Gutachten Haus und Bausubstanz vom Gutachterausschuss einholen?

[PiepsBecks]

Hallo

Folgende Situation:

Meine Eltern besitzen ein Einfamilienhaus mit Grundstück 750qm

Meine Eltern wären bereit in absehbarer Zeit in eine passende Seniorengerechte Mietwohnung zu ziehen.
In diesem Fall würden meine Eltern mir das Haus durch eine "Schenkung" übertragen und ich würde meiner einzigen Schwester die Hälfte des Wertes mit Hilfe eines Baudarlehens auszahlen.
Verkehrswert vom Haus unter 400.000€
Da wir einige Modernisierungen im Haus vornehmen möchten, würden wir gerne das Darlehen höher ansetzen für Dach,Fenster,Bodenbeläge evtl. über Kfw

Um das ganze ans laufen zubringen, möchten meine Eltern mir im ersten Schritt erstmal das Haus "schenken" um später dann ohne Verzögerungen in eine Passende Mietwohnung zu ziehen.
Im Schenkungsvertrag sollte ja der Wert des Hauses bzw. Auszahlungsbetrag meiner Schwester festgelegt sein. Der Notar sowie mein Finanzdienstleister (Interhyp) sagte mir am Telefon, dass wir nicht unbedingt ein Verkehrswertgutachten über den Gutachterausschuss der Stadt machen müssen Kosten 1000€ + 0,2% vom ermittelten Verkehrswert. Sondern das der Notar nur den Wert benötigt den meiner Eltern für "angemessen" halten (ihre Vorstellung vom Verkaufswert) und die Bank sowieso den Wert selber ermittelt.

Wie sollten wir da vorgehen? Ich denke den Realistischsten Verkehrswert bekommen wir nur über ein Gutachten vom Gutachterausschuss oder?

Meine Eltern bekommen solange Wohnrecht bis sie eine geeignete Mietwohnung gefunden haben.

Gibt es Anregungen, Tipps, Ratschläge die ihr uns geben könnt?

Freuen uns auf Antworten etc.

 

[Legurit]

Das kommt wohl sehr stark auf deine Schwester an - aber um böses Blut zu vermeiden versuch sie nicht zu übervorteilen. Marktwert ist nun auch noch mal etwas anderes als Gutachterwert würde ich meinen... schaut doch mal, ob es vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage gibt (auf den zig Portalen) und für was die so angeboten werden.
Einfacher ist es, wenn der Haus nur noch Schrottwert hat und der eigentliche Schatz das Grundstück ist ... das könnt ihr dann einfach über Bodenrichtwert ausloten.

 

[nordanney]

Wenn ich jetzt böse bin und das Wohnrecht auch noch grundbuchlich eingetragen wird, sage ich Dir, dass der Verkehrswert annähernd null ist ;)

Aber im Ernst, entweder Du bist Dir mit Deiner Schwester einig, dann braucht Ihr kein Gutachten. Ansonsten: Geldbeutel öffnen und Gutachter beauftragen. Übrigens wird jeder Gutachter einen anderen Wert ermitteln, die haben große Spielräume. Die Bausubstanz an sich wird allerdings nicht bewertet, dass kann der Gutachter auch nicht (offensichtliche Mängel oder Instandhaltungsstau wird natürlich berücksichtigt).

 

[DG]

Hallo PiepsBecks,

beim Kaufvertrag resp. der vorweggenommenen Erbfolge prüft das Finanzamt nur grob, ob uU Erbschaftssteuer hinterzogen werden soll, indem der Wert des Hauses zu niedrig angesetzt wird. Das ist auf Grund der Angaben, die Du gemacht hast, nicht ersichtlich, wird Euch aber der Notar, der den Vertrag aufsetzt erläutern können.

Die entscheidende Frage ist, ob Du Dich mit Deiner Schwester auf einen Betrag einigen kannst und dazu müsstet Ihr beide zumindest grob einschätzen können, was das Haus wert ist. Ein Anhaltspunkt kann eine Kreditanfrage bei einer Bank sein, die Bank errechnet ja einen Beleihungswert für das Objekt, daran könntest Du Dich mit Deiner Schwester orientieren.

Wenn man sich nicht einigen kann, würde ich im Kaufvertrag fixieren, dass der Wert von Gutachter xy festgestellt werden soll und dabei auch gleich die Bausubstanz gecheckt wird, damit Du abschätzen kannst, was an Renovierungsarbeiten auf Dich zukommt.

Die Bausubstanz an sich wird allerdings nicht bewertet, dass kann der Gutachter auch nicht (offensichtliche Mängel oder Instandhaltungsstau wird natürlich berücksichtigt).

Die Bausubstanz wird selbstverständlich bewertet und das können entsprechend ausgebildete Gutachter auch. Es gibt natürlich auch zweiseitige "Gutachten", die aus einem Deckblatt, 30 Zeilen Honig-ums-Maul und einer daraus resultierenden Zahl bestehen. Das sind aber auch keine Gutachten, sondern das ist beschmutztes Papier.

MfG
Dirk Grafe

 

[nordanney]

Die Bausubstanz wird selbstverständlich bewertet und das können entsprechend ausgebildete Gutachter auch. Es gibt natürlich auch zweiseitige "Gutachten", die aus einem Deckblatt, 30 Zeilen Honig-ums-Maul und einer daraus resultierenden Zahl bestehen. Das sind aber auch keine Gutachten, sondern das ist beschmutztes Papier.

MfG
Dirk Grafe

Bei einem reinen MW/BW-Gutachten wird die Bausubstanz nicht bewertet, hierfür ist eine separate bzw. ergänzende Untersuchung notwendig. Daher finden sich in den Gutachten auch oftmals Formulierungen wie "Die Bausubstanz wurde nicht untersucht, da dies nicht Auftrag dieses Marktwertgutachtens war. Hierzu sind weitergehende Untersuchungen notwendig. Es wird davon ausgegangen, dass... (z.B. kein echter Hausschwamm vorhanden ist, keine nicht erkennbaren Mängel vorhanden sind usw.)"

Wie ich geschrieben habe, wir der offensichtliche Zustand der Immobilie mit dem erkennbaren (ggf. baujahrestypischen) Zustand bewertet. nicht mehr, aber auch nicht weniger.

 

[DG]

Bei einem reinen MW/BW-Gutachten wird die Bausubstanz nicht bewertet, hierfür ist eine separate bzw. ergänzende Untersuchung notwendig. [...] Wie ich geschrieben habe, wir der offensichtliche Zustand der Immobilie mit dem erkennbaren (ggf. baujahrestypischen) Zustand bewertet. nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Ja. Das sind die Art "Gutachten", die ich meine. Selbst da steckt aber noch ein Vergleich der offensichtlichen/grundsätzlichen Bausubstanz drin, weil sich der Verkehrswert aus dem Vergleichswertverfahren mit anderen vergleichbaren Objekten ableitet oder zumindest ableiten sollte. Diese Art "Preisermittlung" kostet aber auch keine € 1000.- oder man sollte sich fragen, wofür man da €1000.- ausgibt.

Viel bedenklicher finde ich allerdings Deine Behauptung, ein Gutachter könne die Bausubstanz nicht bewerten, obgleich Du einräumst, dass man einen Gutachter mit exakt dieser Aufgabe beauftragen könne. Das widerspricht sich.

Man muss hier auch im Sinne von weiteren Lesern im Forum klarstellen, dass es sehr wohl die Möglichkeit gibt, fundierte Gutachten erstellen zu lassen. Ebenso sollten Laien darüber informiert werden, dass es unterschiedliche Formen von Gutachten gibt - welche Art von Gutachten im Einzelfall sinnvoll ist, muss dann jeder selbst entscheiden.

MfG
Dirk Grafe