Hausbau im Raum Köln/Bonn

[supernana]

Hallo,

wir sind noch ganz am Anfang unserer Hausbauplanung, auch ein Grundstück ist noch nicht vorhanden. Aber wir versuchen uns frühzeitig über die verschiedenen Varianten die uns zu unserem Traumhaus führen können zu informieren. Unser grober Plan ist ein Einfamilienhaus entweder mit ca. 140qm plus Keller oder mit größerer Wohnfläche ohne Keller (ist natürlich eine Kostenfrage und auch abhängig vom Grundstück etc.). Ich sag mal so geplantes Budget ist ca. 250.000 Euro (ohne Grundstück, ohne Erwerbsnebenkosten, ohne später geplanten Ausbau)

Grundsätzlich soll es ein sehr modernes Haus, aber kein Designerhaus mit außergewöhnlicher Architektur werden. Sondern einfache klare Linien, mit optimaler Flächenausnutzung. Jetzt stehen wir natürlich vor der Wahl "Fertighaus" (aber auf jeden Fall Massivbauweise), Architekt oder Bauträger. Bezüglich Eigenleistung haben wir uns vorgestellt neben den klassischen Punkten: Malerarbeiten, Bodenbeläge und Außenanlagen den Innenausbau von Dach und ggf. falls vorhanden Kellerausbau nach und nach selbst zu machen. Wir sind noch relativ jung, beide todsicherer Job (Beamte halt^^) und beide mit absehbarer deutlichen Gehaltssteigerung. Deswegen planen wir nicht alles sofort zu machen, sondern ggf. einige Sachen auf später zu verschieben insbesondere da wir zu zweit derzeit noch nicht den kompletten Platz des Hauses brauchen würden. Uns würde im Prinzip zunächst das Grundgerüst plus fertiggestelltes Erdgeschoss und 1.OG reichen.

Wir haben vom Grundriss ganz bestimmte Vorstellungen. Einige Fertighausanbieter kommen dem auch einigermaßen nah, aber ich finde die Preise teilweise echt abenteuerlich, dafür das fast bei allen Anbietern nicht alle Kosten enthalten sind und noch keine Extrakosten aufgrund der Bemusterung berücksichtigt sind. Alleine die Kosten für ein paar zusätzliche Steckdosen etc. sind ja wirklich haarsträubend (mein Freund ist ein Technikliebhaber, da brauchen wir einige Steckdosen etc. ). Zudem graut es mir davor, dass irgendwelche willkürlichen Handwerker unser Haus bauen sollen. Gerne würde ich auf kleinere Betriebe zurückgreifen, die schnell ansprechbar sind. Außerdem stelle ich es mir grundsätzlich flexibler vor, wenn einzelne Gewerke vergeben werden, seine Eigenleistungen einzubringen und auf Gegebenheiten die sich erst während des Baus ergeben zu reagieren. Mal über die Möglichkeit für jedes Gewerk einen genauen Preisvergleich einzelner Anbieter durchführen zu können ganz abgesehen. Ein Freund von uns macht gerade eine Kernsanierung und ist dementsprechend auch absolut im Thema. Was der für Preisunterschiede rausgehandelt hat, ist ja wirklich der Wahnsinn.

Man muss dazu sagen, wir sind absolute Baulaien und haben von der Materie keinerlei Ahnung. Haben aber einige erfahrene Ansprechpartner, sind absolut willens uns einzuarbeiten und haben gerne die Kontrolle über Angebote etc. Wir sind uns auch schon sicher, dass wir unabhängig von dem Weg den wir beschreiten werden, noch einen externen Experten hinzuzuziehen, der die einzelnen Bauschritte überwacht (TÜV, DEKRA o.ä.)

Macht es überhaupt Sinn bei einem "einfachen" Einfamilienhaus einen Architekten zu beauftragen ohne dass die Kosten absolut explodieren? Ist es als Laie machbar einen Architekten mit der Planung, Bauantrag etc. zu beauftragen, die entsprechenden Gewerke selbst zu vergeben und einen externen Bauleiter zu beauftragen? Bei Bauträger und Fertighaus will die Firma ja auch ihren Gewinn haben, die ich mir mit Architekt natürlich sparen könnte. Der wird verhältnismäßig dafür wieder teurer sein als bei einem Haus von der Stange und ggf. muss ich bei nem kleineren Handwersbetrieb etwas mehr hinlegen als bei nem Trupp eines Fertighausanbieters der direkt wie viele der gleichen Haussorte hinpflanzt.

Ich weiß dass ich hier keine abschließende Beratung erhalten kann, aber ich wäre dankbar über Erfahrungen die vll Bauherren die in einer ähnlichen Situation waren gemacht haben, Empfehlungen was Bauträger oder Architekten in der Region angeht oder ob nicht doch ein Fertighausanbieter die sinnvollste Alternative wäre.

Fragen über Fragen, aber ich denke jeder der Mal ganz am Anfang seiner Planung stand hat ja so angefangen

Vielen Dank schon mal und sry für den langen Text^^

 

[wpic]

Als Architekt vertrete ich ganz klar den Standpunkt, das bei einem Hausbau ein Architekt federführend sein sollte, der in der Lage ist, die individuellen Wünsche des Bauherren/der Baudame von Anfang an zu berücksichtigen und als Grundlage eines ebenso individuellen Entwurfes zu machen. Dazu gehört ggf. auch auch schon die Auswahl eines passenden Grundstücks, dessen Topografie und dessen planungsrechtliche Vorgaben (Bebauungsplan oder § 34 Baugesetzbuch) Art, Umfang und die Kosten des Entwurfs mitbestimmen. Für die Summen, die heute für ein Einfamilienhaus auch von normaler Ausstattung und Größe gezahlt werden müssen, erwarte ich als Bauherr einen eigenen Entwurf und keine Musterhausauswahl aus dem Portfolio eines Fertighausanbieters, bei dem jede minimale Änderung des eingefahrenen Konzeptes hoch beaufschlagt wird.

Der Architekt übernimmt als Sachwalter Eurer Interessen die Verantwortung für die fachgerechte, zeit- und kostengerechte Umsetzung des Bauvorhabens und haftet auch dafür. Dafür bekommt er auch sein Honorar, das sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und den anrechenbaren Baukosten bemisst. Das Honorar "explodiert" also nur dann, wenn die Wünsche und Vorstellungen des Bauherren/der Baudame "explodieren" und das Bauvorhaben entsprechende finanzielle und konstruktive Dimensionen annimmt.

Abgesehen davon übernimmt der Architekt von der ersten Skizze bis zur Bauleitung und der Endabnahme des fertiggestellten Bauvorhabens alle Bearbeitungsschritte -sofern er damit beauftragt wird, so daß Ihr im Grunde organisatorisch mit der Durchführung nichts zu tun habt, außer Euch in regelmäßigen Abständen mit dem Architekten zu besprechen, Entscheidungen zu fällen, Leistungen abzunehmen und natürlich: Rechnungen zu bezahlen. Der Architekt schreibt die Bauleistungen individuell aus und ermittelt auch durch die Ausschreibung passende Handwerksbetriebe. Die letztendliche Entscheidung, eine Firma nach Ihrem Angebot und der Vorauswahl und der Empfehlung des Architekten dann zu beauftragen, liegt bei Euch. Das ist z.B. ein großer und grundsätzlicher Unterschied zur Praxis der GU/GÜ und Fertighausanbieter, deren Handwerkerkolonnen teilweise von weither anreisen oder aus schwer zu durchschauenden Subunternehmerbeauftragungen stammen.

Wovon ich nachdrücklich abrate ist, einen Architekten nur für den Entwurf und den Bauantrag zu beauftragen, um dann alle Leistungsphasen der Ausschreibung und Realisierung selbst zu übernehmen. Dazu fehlen Euch Wissen, Erfahrung und Können und vor allem auch die Zeit. Das spart zwar vordergründig Planungskosten, die aber in der Bilanz mit Qualitätseinbußen, Baumängeln, einem aus dem Ruder laufenden Bauzeitenplan und der angierten Nervenköstumen teuer erkauft werden.

Auch Eigenleistungen müssen/sollten vom Architekten vorgeplant und koordiniert werden, da die anschließenden Gewerke auf diesen Leistungen aufbauen, qualitativ und auch zeitlich.

Letztlich ist es empfehlenswert, sich einfach ein oder mehrere Architektbüros zu suchen und zu einem -kostenlosen- Vorgespräch vorbeizuschauen. Abgesehen von der fachlichen Qualifikation und dem richtigen Entwurfsstil muß vor allem die persönliche Ebene von Anfang an stimmen. Schließlich wird man 9-12 Monate recht persönlich kommunizieren und sich öfter sehen. Das sollte auch in der manchmal anstrengenden und nicht ganz konfliktfreien Planungs- und Bauphase immer noch Spaß machen.

 

[supernana]

Danke schon einmal für den Beitrag. Grundsätzlich habe ich definitiv die gleiche Meinung! Diese Kolonnen die quer durch die Republik angekarrt werden und die man nie wieder zu Gesicht bekommt ist auch genau das was mich absolut bei den Fertighausanbietern abschreckt. Für den "normalen" Häuslebauer stellt sich aber natürlich die Frage: Ist das Haus mit Architekten im genannten Budget realisierbar?Ich weiß dass am Vorurteil: Architektenhäuser sind immer deutlich teurer, nicht unbedingt was dran sein muss, aber der Eindruck herrscht nun mal vor. Und bei nicht unbegrenztem Budget muss man wohl sehr gut abwägen, genauso wie ich es mir sehr schwer vorstelle einen Architekten zu finden mit dem man nicht nur menschlich auf einer Ebene liegt, sondern der es auch schafft realistisch einzuschätzen was von den Vorstellungen der Bauherren umzusetzen ist und was eben nicht und im vorgegebenen Kostenrahmen bleibt. Für den Laien ist es da natürlich angenehm eine Baubeschreibung zu studieren und ggf. natürlich vom Fachmann prüfen zu lassen um zu wissen: was ist drin und was eben nicht und anschließend eine Festpreis und Bauzeitgarantie abzuschließen.

Mal abgesehen davon, berechnet sich das Honorar des Architekten nicht auch am Gesamtwert? D.h. besteht da wirklich ein so großes Interesse den vereinbarten Kostenrahmen genau einzuhalten oder sogar ggf. drunter zu liegen? Das soll jetzt kein Vorwurf sein und unterstellen, dass da irgendwas bewusst falsch gemacht wird. Ist nur eine Frage die sich irgendwie aufdrängt^^

 

[wpic]

Meine Bauherren finanzieren alle mit einem begrenzten Budget, bei dem Nachfinanzierungen i.d.R. ausgeschlossen sind. Also muß die erste Kostenschätzung und die erste Skizze bereits sehr realistisch sein. Das wird jeder verantwortungsbewußte Architekt so handhaben - jede andere Verhaltensweise wäre kontraproduktiv und auch dem eigenen Ruf abträglich. Generelle Vorbehalte kannst Du am besten im direkten Gespräch mit einem Architekten auflösen. Unlautere Gesellen gibt es in jeder Branche. Festpreis und Bauzeitgarantie sind ggf. auch nur Marketingversprechen, die von Dir erstritten werden müssen - die natürlich zu Anfang verlockend sind. Vielleicht ist aber das mit dieser Sicherheit erkaufte Haus auch ein langweiliges Typenhaus. Schaut euch an, was in den meisten Neubaugebieten errichtet wird und fragt Euch, ob Ihr so leben wollt. Wie immer gilt: no risk, no Fun.

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Diese Kolonnen die quer durch die Republik angekarrt werden und die man nie wieder zu Gesicht bekommt ist auch genau das was mich absolut bei den Fertighausanbietern abschreckt.
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Für den "normalen" Häuslebauer stellt sich aber natürlich die Frage: Ist das Haus mit Architekten im genannten Budget realisierbar?Ich weiß dass am Vorurteil: Architektenhäuser sind immer deutlich teurer, nicht unbedingt was dran sein muss, aber der Eindruck herrscht nun mal vor.

Du hast Dir aber wirklich alle gängigen Vorurteile in Deine Argumentationskette aufgezogen.

Nicht jeder GU/GU "karrt" Menschenmaterial durch die Gegend - nur die ganz billigen; nicht jeder Architekt benutzt überholte Preissoftware - nur die Genossen, welche "haben wir immer schon gemacht" als Leitmotiv auserkoren haben

Du musst für Dich zuvorderst nur entscheiden, was Dir wichtiger ist: willst Du viel oder eher wenig in den Verlauf Deines BV einbezogen werden? Beiden Varianten ist gemein, dass Selbstüberschätzung keine Option ist; hat der Verstand bei der Auswahl des temporären Baupartners funktioniert, klappt das auch mit Handwerkern aus der Umgebung, gewerkenaher Bemusterung und eingeschränkter Anpassung der Ursprungsplanung. Mag der Statiker nicht immer

Mehr/weniger eingreifen wollen/können hängt ergo von Deinen persönlichen Vorlieben ab. Bei einem seriösen Baupartner - gleich welcher Variante - ist btw. der externe Gutachter immer willkommen. Ebenso wie der Festpreis nur dann ausgehebelt wird, wenn Du Dich bei der Bemusterung verleiten läßt. Aber beide lassen mit sich reden

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Malli]

Hallo,
wir haben in Bonn gebaut in einem Neubaugebiet mit 38 Häusern (meist Doppelhaushälften). Die meisten mit unterschiedlichen Bauunternehmen, Fertighaus, Massiv, Architekt - alles dabei. Da wir schon eingezogen sind (neben nur 3 weiteren Familien) können wir die Baumaßnahmen drumherum recht gut beobachten und man sieht deutliche Unterschiede in Geschwindigkeit und Sauberkeit auf der Baustelle. Fahr doch einfach mal (mehrfach zu unterschiedlichen Zeiten) durch so ein Gebiet, und die wenigstens dürften doof reagieren wenn man auch einfach mal klingelt und fragt, wie zufrieden sie mit dem Bau waren.
Von meinem Eindruck her waren die Nachbarn die mit Gussek Haus und Fingerhaus jeweils Fertighäuser gebaut haben, recht zufrieden und schnell drin. Nach Details habe ich aber nicht gefragt. Wir haben mit Viebrockhaus massiv gebaut und sind auch zufrieden. Übrigens kamen die meisten Gewerke von Viebrockhaus aus einem Umkreis von 200km, wurden also nicht aus der Hauptniederlassung Nähe Hamburg 'herangekarrt'. Vor allem am Wochenende laufen hier die Bauherren rum, die noch nicht eingezogen sind - einfach mal ansprechen. Welche Firma die haben, steht ja an den Bauzäunen immer dran. Übrigens auch die Namen und Telefonnummern der Bauherren, wenn man an einer Firma mal sehr interessiert ist...
Wenn Dein Freund Technikliebhaber ist, solltet Ihr Euch auch einlesen über 'Installationsebene' in Fertighäusern, ob man evtl selber Kabel ziehen will bzw mal bei der Planung der Satz fällt 'dann klopf ich da eben noch nen Schlitz' wie bei meinem Mann...
Viele Grüße