Hausbau mit Multiplikator > 30?

[Nordlys]

Der Faktor kommt aus dem Bereich der Kapitalanlage. Du hast ein 4 Parteien Mietshaus. Mieteinnahme vor Steuern kalt: 50 tsd. im Jahr.
Das Haus soll veräußert werden. Was ist sein fairer Wert? 50tsd. mal 25 gibt 2,5 Millionen. Das Gebäude wäre mit 25 Kaltmieten bezahlt.
Der Marktwert kann anders sein.

 

[fab101]

@Caspar2020: Lage ist ja genau das Thema. Die ist eben nicht Berlin, Hamburg oder München. D.h. den Wert würde ich bei Wiederverkauf eher nicht erzielen.

@Yosan: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Wird Dir bei der Baufinanzierung wahrscheinlich auch keiner erzählen. Der will ja einen Kredit verkaufen...

 

[nordanney]

Will sagen, ähnlich wie bei einem Neuwagen würden wir mit Einzug quasi schon 120K verlieren

Du verlierst mit Einzug zunächst nichts. Ist lediglich ein nicht realisierter Gewinn oder Verlust. Wenn Du bis zu Deinem Tod dort wohnst, hast Du zeitlebens genau 0€ verloren, aber ein wahnsinnig tolles Lebensgefühl gewonnen.

Wie wohnst Du denn, wenn Mieten keine Option ist, aber kaufen für Dich auch nicht?

Wie errechnet man denn den Faktor? Hab davon noch nie gehört...auch nicht im Rahmen der Baufinanzierungsgespräche

Den errechnet lediglich der TE für sich selbst. Hauspreis geteilt durch fiktive Jahresmiete. Solche Rechnungen interessieren auch einen Baufinanzierung-Berater nicht. Die schauen sich lediglich den Marktwert / Beleihungswert an bzw. berechnen ihn.

Das man die Baukosten hinsichtlich des Mietspiegels vor Ort berücksichtigen muss, stimmt aber schon. Da guckt der Finanzierungsberater bei der Bewertung auch drauf. Eine teure Hütte in einer Region mit niedrigen Mieten und Grundstückspreisen zu errichten, ist ein großes Wagnis. In dem Ort, wo wir bauen, steht schon länger ein tolles Haus (Bj. 2014) im Internet drin, mit allem Schnickschnack. Nur halt leider für 420.000 Euro - und sie kriegen es deshalb nicht los. Denn bevor ich das bezahle, baue ich lieber selbst oder genieße die günstigsten Mieten.

Das ist nur eingeschränkt so. Bei uns sind hier die Mieten bei ca. 6€, habe meine Hütte vor 2 Jahren für ne 3/4 Million verkauft - Mieten niedrig, Preise hoch, da in einer halben bis 3/4 Stunde in Düsseldorf, wo es keine vernünftigen Grundstücke mehr gibt.
Das Wagnis hast Du nur, wenn Du deutlich oberhalb des Durchschnitts baust (Liebhaberobjekt) oder wirklich am AdW wohnen möchtest (Grüße an die strukturschwachen, ländlichen Regionen im Osten, tief in der Eifel oder im Sauerland usw.) UND das Haus verkaufen möchtest.

 

[HilfeHilfe]

Hallo, vielen Dank schon mal für eure vielen Antworten.

@nordanney: Mieten ist leider keine Option, da es auch da keine relevanten Objekte gibt.

@readytorumble: Ja, Grundstück mit max. 100K ist vorhanden.

@ghost: eher ländlich, sonst wäre die Vergleichsmiete ja auch nicht so niedrig.

@Mottenhausen: Kind ist erst 2, d.h. da haben wir noch ein paar Jahre. Aber Dein Einwurf ist uns bewusst.

Ich verstehe die bisherigen Kommentare so, dass ein Eigenheim in der Provinz momentan eher eine Lifestyle-Entscheidung denn eine wirtschaftliche Entscheidung ist. Also eher Konsum- als Investitionsobjekt. Früher war das anders (?). Da galt ein Haus auch immer als Wertanlage. Das wäre bei uns mit Multiplikator > 30 aber wohl nicht so. Will sagen, ähnlich wie bei einem Neuwagen würden wir mit Einzug quasi schon 120K verlieren. Ist dann eher so, als ob man statt eines VW Golfs einen 5er BMW fahren kaufen würde (soll keine Wertung der Autos sein, nur als Preisbeispiel). Der Aufschlag ist "Luxus".

Oder?

Naja wenn dein Kind volljährig wird wirst du hoffentlich dein Darlehen zurückgeführt haben . Und dann ? Hier fangen die Investitionen am Haus so richtig an, man will evtl. dann auch nicht mehr am Haus selbst werkeln. Wir beabachten verstärkt das wenn die Kinder aus dem Haus sind die Eltern in die neuen altersgerechten Wohnungen einziehen , Ihr Häuser abstoßen oder direkt die etw. kaufen . Ist quasi Tausch

 

[fab101]

@nordanney & @HilfeHilfe: wir wohnen in 3ZKB. Das Haus verkaufen wollen wir erst mal nicht, aber finanziell wäre es wie gesagt ein kalkulatorisch Verlust. Spätestens beim Vererben o.ä.

 

[nordanney]

Spätestens beim Vererben

Vererben? Das sollte das Letzte sein, an das Du beim Hausbau denkst.

Im Alter: Haus verticken, schicke kleine Wohnung mieten und LEBEN!