Haus aus 1970 - Kaufberatung/-bewertung

[Edwrad Hyde]

Hallo,


unsere kleine Familie (3 P.) sucht ein Haus in Mülheim an der Ruhr und ich suche Entscheidungshilfe bei einem Haus, dass wir uns gerade ansehen. Dazu vorab zwei Dinge:

1. Mir ist klar, dass ich auf jeden Fall einen Sachverständigen brauchen werde, um das Objekt richtig zu bewerten, eure Meinung dient mir zur Orientierung, ob ich es sich überhaupt lohnt diesen einzuschalten.
2. Häuser hier sind, durch die Nähe zu Düsseldorf Preise recht hoch, gute Häuser gehen i.d.R. im Familienkreis weg (die wir hier nicht haben) und gebrauchte sind oft überteuert und alt. Der überwiegende Teil der Häuser hier ist aus 1930-1960 und fast nie auf Stand.

Wir sehen uns gerade ein Haus aus 1970 an Seit dem Bau ist nicht viel gemacht worden, Böden, Wände Elektrik, Kupferleitungen, Fenster, ect. ist alles aus dem Baujahr.
Eckdaten:
160qm Wohnfläche
Komplett unterkellert
Bäder sind gemacht (ist auch das einzige)
Energiebedarf 146,8
Klassische Garage aus dem Baujahr
Ölheizung aus 2014. Öltank vor dem Haus in der Einfahrt

Die Elektrik besteht aus Flachbandkabel (Bild Flachbandkabel). Aus dem Sicherungskasten dringt kontinuierlich ein vernehmbares brummen und wenn man ihn öffnet wird es sehr recht laut. Nicht wie ein Sicherungskasten "klingen" sollte. FIs sind keine Eingebaut.
Die Heizungsanlage ist Öl. Wir konnten sehen, dass aus dem Abluftrohr Kondenswasser austritt (Bild Heizungsrohr1), ca. alle 2-3 Sekunden ein Tropfen. Der Boden darunter ist ziemlich feucht und das Rohr rostet. Aus dem Kaminschacht kommt ebenfalls Wasser (Bild Heizungsrohr2), aber ob es nun reingeregnet hat, oder sich das Kondenswasser sammelt kann ich nicht sagen.
Mindestens ein Abflussroh ist eher kreativ verlegt (Bild Abfluss)und ich weiß nicht, was ich davon halten soll.

Die Fassade ist mit Betonplatten versehen, die aufgeschraubt sind (Bild Fassade1 und Fassade2). Eine der Platten an der Front ist gerissen, aber ich habe kein Bild zur Hand wo man das sehen kann. Ich habe so etwas ebenfalls noch nicht gesehen und habe keine Ahnung, wie es um die Isolation steht und ob man so etwas noch bekommt, wenn man es reparieren muss.
Es hat einen Wasserschaden im Keller gegeben, der wohl von der Fassade kommt, aber ich habe den Bericht der Versicherung noch nicht und die Rechnung vom Handwerker, damit ich weiß was gemacht wurde.

Eine (dumme) Frage habe ich noch: Im Dach gibt es eine Dachterrasse, die dort anstatt eines Zimmers eingerichtet wurde (Bild Dachterasse1). Weiß jemand, wie dort das Wasser abfließt? Ich konnte keinen Abfluss sehen, aber es war auch nicht gut einsehbar (Bild Dachterrasse2)und ich konnte dort Feuchtigkeit sehen, aber keine Verbindung zur Regenrinne.

Kosten sollte das Haus 620.000€. Zu dem Preis hat sich kein Käufer gefunden. Wir haben ursprünglich 520.000€ geboten und scheinen jetzt bei 545.000€ landen zu können. Nebenkosten von 11,57 Prozent kommen noch hinzu. Das ist übrigens eines der "besseren" Häuser die wir in unserer 5 Jährigen Suche bis jetzt gefunden haben...


Vielleicht hat ja jemand von euch Rat, ob das jetzt alles schon Punkt sind wo man sagt "Finger weg", oder sagt Preis runter (was wohl nicht mehr gehen wird), oder in der Situation die Zähne zusammenbeißt.
Sofern jemand noch mehr Informationen braucht, bzw. Fragen hat, ich werde versuchen so viel beizusteuern, wie möglich.

Gruß,
Edward

 

[SoL]

Ein Haus von 1970 mit Sanierungsstau bedeutet Minimum 2.500€/qm Sanierungsaufwand (klar, kann man mit Eigenleistung drücken). Und auch dann hat man halt ein modernisiertes 50 Jahre altes Haus und kein modernes Haus.

Zuzuschlagen wegen der FOMO ist keine gute Idee. Drückt es denn in eurer jetzigen Situation, sodass ihr etwas ändern müsst?
Ich würde mir so ein Haus nicht antun. Eher etwas mit weniger Sanierungsstau oder etwas richtig altes (<=1930).

 

[WilderSueden]

Meinem Eindruck nach bist du bei dem Haus mit einer tiefgreifenden Kernsanierung zu rund 2000€/qm dran. 545k sind eine Menge Geld für effektiv einen Rohbau, den du erst noch zurückbauen musst. Überschlagsmäßig bist du mit Kauf, Kaufnebenkosten und Sanierung im Bereich der Million, tendenziell eher drüber

 

[jens.knoedel]

Perfektes Objekt für die Sanierung. Kaufpreis nur auf "alte" Substanz. Nicht anrenoviert, was sich die Verkäufer bestenfalls noch teuer bezahlen lassen wollen.

Ihr scheint die falschen Ansprüche zu haben. Mülheim ist jetzt per se kein besonders teures Pflaster. Lediglich die südlichen Bereich Richtung Uhlenhorst/Saarn etc. sind nett und teurer wegen der Anbindung über die A3/A52. Ansonsten ist Mülheim eine recht hässliche (Wohn)Stadt ohne besondere Highlights.
Wo liegt denn die Hütte genau?

Am Ende, um ein modernes Haus zu bekommen, wirst Du ab 2.000€/qm an Sanierung reinstecken müssen. Würde mit Puffer ne Million rechnen. Dafür muss es aber tatsächlich eine echt gute Lage sein.

 

[ypg]

Der überwiegende Teil der Häuser hier ist aus 1930-1960 und fast nie auf Stand.

Sucht ihr nur in einem kleineren Wohngebiet ohne Radius?
Mich wundert immer wieder, wenn hier ältere Immobilien zur Diskussion freigegeben werden, dass ich auf den Portalen im genannten Ort mit Radius 2 oder 5 Km suche, Immobilien vergleichbarer Größe, aber projektierte Neubauten oder Ähnliches zum ähnlichen oder meist günstigeren Preis, vor allem im Vergleich zu einer zusätzlichen Sanierung finde.

 

[jens.knoedel]

Mich wundert immer wieder, wenn hier ältere Immobilien zur Diskussion freigegeben werden, dass ich auf den Portalen im genannten Ort mit Radius 2 oder 5 Km suche, Immobilien vergleichbarer Größe, aber projektierte Neubauten oder Ähnliches zum ähnlichen oder meist günstigeren Preis, vor allem im Vergleich zu einer zusätzlichen Sanierung finde.

Tja, wenn es 800qm Grundstück zu 600€ in guter Lage sein müssen, dann passt so ein Preis schon. Unter 500€/qm Grundstück gibt es selten etwas. Besser wird es westlich der Autobahn A3 - aber dann bist Du in Duisburg.