Haus-Planung bei Null - Finanzkalkulation, Keller...

[ArvavanHarben]

Liebe Forenmitglieder,

ich habe jetzt den halben (ganzen) Abend mich hier eingelesen und mitgelesen und bin jetzt total beeindruckt, wie viel Kompetenz und Wissen und Erfahrung hier versammelt ist. Insofern will ich auch um Rat bitten (und in fünf Jahren meine Erfahrungen beisteuern...).

Wir stehen bei unserer Hausplanung aktuell bei Null - fast:

1. Finanzplanung

Wir haben ein Budget von ca. 500.000 Euro.
Allerdings wird uns das Grundstück (ideale Lage für uns) mit Grundstückskaufnebenkosten ca. 190.000 Euro kosten.

Weiter verplant haben wir 15.000 Euro für Möbel, Küche, Umzug, kleiner Puffer etc.
Außenanlagen/Garten/Garage steht bei 25.000 Euro - wobei Teile davon nicht aktuell umgesetzt werden müssen; einzig die Zisterne (aus dem Bebauungsplan: "eine Zisterne mit einem zwangsentleerten spezifischen Volumen von mindestens 25l/m² versiegelter Fläche (Projektionsfläche – Dachflächen-Aufsicht) mit nachgeschalteter Versickerung über Mulden") wird dann wohl unmittelbar sein müssen - wobei ich nicht ansatzweise verstehe, was hier verlangt wird/was das kostet. Auch hier könnte es also einen Puffer geben.

Baunebenkosten haben wir aktuell ansonsten zusätzlich mit 15.000 Euro angesetzt. Ohne Bodenplatte, Erdarbeiten, Keller etc. (dazu unter 3.1).

Damit bleiben ca. 255.000 Euro übrig.

2. Unser Grundstück
Unser Grundstück ist ca. 1,3m unter dem aktuellen Straßenniveau. Es ist leicht abfallend (ca. 50cm auf 20m). Es ist eine Abdichtung des UG gegen nicht drückendes Grundwasser erforderlich

3. Ideen/Vorstellungen/Wünsche
Unsere ideale Vorstellung wäre ein Haus mit ca. 130-140qm:
Neben Wohnzimmer/Küche/WC ein kombiniertes kleines Arbeits-/Gästezimmer. Zwei Kinderzimmer, ein Schlafzimmer, ein Bad. Dazu im Hauswirtschaftsraum Abstellplatz für Haushaltsgeräte + einen Ort zum Wäsche trocknen.
Zusätzlich bräuchten wir einen Ort für Gartengeräte/Fahrräder und eigentlich zumindest einen kleinen Keller/Lagerraum.

4. Fragen
Abgesehen davon, was Ihr allgemein von den Plänen haltet, folgende konkrete Fragen:

zu 1.: a) Ist der Finanzplan so als erste grobe Marschroute grundsätzlich realistisch? Wenn nein, - das Budget können wir kaum erhöhen - das Grundstück ist noch nicht gekauft, dann lieber eine ungünstigere (und billigere) Lage suchen?
zu 3: b) Vor dem Hintergrund der Grundstücksgeografie insofern die Überlegung, ob wir einen Teil des Hauses unterkellern oder sogar als Wohnraum ausbauen - inwiefern würde sich da bemerkbar machen, dass nur wenig auszuschachten ist/ansonsten ja ggf. eine Aufschüttung erfolgen müsste? Dann wäre zugleich die Wohnfläche, die ansonsten zu realisieren wäre, geringer. Ergibt das eine sinnvolle Ersparnis?
zu 3: c) Wie gehen wir am besten bei der Suche nach einem Hausanbieter vor? d) Schreibt man einfach verschiedene Massivhausanbieter mit diesem groben Konzept an? Gehe ich mit diesen groben Rahmendaten jetzt einfach auf Fertighaushersteller in einem Fertighauszentrum zu und bitte sie um Angebote?
e) Wie ist das bei Fertighausherstellern allgemein? Allgemein habe ich in den letzten vier Stunden immer wieder bei einzelnen Herstellern gelesen "Billigsegment" "hohe Qualität" etc. Lassen sich die Hersteller insofern zumindest grob in Gruppen einordnen - greift da die Regel: Je teurer, desto mehr Qualität? Lässt sich insofern sagen, dass "X" höherwertiger als "Y" ist, aber auch teurer? (und wonach bemisst sich Qualität: Wandstärke/Dämmung und verwendete Objekte?)

Ich bedanke mich schon jetzt für Eure Hilfe - wenns läuft sichere ich auch einen Baublog schon jetzt zu! Einen schönen Restsamstag/Sonntag.

 

[11ant]

2) Das Grundstück würde ich jetzt nicht kaufen. Man staunt nicht schlecht, was Gemeinden beim Straßenbau für Schildbürgerstreiche einfallen. Diese "relative Höhenlage" zum Grundstück muß sich mitnichten zum besseren wandeln, auch das Gegenteil kommt immer wieder vor.

3) Die Vorstellungen von der Hausgröße sind angemessen und schon beinahe ungewöhnlich realistisch.

4b) Ich habe hier jüngst die Faustformel ausgegeben, daß ab einem Höhenunterschied von 2m unter der Hausgrundfläche die Maßnahmen für ein kellerloses Fundament nicht mehr günstiger kommen als einen Keller auch dann zu bauen, wenn man nichts bestimmtes damit vorhat; und bei 1m Unterschied die Hälfte.

Diese Wohnflächenansprüche lassen sich als Anderthalb- oder gar Zweigeschösser auch ohne Wohnnutzung des Kellers umsetzen. Abwasser aus Kellerräumen kann aufwendige Hebeanlagen erfordern, um es in den Kanal zu befördern, wenn dieser höher liegt.

4c/d) Die größte Auswahl hat man, wenn man auf Fertig- oder Massivbau nicht festgelegt ist; aber auch sonst ist die Auswahl noch recht erschlagend. Allerdings in der aktuellen Konjunktur durch satte Anbieter geschmälert, da kann man warten müssen.

Das Problem mit den Angeboten ist der Vergleich von Äpfeln mit Birnen. Die sogenannte "Bauleistungsbeschreibung" also welcher Stein und wieviel Steckdosen und welche Fliesen (aber auch "malerfertig" oder voll einzugsfertig und wer zahlt den Baustrom etcetera) ist überall anders und ein Dschungel für den Laien. Vereinfacht gesagt, der "billigste" Anbieter kalkuliert am stärksten mit Deiner Dummheit oder Unwissenheit, verschenken tun sie alle nichts.

Alle Anbieter haben für jede Größe und Preisklasse fertige Angebote in der Schublade. Erstens um immer eine Antwort zu haben, und zweitens weil der Kunde dann eine Diskussionsgrundlage hat, auch was die bildliche Vorstellung vom Haustyp angeht.

4e) In etwa kann man schon sagen, der Facharzt oder -anwalt baut mit Weberhaus, der Prokurist mit Schwörerhaus, der Angestellte mit Dienst-A4 nimmt Bien-Zenker, der Facharbeiter Fingerhut Haus usw., aber man muß sich nicht jeden Satz von mir übers Bett hängen ;-)

Wandstärken / Dämmung sind kein Maßstab. Eine gesetzliche Vorgabe muß man einhalten. Wer weiter gehen will, kann eine Förderung erhalten. Daher gibt es Angebote für den gesetzlichen Standard (Energieeinsparverordnung 2016) und für KfW55 und KfW40. Die Anbieter versuchen alle, den jeweiligen Standard auf die für sie profitabelste Weise zu erreichen.

Elektro- und, Sanitär-Standard sind erhebliche Preisfaktoren, daneben auch Fenster und Türen mit allem Drumherum (Einbruchsicherheit, Verschattung etc.). Und natürlich Optik: Klinker und Verschalungen sind hochpreisiger als Putzfassaden.

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Ein guter Hausanbieter - ob Fertig oder massiv - hört zu, berät, und treibt Dir auch Flausen aus. Außerdem erkennt man ihn an Kunden, die zu einem passen. Sieh´ Dir die Referenz-Bauherrenfamilien an: sind das Leute, die nicht zu Dir passen, tut es auch der Anbieter nicht.

Fertigbauer sind meist überregional bis bundesweit aufgestellt, Massivbauer meist nur in Kooperationen bundesweit und allein in selten mehr als 100 km Umkreis tätig, oft weniger. Und alle Kochen nur mit Wasser und erfinden das Rad nicht neu. Wenn Du aus RLP Süd kommst, dann frage also nur in RLP, Saarland, Hessen, nördlichem BaWü. Vergleichsangebote aus Ulm oder Schwerin werden Dir da keine Aha-Erlebnisse bescheren.

Sieh´ Dir Referenzhäuser an. Viele Anbieter - Fertigbauer, aber auch Massivbauer, laden auch zu Besichtigungen bei Hauseinweihungen von Kundenhäusern ein. Da trifft man auch andere Interessierte und kann sie mal anquasseln.

Oder man macht es andersherum und betrachtet die Baugebiete um sich herum als "Ausstellung". Entweder die Häuser sind noch im Bau, dann steht dran, wer das macht; oder die Leute sind schon eingezogen, dann hat man samstags gute Chancen, am Gartenzaun eine freundliche Auskunft zu bekommen.

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"eine Zisterne mit einem zwangsentleerten spezifischen Volumen von mindestens 25l/m² versiegelter Fläche (Projektionsfläche – Dachflächen-Aufsicht) mit nachgeschalteter Versickerung über Mulden") wird dann wohl unmittelbar sein müssen - wobei ich nicht ansatzweise verstehe, was hier verlangt wird/was das kostet.

Das heißt auf Deutsch: bei z.B. 200 qm überbauter / überdachter / gepflasterter Fläche (also Haus, Terrasse, Einfahrt) müßten 5.000 Liter Regen in einen Wasserbehälter passen, der nicht überlaufen kann. Du sollst also einen Starkregen puffern können, damit der Kanal dann erstmal nur das Wasser von der Straße aufnehmen muß.

 

[Alex85]

Doch, darf überlaufen. Es ist doch von einer Mulde die Rede.
Wie groß ist denn das Grundstück, oder habe ich das übersehen? Mulden brauchen Fläche. Liegt ein Bodengutachten vor, in diesem Zusammenhang insbesondere zur Versickerungsfähigkeit? Ist diese nicht so dolle, wird die Mulde noch größer ...

 

[Tego12]

Kurze Antwort zur Finanzierung: bei dem Grundstücks Preis handelt es sich in der Regel um keine ganz günstige Örtlichkeit, sprich kein tiefer Osten wo man noch halbwegs günstig bauen kann.

Mit 255.000€ und noch keinen kalkulieren Erdarbeiten.... Selbst ohne Keller und nur 140 qm... In einer nicht günstigen Region.... Ich sehe da wenig Chancen.

 

[Bau-Schmidt]

Das Verhältnis Kosten Grundstück zu Haus wäre zu hoch. Ich würde beim Grundstück bei der Bausumme ca. 100.000,- € ausgeben.

 

[ArvavanHarben]

Hallo, wow so viele gute Antworten an einem Sonntag Morgen.
@ 11ant: Danke für deine Hinweise zum Vorgehen. Wir haben jetzt beschlossen heute Morgen mal nach Mannheim zum Musterhauscenter zu fahren, um möglichst einfach verschiedene Haustypen und Formen zu sehen.
Zum Regenwasser: (auch Alex85): das Grundstück ist ca 450qm groß. Ein eigenes Bodengutachten gibt es noch nicht, weil wir es aktuell nur reserviert und nicht gekauft haben. Und bevor wir nicht wissen, wie realistisch das Vorhaben dort ist, wollten wir auch noch kein Bodengutachten beauftragen. Insofern weiß ich nicht viel mehr als diese Vorgaben aus dem Entwurf des Bebauungsplan. Wo bewegen wir uns eigentlich dabei kostentechnisch, zu dieser Abwasserlösung habe ich nicht mal ungefähre Größenordnungen im Internet gefunden.
@Tego12 und Bau-Schmidt: hier in der Region ist es schon schwierig, überhaupt Grundstücke zu finden (Nähe Mannheim, Heidelberg, Karlsruhe). Ich kenne hier Leute, die suchen seit 4-5 Jahren.Ich habe bei dem Grundstückspreis aber auch erst mal geschluckt. Insofern halte ich 100000 Euro samt Kaufnebenkosten voll erschlossen für unrealistisch. Wenn ich hier das Grundstück (oder ähnlich teure Grundstücke) weiter im Auge behalten, um welche Summe müsste ich dann ggf. das Budget aufstocken.
Bzw: das war jetzt eine Anfrage über eine Gemeinde zu einem Bauträger. Gemeindeeigene Grundstücke gibt es in unserer Region aktuell nicht. Die Internetportale haben auch kaum sinnvolles Bauland. Macht es dann Sinn, mit Maklern zu arbeiten (was den Preis ja nochmal erhöht?) oder sich direkt an Baufirmen zu wenden (dito dann höhere Kaufnebenkosten weil Kopplung?). Haben die dann Grundstücke, an die ich so nicht dran komme? Welche Möglichkeiten gäbe es noch?