Haus Finanzierung über ETW

[Musketier]

@Musketier: Korrigiere mich, wenn ich mich irre,

Muß ich leider.

Wenn die Wohnung z. B. 130.000 Euro kostet + Nebenkosten (mal grob mit 10 % gerechnet - kommt ja darauf an) 13.000 Euro = 143.000 Euro für die Wohnung. Vielleicht nochmal 10 % Sonstiges = 13.000 Euro, dann bin ich bei rund 156.000 Euro. Er hat 18.000 Euro Eigenkapital, also 138.000 Kreditbedarf. Macht bei mir eine 88,5%-Finanzierung. Dann sehen die Konditionen auch wieder ganz anders aus. ;-)

Um bei deinem Beispiel zu bleiben:

Du schreibst selber die Wohnung kostet 130T€. Die Kaufnebenkosten (wenn Makler eingeschaltet ist eher mit 12% statt mit 10% zu rechnen) erhöhen nicht den Wert der Wohnung. Auch eine Einbauküche kann unter Umständen mitfinanziert werden, erhöht aber nicht den Wert der Wohnung. Bei reinen Renovierungskosten (Malerarbeiten, Bodenbelag) ist das gleiche. Zu unterscheiden ist hier zwischen Renovierung und Sanierung.

Wenn du jetzt einen Kreditbedarf von 138T€ annimmst hast du immer noch einen Gegenwert für die Wohnung von 130T€ (macht 106% Finanzierung). Im schlimmsten Fall setzt die Bank dann noch den Beleihungswert mit 90% an. Dann wäre der Wert der Wohnung 90% von 130T€ =117T€ und du hast einen Kreditbedarf von 138T€. (=118% Finanzierung)

Nichtsdestotrotz: unbedingt von einem unabhängigen Finanzberater beraten lassen!!! :-D

Eventuell sogar mehrere.
Wir haben bisher 2 Gespräche mit Kreditvermittlern und 2 Gespräch mit Banken gehabt. Aus jedem Gespräch konnten wir neue Informationen mitnehmen und können uns so das hoffentlich Beste Angebot heraussuchen. Ob es das Optimum ist, weiß man erst in 10-30 Jahren.

lg

Musketier

 

[rpc]

Hallo zusammen,

erst mal vielen Dank für die zahlreichen Antworten, haben mir schon weitergeholfen. Und klasse das ihr in etwa meiner Finanzierung zustimmt, bzw. das das machbar ist.

Also ne Rate über 600 € - 700 € sollte definitiv stemmbar sein, da ich Nebenkosten, Haushaltseinkäufe auch jetzt schon alleine trage und im Monat trotzdem weit mehr als die genannte Rate übrig bleibt. Was dann noch dazu kommt wäre die Hausumlage.
Was hängen bleibt ist, das ne Wohnung für 150000 € wahrscheinlich doch etwas zu hoch gegriffen war, habe mich nämlich auch mit der Eigenkapital-Rechnung verrechnet :).

Also den Tipp mit den unabhängigen Finanzberatern würd ich gerne annehmen, aber gibts da irgendwelche Tipps & Tricks, wie man einen kompetenten findet ? Bleibt da nur, sich Empfehlungen aus der Verwandtschaft/ Bekanntschaft zu holen??
Und mit welchen Kosten kann ich in etwa rechnen ?


Des Weiteren ist mir noch folgende Idee gekommen. Hatte ja schon erwähnt das doch noch etwas im Monat übrig bleibt + Prämien + 13. Gehalt, etc.. .
Ist es sinnvoller ( nachdem ich mir etwas Puffer gespart habe ), das Geld komplett in die Finanzierung zu werfen ( Sondertilgen ), oder ein Teil davon in einen Extra Bausparvertrag zu stecken, um für die spätere Baufinanzierung des Hauses mir einen günstigen Zins zu sichern???


Gruß

 

[Meecrob]

Also den Tipp mit den unabhängigen Finanzberatern würd ich gerne annehmen, aber gibts da irgendwelche Tipps & Tricks, wie man einen kompetenten findet ? Bleibt da nur, sich Empfehlungen aus der Verwandtschaft/ Bekanntschaft zu holen??
Und mit welchen Kosten kann ich in etwa rechnen ?

Die Antwort konnte mir auch noch keiner geben. Und Tipps aus der Bekanntschaft.. Kennen die sich denn aus? Und wie kannst du das beurteilen? Genau da liegt das Problem.
Ich kenn mich dann lieber selber aus und weiß worauf ich mich einlasse. Kredite sind nicht so schwer zu rechnen, wie man denkt. Man muss sich nur einmal reinfuchsen und sich dann selbst das bestpassenste Angebot suchen.

 

[Musketier]

Wir haben uns an die 2 großen (Internet-)Kreditvermittler gehalten und vor Ort Termine gemacht.
Die Vermittler sind zwar nicht 100%ig unabhängig, da die auch Provision bekommen, aber auf jeden Fall können die eine Vielzahl von Banken und Versicherungen vergleichen.

 

[GeorgPuetz]

Da ein Haus im Moment wohl noch nicht in Frage kommt, aber ich dennoch darauf hin arbeiten möchte, soll es in der Zwischenlösung erst mal eine Eigentumswohnung sein, die wenn sie abbezahlt ist verkauft werden soll und als Startkapital für ein Einfamilienhaus dienen soll.

Dieser Grundgedanke ist spannend, wirft aber auch ein paar Fragen auf.
- In wieviel Jahren soll die ETW lastenfrei sein?
- Wie wird die Wertentwicklung der ETW sein?
- Zu welchem Termin wird das Einfamilienhaus realisiert werden?

Die Erwerbsnebenkosten bei einem Immobilienkauf sind erheblich. Bei z.B. insgesamt 10% für Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht, Makler, etc. und einer anfänglichen Tilgung von 2% benötigt es schon 5 Jahre, nur um die Nebenkosten abzutragen. Bis dahin ist noch nichts verdient.

Soll die ETW z.B. in 10 Jahren lastenfrei sein, benötigt es eine anfängliche Tilgung von rund 8% bei 4% Zins und 1.300 Euro mtl. Rate. Bei Laufzeit 15 Jahre sind die Werte 5% anfängliche Tilgung, 4% Zins und 960 Euro mtl. Rate. Der Zins ist relativ hoch, weil der Beleihungsauslauf locker bei 100% liegt.

Interessant wird es dann beim Wechsel von der ETW hin zum Einfamilienhaus. Bevor man die ETW verkauft, muss man erst einmal das Einfamilienhaus gekauft oder gebaut haben (man würde ja ansonsten unter ner Brücke schlafen müssen). Für eine unbestimmte Zeit wird es also eine Doppelbelastung aus zwei Immobilien geben. Das muss die Bonität zu diesem Zeitpunkt hergeben. Läßt sich vielleicht mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken. Kauf und Verkauf von Immobilien benötigen schon mal eine Zeit. Die Dauer und die Kosten der Zwischenfinanzierung sind also ungewiss. Und die Geldgeber müssen dem Ganzen natürlich auch zustimmen.

Im Ergebnis ist die ganze Planung mit mehreren Variablen bestückt, die aus heutiger Sicht eine Prognose unmöglich macht. Getreu dem Motto: Erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt.

Wenn eine eigengenutzte ETW als Kapitalbildungsmaßnahme gesehen wird, stellt sich die Frage nach der Sparrendite - also mit welchem Sparzins werden die Zahlungen für die ETW verzinst. Bei dieser Kalkulation müssen natürlich auch die eingesparte Miete an wen Fremdes, Wertentwicklungen von Immobilien, Instandsetzungmaßnahmen für die eigene ETW, etc. berücksichtigt werden.