Grundstückswert im Außenbereich

[brauer]

Hallo,

zum Thema Grundstückspreise habe ich ein paar grundsätzliche Fragen:

1) Bei Grundstücken in benachbarten Ortschaften, kann man davon ausgehen, dass das Verhältnis von Bodenrichtwert zu Quadratmeterpreis beim Verkauf (ganz grob) gleich ist?

2) Wie viel niedriger (in etwa) muss man ein Grundstück im Außenbereich ansetzen im Vergleich zu einem Grundstück (im selben Ort usw.) in einem Baugebiet? Genauso hoch, halb so hoch, ein Drittel, lediglich den Ackerpreis, ...? Falls es dann einfacher zu beantworten ist, würde mir auch eine Unterscheidung helfen in
- Außenbereich mit Baugenehmigung (mit Auflagen)
- Außenbereich ohne Auskunft, ob gebaut werden darf

3) Angenommen, ein Grundstück von 1500 qm wird zur Hälfte als Acker genutzt und auf zur anderen Hälfte steht eine Scheune. Wenn man nun diese Scheune abreißt und dann eine Baugenehmigung für ein Wohnhaus möglich wäre, wie schätzt man dann sinnvollerweise den Wert des Grundstücks ab? 50% als Ackerland und 50% als Bauland? Oder gibt es da andere gängige Rechnungen? - Vermutlich dürfte die Hälfte des Grundstücks künftig auch nur als Streuobstwiese genutzt werden.

Ich weiß, die Fragen kann man nicht exakt beantworten. Aber ich wäre schon um grobe Einschätzungen dankbar. Kann mir jemand helfen? Vielen Dank schon im Voraus!

 

[RobsonMKK]

Zu 1) nein, warum sollte das auch vergleichbar sein? Ort A hat einen S-Bahn Anschluss, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte. Durch Ort B fährt 2 mal am Tag ein Bus, ansonsten aber keine Infrastruktur.
Warum sollten die Preise also vergleichbar sein?

 

[Curly]

Hallo,

geh doch mal auf Bodenrichtwerte.Bayern.de
Dort kann man auf die Orte gehen und sieht dann die entsprechenden Bodenrichtwerte. Das ist aber nur als Anhaltspunkt gedacht. Bei uns zum Beispiel liegen die Werte viel niedriger als die tatsächlichen Verkaufspreise, manchmal um die Hälfte, das kommt eben darauf an wie beliebt die Gegend ist (Stadt in der Nähe z.B.)

Gruß
Sabine

 

[brauer]

Hallo ihr beiden, danke für Eure Antworten! Ich habe inzwischen Bodenrichtwerte von beiden Orten. Und von einem Ort auch aktuelle Verkaufspreise in einem Baugebiet. Und im Prinzip geht es mir jetzt darum, den Wert eines Grundstücks in einem benachbarten Ort abzuschätzen (der allerdings nicht einem Baugebiet, sondern im Außenbereich liegt). Diesem Wert will ich mich gerne annähern.

Ich muss dazu sagen, dass es sich nicht um Städte handelt, sondern um zwei abgelegene kleine Dörfer (ca. 300 Einwohner). Da ist beiden Fällen gleich wenig Infrastruktur vorhanden und beide liegen grob ähnlich weit weg von größeren Städten (35 bzw. 40 km). Wobei die Bodenrichtwerte sich trotzdem um 30% unterscheiden, habe ich festgestellt. Das leitet sich von Verkäufen in der Vergangenheit ab, oder? Vielleicht ist dann die eine Ortschaft unter dem Stich doch etwas attraktiver - oder es ist reiner Zufall, da bei so kleinen Ortschaften einzelne Verkäufe die Statistik massiv beeinflussen.

Aber angenommen, die beiden Ortschaften wären gleich attraktiv - wäre dann das Verhältnis von Bodenrichtwert zu Verkaufspreis in etwa gleich?

 

[Nordlys]

Bodenrichtwerte. Notare melden gezahlte Preise dem Gutachterausschuss des Kreises, der danach alle zwei Jahre diese Werte ins Netz stellt. Da wir einen überhitzten Immobilienmarkt und auch Grund und Bodenmarkt haben, sind die Werte nicht marktkonform. Der Wert des Baulandes im Neubaugebiet gibtbeher den Marktwert vor.
Nun kann in sehr kleinen Orten der Richtwert tatsächlich schon durch zwei drei Geschäfte hoch getrieben werden. Wenn Dir der billigere andere Ort gleich lieb ist, orientiere Dich dahin. Mit der Einschätzung von Land ohne B Plan und ohne gültiges Baurecht nach 34 sei vorsichtig. In SH z.B. ist Bauen im Außenbereich nicht zulässig, wenn nicht innerhalb des Ortes alles an Bebaubarkeit genutzt wurde. Soll Zersiedlung verhindern, Verdichtung geht vor Zersiedlung. Wie ist das in Bayern? Ist ja Landesrecht. Eine alte Scheune sichert noch gar nichts. Ohne jeden B Plan oder gültige Bauvoranfrage reden wir über Ackerland. Der Preis im Norden wäre bei mehr als 50 Bodenpunkten, ab da ist Weizen möglich, um die 50 tsd. pro Ha. So ein Stück Acker zu erwerben um darauf zu bauen, das ist Spekulation. Da musst Dunsehr offene Ohren und Antennen haben.

 

[Maria16]

Geht es dir um Preisverhandlungen zu deinen Gunsten? Wenn das Grundstück begehrt ist, wirst du unabhängig von allen Bodenrichtwerten mMn nicht günstiger hinkommen als der günstigste Mitbewerber, da kann der Bodenrichtwert sagen, was er will.

Falls das Grundstück eher wenig Interessenten lockt, hängt es immer noch davon ab, wie dringend jemand verkaufen möchte/ muss. Wenn für den Verkäufer kein Bedarf an einem Abschluss besteht, hast du auch eine eher schlechte Verhandlungsposition, weil er dann ggf. halt einfach gar nicht verkauft, sondern auf ein besseres Angebot wartet...

Unabhängig von allen finanziellen Überlegungen solltest du dringend klären, ob ein Ersatzbau in Form eines Wohnhauses überhaupt genehmigungsfähig wäre. Soweit ich das in der Vergangenheit mitbekommen hab, kann das ein großes Problem werden, da wohl der Bestandsschutz der Scheune mit Abriss erlischt und du im Außenbereich in Bayern eigentlich nur privilegierte Vorhaben genehmigt bekommst.