Grundstück vorübergehend pachten

[(andreas)]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich haben von einem Ehepaar ein Grundstück angeboten bekommen, dass wir gerne kaufen würden. Leider ergeben sich dabei ein paar Problemchen, bei denen ich eure Hilfe bzw. ein paar Tipps brauchen könnte:

1.) Das Grundstück befindet sich aktuell noch in gewerblichen Besitz, wird aber auf das Ehepaar privat ausgelöst. bebauungsplan ist aber soweit schon durch.
2.) Die beiden wollen das ganze steuerlich geschickt abwickeln und haben deshalb ihren Steuerberater zu Rate gezogen. Dieser meinte wohl in einem Telefonat, dass es günstiger wäre, nach dem Übertrag 4 Jahre zu warten, bevor man das Grundstück verkauft. Die Info habe ich zwischen Tür und Angel erfahren. Könnte auch damit zusammenhängen, dass die Besitzerin dann das Rentenalter erreicht hat.

Und da beginnt die Misere. Wir würden natürlich gerne baldmöglichst mit einem Bau beginnen und nicht erst 4 Jahre warten.
Gibt es eine Möglichkeit - vielleicht über eine vorübergehende Pacht - schon früher mit einem Bau zu beginnen?

Vielen Dank schon mal für Eure Hilfe!

 

[Musketier]

Ich könnte mir höchstens vorstellen, das ganze über einen zwischenzeitlichen Erbpachtvertrag zu gestalten, aber das Thema ist zu komplex, um das in einem Forum zu erörtern. Da wirst du sicherlich einen Anwalt einschalten müssen.

 

[T21150]

Hi!

Letztlich muss das Dein Anwalt / Notar klären.

Aus meinem bescheidenen Wissen: Die Pacht ist überhaupt nicht dafür ausgelegt, ein Haus auf dem Pachtgrund zu bauen. Pacht zielt auf die pure Nutzung des Grundes (Ernte, Tierhaltung). Pacht erlaubt die Nutzung der Früchte, die das Grundstück trägt und hervorbringt.

Die Crux ist: Alles was dauerhaft angelegt mit dem Grundstück fest verbunden ist, gehört zu dem Grundstück. Baut man also ein Haus darauf, gehört das Haus dem Grundstückseigentümer (Verpächter). Ich bin sicher: Das ist nicht in Deinem Sinne, Dein neues teures Haus auf dem Wege zu verschenken.

Deshalb gibt es die Erbpacht. Die Verträge sind so konzipiert, dass sie den o. g. Sachverhalt umgehen, bzw. eindeutige Besitzverhältnisse schaffen (Grund gehört Verpächter, Haus gehört für die Dauer der Erbpacht dem Hausbesitzer).

Diese Verträge haben - aus guten Gründen - oft lange Laufzeiten, 50 - 100 Jahre.

Erkundige Dich bitte bei Fachleuten (RA, Notar), welche Möglichkeiten diese in dem Fall sehen.

LG
Thorsten

 

[nordanney]

Wie meine Vorredner geschrieben, als Erbbaurecht möglich - kostet aber recht viel Geld, da Du zunächst das Erbbaurecht kaufen musst (Notar + Grunderwerbsteuer) und später noch das Grundstück dazu (Notar, Grunderwerbsteuer). Wer wird wohl die Kosten für die Bildung des Erbbaurechts zahlen müssen? Wahrscheinlich Du. Kannst Du sicherstellen, dass Du dann in vier Jahren auch kaufen kannst?

Ansonsten gibt es m.E. keinen vernünftigen Weg.

 

[(andreas)]

Ok. Vielen Dank schon mal für eure Antworten.
Mir war klar, dass das ein Thema für einen Spezialisten (Anwalt, Notar) ist.
Vielleicht ist es dann einfach der gangbarere Weg sich den steuerlichen Nachteil der Eheleute berechnen zu lassen und das ganze auf den Kaufpreis drauf zu schlagen.
Ist dann auch für uns der bessere Weg als weitere 4 Jahre Miete zu zahlen und man hat damit klare Verhältnisse geschaffen.
Die Verkäufer werden das Thema die nächste Tage nochmals intensiver mit Ihrem Steuerberater erörtern, vielleicht ergibt sich ja auch daraus ein weiterer Ansatzpunkt.

Für mich wären Abwicklungen per Erbpacht o.ä. auch nur denkbar, wenn mir dabei kein Nachteil entsteht und das Thema juristisch absolut wasserdicht ist.

Sicherstellen, dass ich das Grundstück auch in 4 Jahren kaufen kann, kann ich sicherlich. Indem ich das Kapital hierfür zurückstelle.

 

[T21150]

Vielleicht ist es dann einfach der gangbarere Weg sich den steuerlichen Nachteil der Eheleute berechnen zu lassen und das ganze auf den Kaufpreis drauf zu schlagen.

Durchaus eine gangbare Variante.

Sicherstellen, dass ich das Grundstück auch in 4 Jahren kaufen kann, kann ich sicherlich. Indem ich das Kapital hierfür zurückstelle.

Wir meinten damit eher, dass Du sicher sein kannst, dass dir das Grundstück mit dem Haus drauf dann auch verkauft wird.

Sicher angenehmer und sicherer ist, jetzt sofort einen direkten Kauf zu vollziehen.
Die RA und Steuerberater können ja prüfen, ob für den Verkäufer der Mittelzufluss oder der reine Verkauf zu Belastungen führt. Wenn es nur der Mittelzufluss ist, kann dies in einem notariellen Vertrag so gelöst werden, dass der Eintrag in´s Grundbuch für Euch erfolgt, die Zahlung erst später (in 4 Jahren) fällig wird.

LG
Thorsten