Grundschuld eintragen und später erhöhen/ändern?

[CrazyChris]

Hallo zusammen,

wir wollen demnächst ein Grundstück kaufen und müssen davon einen kleinen Teil finanzieren.

Die Rückzahlung wäre in 2 o. 3 Jahren erledigt. Das Grundstück soll dann ebenfalls als Eigenkapital für den späteren Hausbau herangezogen werden zzgl. weiterem Kapital. Allerdings bin ich mir unschlüssig, ob es sinnvoll ist, diese Finanzierung über eine Grundschuld zu machen oder ggf. einen normalen Kredit mit höheren Zins zu nehmen.

Wenn ich das doch richtig sehe, müsste ich beim Grundstückskauf einmal die Kosten für die Eintragung der Grundschuld tragen (rund 900 € für Notar und Grundbucheintragung) und bei der späteren Hausfinanzierung diese erhöhen lassen, was wiederum noch mal rund 2.000€ kosten würde (gem. Rechner im Netz). Oder ist eine spätere Erhöhung einer bestehenden Grundschuld günstiger?

Bei meiner Rechnung oben wäre der Zinsvorteil der Grundschuld-Finanzierung nicht mehr relevant, da ich mit der späteren Gesamteintragung ohne bestehende Grundschuld mehr spare. Sollte ich mit einer anderen Bank die Hausfinanzierung machen wollen, würde ich mir auch ggf. die Löschung sparen. Wobei dieser Fall relativ unwahrscheinlich ist.

Sehe ich das korrekt oder habe ich hier einen Denkfehler?

Gruß
Chris

 

[Rumpelkopf]

Eine Löschung der Grundschuld steht dann nicht an, da diese, so sie nicht mehr valutiert, kostengünstig abgetreten wird. Grundschuldkosten wirst du nicht einsparen können, bzw. entstehen keine zuätzlichen Kosten. Eingetragene und bezahlte Grundschulden werden dann anteilig für den weiteren Bedarf verwendet, genutzt und mindern den einzutragenden, neuen Grundschuldbedarf. .

Um welche Summe handelt es sich denn und wie stellst du dir die Rückführung/Tilgungshöhe vor?

 

[HilfeHilfe]

Hallo , eine Möglichkeit ist die Grundschuld Abtretung. In der Regel machen es die Banken untereinander. Sie sind nicht verpflichtet es zu tun. Das heißt für dich , finanzierst du das nachfolgende Darlehen fremd trägst du das Risiko der Löschung und Neueintragung. Die finanzierende Bank ist nur verpflichtet eine Löschungabewilligung auszustellen. Wie hoch ist die zu finanzierende Summe ? Es gibt ja auch günstige Ratenkredite

 

[Rumpelkopf]

Einer Abtretung einer üblicherweise einzutragenden Brieflosen Grundschuld für die Finanzierung des Grundstückes wird unter den Banken zu 99,9% entsprochen werden.

Das Risiko der Löschungspflicht sehe ich gen null, entsprechend auch das Risiko, dass die eingetragene brieflose Grundschuld nicht abzutreten ist bzw. abgetreten werden kann, so diese nicht mehr valutiert!

 

[Nordlys]

Kannst der Bank irgendwas sonst als Sicherheit bieten? LVPolice? Anleihen? Fälligen Sparvertrag?
Dann schrumpft die Zinsdifferenz gewaltig. Beispiel bei uns Annuitätendarlehen Grundschuld besichert, 1,25%. Verbraucherkredit endfällig, stille Abtretung einer LV Police, 1,75%. So haben wir unser Haus finanziert. 50/50. Das LV Konstrukt regnet dies Jahr noch rein und wird die Hälfte unserer Schulden tilgen.
Hast Du auch irgendwie sowas? Dann nimm das fürs Grundstück und lass es unbelastet. Es ist dann gleich Deines. Und weisst ja, haben ist besser als brauchen.
Haste sowas nicht, und reden wir über 20-30 Tsd. Euro Kreditbedarf, red mal mit der Bank was ihnen da sonst noch einfällt. Die von Dir genannten Notar und Gerichtsgebühren halte ich für überzogen, wo hast die her? Karsten

 

[CrazyChris]

Danke für die zahlreichen Antworten.

Folgende Annahme:

Kaufpreis: 55k
Einzutragende Grundschuld: 20k

Gesamtkosten: 1.271,44 Euro

Da ist Beurkundung des KV bereits enthalten.

jetzt würden wir anschließend die Hausfinanzierung angehen. Die Grundschuld müsste erneuert werden. Neue Grundschuld, einfach mal geschätzt 250k
Alte Grundschuld 20k

Kosten Neueintragung und Löschung: 1.607,14 Euro
Kosten Abtretung: 180,83 Euro

Wobei die Abtretung doch nur dann funktioniert, wenn ich eine andere Bank wählen würde?

So jetzt die Rechnung, wenn ich keine Grundschuld auf dem Grundstück habe:

Grundstückskauf: Gesamtkosten: 973,44 Euro
Grundschuld Hausfinanzierung: Gesamtkosten: 1.489,98 Euro

Ersparnis rund 416 EUR

Bei den wahren Baukosten und Grundschuldseintragungen wirds natürlich entsprechend teurer ausfallen.

So jetzt kommen wir zum eigentlichen Unsinn:

Die Grundstücksfinanzierung mit Grundschuld müsste über eine reguläre Baufinanzierung erfolgen. Bei dem lächerlichen Betrag von rund 20k sind die Zinsen dann witzigerweise echt hoch. Die Banken wollen was verdienen...2,79% bspw. Postbank. 5 Jahre Laufzeit, keine Sondertilgung, Max 5% Tilgung? letztlich 5k EUR Zinsen..lol.

Einfacher Ratenkredit, 3,7 %, abbezahlt nach 3 Jahren, eher früher, Zinsen rund 1,6k.

Meine Hausbank lehnt diese kleine Grundstücksfinanzierung mit Grundschuld generell ab, da Betrag zu niedrig. Von daher machen wir es einfach über einen Ratenkredit und gut ist.

Manch einer schüttelt wohl den Kopf, warum ich wegen den paar Euros so ein Geschiss mach. Aber das ist ein Kurzurlaub , von nichts komm nichts