Grundstück mit variablem Darlehen kaufen?

[RiQu2020]

Hallo,

Wir haben höchstwahrscheinlich die Möglichkeit im Frühling 2021 ein bauträgerfreies Grundstück ohne Maklergebühren zu kaufen. Der Kaufpreis wird bei ca. 80.000€ liegen. Wir haben bis dahin 40.000€ Eigenkapital und können noch zusätzlich die Nebenkosten bezahlen.

Mit dem Hausbau haben wir es nicht so eilig. Meine erste Idee wäre das Grundstück mit einem Variablen Darlehen mit den 40.000€ Eigenkapital zu finanzieren. Dann mindestens 12 Monate warten / schon mal etwas abzahlen um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf zu zahlen und dann für den Hausbau den var. Kredit in ein normales Annuitätendarlehen umwandeln.

Haben wir beim zweiten Darlehen dann überhaupt Chancen auf gute Konditionen? Bewerten uns die Banken beim zweiten Darlehen dann so als ob wir kein Eigenkapital hätten? Oder wird dann der bereits abbezahlte Kreditanteil (meinetwegen 45.000€) als Eigenkapital gewertet?



Danke für eure Hilfe

 

[nordanney]

Bewerten uns die Banken beim zweiten Darlehen dann so als ob wir kein Eigenkapital hätten? Oder wird dann der bereits abbezahlte Kreditanteil (meinetwegen 45.000€) als Eigenkapital gewertet?

Der Grundstückswert fließt natürlich in die Gesamtkalkulation ein. Und somit habt Ihr auch Eigenkapital - die Höhe wird an der Bewertung der Bank liegen.

 

[Pinky0301]

Dann mindestens 12 Monate warten / schon mal etwas abzahlen um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf zu zahlen

Solange das Grundstück ohne Bauträger ist und an keine Hausbaufirma gebunden, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück, egal, wann du baust.

 

[Ybias78]

Das mit dem: "Wir können warten" hängt von dem Sparanteil ab. Wenn der höher ist als die Baukostensteigerung, kann man warten. Wenn der aber niedriger ist, dann zahlt ihr nächstes Jahr effektiv mehr als wenn ihr gleich bauen würdet.

 

[RiQu2020]

? Solange das Grundstück ohne Bauträger ist und an keine Hausbaufirma gebunden, zahlst du die Grunderwerbsteuer nur aufs Grundstück, egal, wann du baust.

Ich habe jetzt schon mehrmals gelesen, dass zwischen Grundstückskauf und Hausbauvertrag eine so genannte Schamfrist von mindestens 12 Monaten liegen sollte, andernfalls sieht das Finanzamt einen Zusammenhang und will die Grunderwerbsteuer für das gesamte Paket (Grundstück + Bau) haben?

Der Grundstückswert fließt natürlich in die Gesamtkalkulation ein. Und somit habt Ihr auch Eigenkapital - die Höhe wird an der Bewertung der Bank liegen.

Okay lass mich kurz ein Beispiel aufstellen, damit ich sicher gehen kann dass ich dich richtig verstanden habe:

Wir kaufen das 80.000€ teure Grundstück und bringen 40.000€ Eigenkapital mit in die Finanzierung.
Nach einem Jahr sind zu den 40.000€ Eigenkapital weitere 5.000€ Tilgung hinzugekommen.

Wir wollen jetzt ein Haus für 250.000€ bauen, deshalb nehmen wir ein Annuitätendarlehen über 330.000€ auf.
Wir lösen das variable Darlehen ab und die neue Bank übernimmt die Grundschuld.
Die neue Bank rechnet beim Annuitätendarlehen jetzt so, als ob wir 45.000€ Eigenkapital hätten. (Wir gehen mal davon aus, dass die Bank den Verkehrswert des Grundstücks so wie den Verkaufwert einschätzt).

Ist das so richtig?

Oder hätte der neue Kredit nur eine Höhe von 285.000€?

 

[nordanney]

Ich habe jetzt schon mehrmals gelesen, dass zwischen Grundstückskauf und Hausbauvertrag eine so genannte Schamfrist von mindestens 12 Monaten liegen sollte, andernfalls sieht das Finanzamt einen Zusammenhang und will die Grunderwerbsteuer für das gesamte Paket (Grundstück + Bau) haben?

Quatsch. Du kaufst von und baust mit komplett unabhängigen Parteien. Also nur Grunderwerbsteuer auf den Kauf. Das war schon immer so.

Wir kaufen das 80.000€ teure Grundstück und bringen 40.000€ Eigenkapital mit in die Finanzierung.
Nach einem Jahr sind zu den 40.000€ Eigenkapital weitere 5.000€ Tilgung hinzugekommen.
Wir wollen jetzt ein Haus für 250.000€ bauen, deshalb nehmen wir ein Annuitätendarlehen über 330.000€ auf.
Wir lösen das variable Darlehen ab und die neue Bank übernimmt die Grundschuld.
Die neue Bank rechnet beim Annuitätendarlehen jetzt so, als ob wir 45.000€ Eigenkapital hätten. (Wir gehen mal davon aus, dass die Bank den Verkehrswert des Grundstücks so wie den Verkaufwert einschätzt).
Ist das so richtig?
Oder hätte der neue Kredit nur eine Höhe von 285.000€

Mach es Dir einfach und stell einen Finanzierungsplan mit Mittelverwendung und Mittelherkunft (Stand in einem Jahr) auf:

Mittelverwendung
Kauf Grundstück T€ 80
Hausbau T€ 250
gesamt T€ 330

Mittelherkunft
Eigenkapital T€ 45
FK variabel T€ 35
FK fest T€ 250 (oder T€ 285, falls Ablösung des variablen Darlehens)

Wobei T€ 250 für den Hausbau wohl nur Wunschdenken ist.