Hausbaufinanzierung - Einschätzung zum Finanzierungsrahmen für Hausbau

[Nico_87]

Hallo Forum,

mit diesem Thread möchte ich gerne auf eure Expertise im Bereich Finanzierungsrahmen zurückgreifen. Als vierköpfige Familie suchen wir schon länger und es sind verschiedene Baugrundstücke in - leider noch vager - Aussicht. Um aber entsprechend vorbereitet zu sein, möchte wir gerne einschätzen, wie unsere finanziellen Möglichkeiten letztlich sind.

Allgemeines zu Euch

• Wer seid ihr? - Nico und Familie aus NRW
• Wie alt seid Ihr? - 37 (m) und 34 (f)
• Gibt es Kinder? - ja, zwei Kinder (2 Jahre und 4 Jahre)
• Sind Kinder geplant? - Familienplanung ist abgeschlossen (keine weiteren Elternzeiten/Gehaltseinbußen geplant)
• Was macht Ihr beruflich? - IT-Consultant & Kauffrau
• Seid Ihr angestellt, selbstständig, in Rente, Hausfrau, Hausmann etc… - beide festangestellt
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? - Vollzeit 37 Stunden & Teilzeit aktuell 17 Stunden

Einkommen- und Vermögenssituation

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? - monatlich fix 5.560€ & 1.180€ (netto), jährlicher Bonus im Rahmen von ca. 3000 - 10.000€ zusätzlich
• Wie viel Kindergeld gibt es? - 510€
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? - keine
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? - 350.000€ (fast vollständig kurzfristig verfügbar)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? - 300.000€ unmittelbar, der Großteil des Rests als Puffer halten

Ausgabensituation

• Wir leben ein unbesorgtes Leben, achten darauf die Lifestyleinflation nicht ausufern zu lassen, verzichten aber nicht überall.
• Über unsere Ausgaben haben wir ein sehr klares Bild, da wir seit Jahren ein Haushaltsbuch führen.
• Anbei die Ergebnisse in unseren Kategorien für das gesamte Jahr 2024 sowie als durchschnittliche Monatswerte gezwölftelt.

• In den Ausgaben ist alles vollständig enthalten (ggfls. einzelne Posten mal nicht trennscharf eingruppiert).
• Die Kinderbetreuung ist seit kurzem zuzahlungsfrei, wird in 3 Jahren durch Übermittag-Betreuung in der Schule vermutlich wieder anfallen (200-300€ monatlich).
• Als zusätzliche Sparleistung, die auch zukünftig mit Immobilienkredit berücksichtigt werden müsste, würde ich 300€ monatlich als Sparrate für neue KFZ ansetzen (aktuell zwei Autos, ein bar gezahlter Neuwagen & ein mittelalter Kleinwagen).

Einnahmen- und Ausgabensummen

• Einnahmen gesamt - 7.250€ monatlich
• Ausgaben gesamt - 4.630€ + 300€ Sparrate KFZ = 4.930€
• Saldo - 2.320€
• Davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen - 1.250€ Kaltmiete
• Überschuss ohne Kaltmiete - 3.570€

Aktuell existiert noch keine konkrete Hausplanung, da diese ohne Grundstück ja keinen Sinn macht. Es ergeben sich jedoch hoffentlich in nächster Zeit Möglichkeiten ein städtisches Grundstück zu erwerben und da möchten wir den Finanzrahmen einschätzen. Unsere Annahmen/Kalkulation sieht wie folgt aus:

Vorstellungen & Bedarf Haus

• Ungefähr 150m² Einfamilienhaus ohne Keller, Standardgrundriss mit 2 Kinderzimmern und einem Büro, Carport mit Abstellraum, Massivbau mit Satteldach, "mittlere Ausstattung"
• Eigenleistungen in der Kalkulation die üblichen einkalkulieren (malern, Böden, Außenanlage später)

Grobschätzung Hausbaukosten

• Grundpreis Haus: 3000€/m² * 150 = 450.000€
• 10% Baunebenkosten: 45.000€
• Carport: 20.000€
• Küche/Einrichtung: 20.000€
• Photovoltaik-Anlage: 15.000€
• Außenanlagen: 40.000€
• Reine Hauskosten: 450.000 + 45.000 + 20.000 + 20.000 + 15.000 + 40.000 = 590.000 €

Grundstückskosten

• Hier besteht unser großes Fragezeichen, weil wir hier die größte Stellschraube sehen. In "unserer" Stadt wird es vermutlich sowohl kleinere und günstigere Grundstücke für Doppelhaushälfte geben, als auch etwas größere Grundstücke für Einfamilienhaus.
• Die Brandbreite wird zwischen ~100.000€ für ~320m² Doppelhaushälfte und 215.000€ 550m² Einfamilienhaus liegen.
• In beiden Fällen ist der Platz/Wohnbedarf vergleichbar und ich vermute ein Doppelhaushälfte wird auch keine großen grundsätzlichen Einsparungen gegenüber einem Einfamilienhaus bringen. Das Einfamilienhaus Grundstück wird größer und teurer im Kauf sowie vermutlich aufgrund der Größe in den Außenanlagen sein.

Gesamtkosten & Finanzierungsüberlegungen

• Maximalfall: "großes" Einfamilienhaus Grundstück
  • 590.000€ Haukosten + 215.000€ Grundstück = 805.000€ - 300.000€ Eigenkapital = 505.000€ Kreditsumme
  • Grobschätzung Finanzierung: 505.000€ zu ~3% Zins mit 3% Tilgung = Rate ca. 2.500€, Laufzeit 23,5 Jahre
  • In Bezug auf den monatlichen Überschuss ohne Kaltmiete (siehe oben), würden abzüglich der Kreditrate monatlich 1.070€ bleiben.
• Alternative: "kleineres" Doppelhaushälfte Grundstück
  • 590.000€ Hauskosten + 100.000€ Grundstück = 690.000€ - 300.000€ Eigenkapital = 390.000€ Kreditsumme
  • Grobschätzung Finanzierung: 390.000€ zu ~3% Zins mit 3% Tilgung = Rate ca. 1.900€, Laufzeit 23,5 Jahre
  • In Bezug auf den monatlichen Überschuss ohne Kaltmiete (siehe oben), würden abzüglich der Kreditrate monatlich 1.670€ bleiben.

Unsere Gedanken

• In beiden Fällen (großes Grundstück vs kleines Grundstück), würden wir unserer Meinung nach die Finanzierung solide hinbekommen und monatlich einen ausreichenden Puffer behalten. Die Belastung beim größeren Kredit ist schon nicht ohne, aber aus unserer Sicht stemmbar.
• Bisher nicht einkalkuliert ist der jährliche Bonus (nicht garantiert aber im Grunde zuverlässig vorhanden) und etwaige Gehaltssteigerungen. Große Gehaltssteigerungen sind allerdings nicht zu erwarten (Inflationsausgleich definitiv, aber keine wesentlichen Sprünge mehr, da Karriereleiter nicht weiter erklommen werden soll).
• Uns ist bewusst, dass die Finanzierung hauptsächlich auf dem hohen Gehalt vom Mann basiert und wir auf dieses Einkommen angewiesen sein werden.

Fragen ans Forum

• Der Post ist nun schon sehr detailliert und lang, aber wir hoffen, dass wir auf Anhieb möglichst alle wesentlichen Informationen geliefert haben.
• Sind unsere Überlegungen und Daten nachvollziehbar und plausibel? Seht ihr Auffälligkeiten, die nicht passen?
• Sind unsere Grobannahmen für die Hausbaukosten für NRW halbwegs plausibel?
• Was sind eure Einschätzung zur Finanzierbarkeit der Varianten? Alles OK oder sehen wir es zu positiv?

Gruß Nico

 

[Marvinius2016]

Im Rahmen der 1/3 Regel solltet Ihr nicht über 2175€ Kreditrate gehen. Kinder werden größer und brauchen mehr Geld...

 

[ypg]

Der Puffer für den Hausbau und die Kaufnebenkosten fehlen, aber auch mit dem sehe ich keine Probleme.
Lasst Eich das mal von Dr. Klein oder ähnlich absegnen und Go for it.

 

[Nico_87]

Im Rahmen der 1/3 Regel solltet Ihr nicht über 2175€ Kreditrate gehen. Kinder werden größer und brauchen mehr Geld...

Die monatliche Belastung ist schon hoch, das sehen wir auch so. Vermutlich ist die "Regel" aber bei den heutigen Bau- und Finanzierungspreisen oftmals nicht mehr zu halten, oder? Durch das Tracken unserer Ausgaben würden wir uns mit einer Rate im Bereich 2.500€ aber immer noch halbwegs wohl fühlen.

Der Puffer für den Hausbau und die Kaufnebenkosten fehlen, aber auch mit dem sehe ich keine Probleme.
Lasst Eich das mal von Dr. Klein oder ähnlich absegnen und Go for it.

Durch den Kauf eines unabhängigen städtischen Grundstücks fallen Kaufnebenkosten nur aufs Grundstück an. Diese habe ich in die oben genannte Preisspanne 100.000 - 215.000€ schon einkalkuliert. Puffer für den Hausbau hast du recht, den nehme ich in die Hauskosten mit auf (bisher lediglich ein bisschen Puffer durch zurückhalten von Eigenkapital eingeplant).

 

[Evolith]

Sollte passen.
Deine Frau kann im schlimmsten Fall später noch etwas aufstocken. Ich arbeite auch nur 30h die Woche um mit 2 Schulkindern klar zu kommen. Das geht ganz gut.
OGS kostet eigentlich nicht so viel. Wir zahlen in NRW (Recklinghausen) 185€. Dazu halt noch das Essen. Die Hobbys der Kinder schlagen dann eher ins Kontor und die Geschenke werden teurer. Aber das bekommt ihr denke ich locker hin. Dafür brauchen sie nicht mehr so häufig Klamotten.

 

[nordanney]

Sind unsere Überlegungen und Daten nachvollziehbar und plausibel? Seht ihr Auffälligkeiten, die nicht passen?

Passt grundsätzlich alles.

Sind unsere Grobannahmen für die Hausbaukosten für NRW halbwegs plausibel?

Nicht nur für NRW plausibel.

Was sind eure Einschätzung zur Finanzierbarkeit der Varianten? Alles OK oder sehen wir es zu positiv?

Wenn Du mit gut 7k netto keine 2,5k Rate bezahlen kannst (die günstigere Variante noch gar nicht betrachtet) bzw. umgekehrt Dir dann 4,5k nicht für eine halbwegs vernünftige Bestreitung Deines Lebensunterhaltes ausreichen, hast Du ein echtes Ausgabenproblem.
Solche Relationen wie bei Dir suchen alle Banken und nehmen Dich mit Kusshand.
- vernünftige Vorstellungen zum Hausbau (Größe/Kosten)
- sehr gute Eigenkapital-Ausstattung
- überdurchschnittliches Einkommen und moderate Finanzierungsrate

Go for it!