Hauskauf Baujahr 1966 - was beachten?

[max_91]

Hallo zusammen,

ich bin nach langer Suche auf ein sehr interessantes Einfamilienhaus gestoßen, das ich die Tage nun besichtigen werden.
Da im Exposé auch die kompletten Bauzeichnungen vorhanden sind, haben sich hieraus einige Fragen ergeben:

- Fessen Rippenbetondecke: Hat davon schon mal wer gehört? Was ich herausfinden konnte ist, dass die Firma aus Hanau kam.
Frage besonders deshalb, da ich in Erinnerung habe, dass es in den 60er Jahren einen Deckentyp gab, der teils extreme Probleme machte und sogar einstürzte.

- Gussasphalt statt Estrich: Habe teils gelesen, dass dies die hochwertigere Variante zum Zementestrich sein soll. Besonders soll dieser eine gute Trittschalldämmung und Wärmeisolierung haben. Allerdings habe ich hier im Forum auch gelesen, dass er PAK enthalten kann, was Krebserregend sein soll, zumindest wenn er bearbeitet wird.
Zumindest partiell würde ich die Bodenbeläge entfernen: Bad mit kleinen Mosaikfließen, Flur und Küche mit den üblichen 60er Jahre PVC Platten. Restliche Räume mit Stäbchenparkett, dass wahrscheinlich bleiben kann.

- Bituminalanstrich: Dieser wurde am unteren Teil des Mauerwerks aufgebracht. Habe in Erinnerung, dass dies damals schon fortschrittlich war und eine gute Sperre gegen Feuchtigkeit darstellt.

- Mauerwerk 30er Steine: Damals noch Stand der Technik oder auch schon veraltet? Kommt mir doch eher dünn vor, verglichen mit anderen Häusern die ich besichtigt habe.


- Niederdruck-Ölheizung mit Außentemp. Fühler: Gibt es tatsächlich Niederdruckheizungen? Ich denke damit ist doch eher die Niedertemp. Heizung gemeint, sofern es diese Anfang der 90er Jahre schon gab. Zuvor wahr wohl keine Ölheizung im Haus verbaut.

Vielen Dank schon mal für eure Tipps und noch ein schönes Wochenende,
Max

 

[Tassimat]

Zur Decke: Vielleicht hast du Chancen mehr über die Decken zu erfahren, wenn du dir von der Stadt die Bauakte und die zugehörige Statik besorgst.

30er Mauerwerk kann vieles sein, aber damals müsste es normaler Stand der Technik gewesen sein. Halt ungedämmt für heutige Verhältnisse.

Was eine Niederdruck-Ölheizung ist weiß ich nicht, aber vielleicht ist damit eine Schwerkraftheizung gemeint (die in den 90ern trotzdem eine Pumpe nachgerüstet bekommen hat). Sind die Rohre und Heizkörper noch auf dem Stand der 60er?

Schau die auch den Stand der Elektrik an, z.B. ob es im Sicherungskasten FI-Schalter gibt. Auch den Zustand der Wasser- und Abwasserleistungen prüfen.

Ein Haus aus den 60ern kann ein schönes (Kern-) Sanierungsprojekt werden.

 

[max_91]

Heute war ich zur Besichtigung, dadurch wurden einige Details klarer:

- Die Heizung ist eine Viessmann Vitola Biferral, Niedertemp. Kessel mit Außentemp. Fühler. Was ich bisher finden konnte, besteht bei dieser Heizung keine Pflicht, diese nach 30 Jahren zu erneuern. Aufgrund der sehr soliden Anlage wird von einem Austausch wohl auch generell abgeraten, so lange alles läuft.
Die Öltanks sind gleichen Baujahren (1990) und auch noch in einen sehr guten Zustand.

- Wasser: Leitungen komplett in Kupfer, Fallrohre komplett in Guss. Letztere würde ich daher denke ich komplett erneuern. Der Hausanschluss kam wohl schon mal neu, da vor der Zähleruhr eine Kunststoffleitung ist. Kunststoff in den 60er Jahren Kann ich mir eigentlich nicht vorstellen

- Elektrik: Müsste denke ich neu, da Stand 1967. 3-adrig, aber mit rotem Schutzleiter. Der rote Schutzleiter soll ja öfters Probleme machen, da durch die Rote Farbe die Isolierung spröde wird. Ein FI war nirgends vorhanden. Auffällig war aber, dass für das Baujahr schon verhältnismäßig Viele Steckdosen vorhanden waren - wird wohl nicht die schlechteste Installation sein.

- Fenster: Komplett einfach verglast. Hier würde ich vermutlich erst mal nur das Erdgeschoss erneuern. Der Keller könnte später als Einliegerwohnung genutzt werden, befindet sich aber im Rohbauzustand und ist eh unbeheizt.

Die Größte Sorge ist jedoch das Dach. Hier sind in ein Paar Ziegeln Löcher, teils wurden Eimer untergestellt und teils Zeitungen auf Planen ausgelegt. An den Zeitungen sieht man, dass das Problem seit mindesten 15 Jahren besteht.
Im Erdgeschoss sieht man an den Decken keine Wasserschäden, aber womöglich hat das eintretende Wasser doch größere Schäden hinterlassen.

Auch nicht zu vernachlässigen ist die Verkleidung an der Wetterseite. Dies sind vermutlich Asbest Fassadenplatten, darunter das nackte Mauerwerk.
Ich weiß jetzt, dass wenn mehr als 10% Verputzt werden müssen, auch gedämmt werden muss. Trifft diese Vorgabe auch zu, wenn noch gar kein Putz vorhanden war?

Eine Fassadendämmung möchte ich nämlich auf jeden Fall umgehen.

 

[Tassimat]

Es gibt mehrere Öltanks? Welche Fassungsvermögen haben diese?
Von einer Pflicht Heizungen zu ersetzten habe ich noch nie gehört. Man macht das alle x Jahre, weil die schlicht und ergreifend kaputt gehen. Nach 30 Jahren kannst du schon mal Geld für eine neue beiseite legen, könnte bald soweit sein.

Wenn schon die Wasserleitungen hinüber sind, was ist mit den Heizungsrohren? Du hast mit Elektro und Wasser schon alle Wände offen, dann mach das doch auch noch neu.

Ist der Keller trocken genug für eine Wohnung?

Dach wirst du neu machen wollen. In wie weit der Dachstuhl neu muss kann nur ein Zimmerer vor Ort beurteilen.

 

[max_91]

Die Öltanks haben insgesamt ein Fassungsvermögen von 4500l (3*1500l).
Soweit ich das verstanden habe, müssen nach der Energieeinsparverordnung alle Heizungen, die älter als 30 Jahre sind erneuert werden, solange es keine Niedertemp. oder Bennwerttechnikanlagen sind.
Reparaturen an der Heizung sind auf jeden Fall einkalkuliert, auch im schlimmsten Fall eine neue Heizung ist im Budget vorgesehen.

Die Heizungsrohre sowie Trinkwasserleitungen sind in einem guten Zustand. Die gesamte Heizungsanlage wurde erst 1990 installiert, vorher gab es nur Einzelöfen und Durchlauferhitzer. Somit dürften auch die Trinkwasserleitungen erst 1990 installiert worden sein.
Die Fallrohre sind auf jeden Fall noch aus dem Baujahr, relativ dünn dimensionierte Guss Rohre. Da der Keller zum Großteil im Rohbau ist, sind diese relativ leicht zugänglich.

Der Keller ist in gutem Zustand, die hangseitigen Räume (Heizung, Laggeraum) sind auch verputzt, hier sind keine Feuchtigkeitsschäden erkennbar, außer an den Fenstern der Lichtschächte, diese müssen neu abgedichtet werden, hier ist nur ein alte, poröse Kitmasse zwischen Rahmen und Mauerwerk Die dem Hang abgewandten Räume sind unverputzt, hier könnte man Feuchtigkeitsschäden leider viel schlechter erkennen. Mauerwerk und Bodenplatte (noch ohne Estrich) sehen aber soweit gut aus.

 

[Tassimat]

Dann wirkt das doch alles halbwegs überschaubar. Kaufen