicht ? - ist der Gedankengang so zu verstehen: Familien zahlen nicht die neun Euro pro Quadratmeter, also gehen wir auf Senioren, und die haben es lieber klein ? - wenn das mal nicht lauwarme bis halbgare Überlegungen sind

15 mal 13 gibt 195 (Rest von 217 wären 22, das langt für einen Stellplatz ohne Zufahrt, wie viel Grundflächenzahl II gibt es denn ?). Aber rechnen wir mal weiter: 195 mal 80% gibt 156 (grob gepeilte Wohnfläche aus der Grundfläche). Gleich groß durch zwei teilen wollen wir das ganz bestimmt nicht, das gäbe in einem Stockwerk schon vier Stellplätze. Abgesehen davon, daß ich nach den Angaben zum Grundstück auch nach einer ganzen Buddel Doornkaat (für den Rücken, weisse Bescheid) noch kein Doppelhaus sähe, ist spätestens hier die Symmetrie gestorben. Also eher 57 qm (für mit Abstellraum nicht über 60) plus 99. Wie viel Vollgeschosse haben wir eigentlich ?

Wir bauen ein Mehrfamilienhaus im Raum ÜB mit der Fa. Denkinger. Das sind 4 Wohnungen.

Das war in 2015 - lassen sich auf das aktuelle Projekt keine Ableitungen daraus bilden ?

Mein Lesetip aus dem 11ant-Archiv wäre übrigens https://www.hausbau-forum.de/threads/Baukosten-Mehrfamilienhaus-baden-wuerttemberg.25316/#post-220186

 

[Ibdk14]

Puh - an das Elfant-Gedächtnis hätte ich wohl denken sollen. Nein, lässt sich leider nicht übertragen, da der Hang bei dem Grundstück von 2015 viel geringer ist. Der Bauunternehmer hat uns auch schon Pläne gemacht für mein Grundstück, aber die gefallen uns nicht, weil viel zu verschachtelt und "ausgemostet" auf jeden Qm.

Bin grad erschlagen von deinen Fragen, die du wohl auch zu Recht stellst und muss mich noch mal neu sortieren.

Bei unseren Berechnungen mit Kniestock von 1,60m und Dachneigung von 25° ergab es auch schöne Dachwohnungen mit den zusätzlich möglichen Gauben. Also zwei Wohnungen mit ca. 85 qm im Erdgeschoss, 2 Dachwohnungen mit gleicher Grundfläche, aber natürlich nicht alle Qm anrechenbar und nutzbar. Kellerwohnungen wären dann wohl eher für Singles oder ganz junge Paare gedacht.

Die Rechnung, was sich lohnt bei einer Vermietung bei den Baukosten momentan hat mein Mann so gemacht. Und logisch erzielt man bei einer großen Wohnung weniger pro Qm. Trotzdem möchte ich lieber für Familien bauen falls es irgendwie möglich ist.

Studenten sind hier wohl nicht die Zielgruppe, da die nächste Uni doch recht weit entfernt ist. Ältere Paare mit Gehschwierigkeiten auch eher nicht, da man auf jeden Fall Treppen gehen muss - ganz egal, wo der Eingang sich befindet.
Tjo, klein finde ich nun eine ca. 85-90qm-Wohnung für ein Paar nicht. Meine Eltern leben seit sie aus ihrem Haus ausgezogen sind auf etwas weniger, allerdings mit Aufzug.

Ach ja, Stellplätze wären wohl nicht das Problem. Bei 30 Meter Grundstück in der Breite geht da schon was. Das Haus kann ja die nötigen 5 Meter von der Straße entfernt gebaut werden. Sieht halt blöd aus.

Wir müssen also noch recht viel grübeln, ob wir uns überhaupt daran wagen.

Ein Danke schick ich dir schon mal Auch für den link.

 

[ypg]

will ich meine Waschmaschine oben haben

Die ist sogar im Bad eingezeichnet.

Deshalb der Wunsch nach 6 Wohnungen, die dann natürlich kleiner ausfallen und eher für ältere Paare geeignet sind.

Bei uns wird Wohnraum für ältere Paae mit Lift und natürlich nicht mit Außentreppe ausgeführt.
Mag sein, dass es bei Verwandtschaft „gut ankommt“, aber bei hochpreisigen nicht-Familien-gerechten Wohnungen erwarte ich dann ausgleichend etwas Komfort.

Abstellmöglichkeiten sind nicht zwingend vorgeschrieben - zumindest hab ich nirgends von dieser Vorschrift gelesen.

Landesbauordnung BW § 35, auch interessant zum Thema Barrierefreiheit

 

[Ibdk14]

Danke für die Landesbauordnung Vorschrift. Da kommt ja noch einiges an Problemen dazu.

Bei dem Bau der Verwandtschaft und ihren Mietern handelt es sich um junge Familien und noch junge Paare ohne Kinder. So haben die kein Problem damit und genießen es wohl eher, dass es keinen Streit um die "Putzwoche" gibt.
Waschmaschine im Bad fänd ich nun ganz gut, wenn ich mich in die Mieter hineinversetze. Trockner hat ja eh fast jeder Haushalt inzwischen. Aber natürlich möchte ich für jede Mietpartei auch eine "Draußen" ermöglichen mit Terrasse oder Balkon.
Ich schwanke halt bei den Planungen immer zwischen "was wollte ich" und "was braucht ein Mieter tatsächlich". Meine persönlichen Wünsche an ein Heim sind geprägt durch das Eigenheim, in den Mietwohnungen zuvor hatte ich vieles nicht - und war trotzdem zufrieden.

Wenn euch noch was einfällt, was ich berücksichtigen muss, bitte her damit.

 

[11ant]

Der Bauunternehmer hat uns auch schon Pläne gemacht für mein Grundstück, aber die gefallen uns nicht, weil viel zu verschachtelt und "ausgemostet" auf jeden Qm.

Die schaue ich mir gerne ´mal an.

Also zwei Wohnungen mit ca. 85 qm im Erdgeschoss, 2 Dachwohnungen mit gleicher Grundfläche, aber natürlich nicht alle Qm anrechenbar und nutzbar.

Und logisch erzielt man bei einer großen Wohnung weniger pro Qm. Trotzdem möchte ich lieber für Familien bauen falls es irgendwie möglich ist.

Kellerwohnungen wären dann wohl eher für Singles oder ganz junge Paare gedacht.

"Besserverdienende" Mieter bezahlen auch mehr, und damit auf Umwegen durchaus auch die "nicht anrechenbaren" Qm. Im Gegenzug wollen sie dann aber auch solche Wohnungen haben, wo Wohnwert in Form vom "mehr Qm als auf der Rechnung" drin sind. Dass größere Wohnungen pro Qm weniger brächten ist eine veraltete, von BWL und Steuertabellen versaute Denkweise, die den Trend zu Slow Food noch nicht mitbekommen hat. Was Familien über das Anforderungsprofil von Senioren mehr brauchen, sind übrigens nicht bloß Kinderzimmer. Mir scheint, hier hapert es noch sehr mit dem Vorstellungsvermögen in Sachen Objektentwicklung. Kellerwohnungen bringen Kellerkinder ins Haus. Gerade ein Renditeobjekt pflegt man auch durch Weglassen dessen, was Nicht-Zielgruppen lockt.

Ältere Paare mit Gehschwierigkeiten auch eher nicht, da man auf jeden Fall Treppen gehen muss - ganz egal, wo der Eingang sich befindet.

Ach ja, Stellplätze wären wohl nicht das Problem. Bei 30 Meter Grundstück in der Breite geht da schon was. Das Haus kann ja die nötigen 5 Meter von der Straße entfernt gebaut werden.

Auch im Bereich des vorderen Bauwiche brauchen Stellplätze Grundflächenzahl (II), und eine Anrampung sollte drin sein. Solvente Prosenioren ziehen auch ohne Rollator nur dort ein, wo sie in der Rollatorphase nicht wieder ausziehen müssen.