Hauskauf - Finanzierung und Bewertung - Raum Berlin

[ngo_nuong]

Hallo,

wir sind auf der Suche nach einer Immobilie in Berlin und haben aktuell ein Objekt gefunden und entsprechend eine Anfrage bei der Bank gestartet. Folgende Rahmenbedingungen haben wir:

• Gesamt-Nettoeinkommen: 4400/Monat (aktuell noch 1 Verdiener + Kindergeld)
  • Wir können aktuell im Schnitt ca. 1.8 - 2k/Monat zur Seite legen.
  • Unsere Miete + Parkplatz liegt bei ca. 700EUR/Monat
• Wir werden wohl noch 30Jahre arbeiten
• 2 Kinder im Kindergartenalter
• Objektpreis: 500K <- Aus Bekanntenkreis
• Eigenkapital: ca. 170K
• Kredithöhe: 360/370K

Wir haben aktuell 2 Bedenken und möchte gern Eure Meinung dazu hören, da wir absolut unerfahren auf dem Gebiet sind:

1. Die Bank wäre mit Kreditsumme einverstanden. Wir haben mit einer Rate von 1700/Monat gerechnet und dann wäre das Kredit in ca. 20 Jahren fertig! -> Wie sind Eure Meinung zu der Höhe der Rate? Zu riskant?
2. Das Objekt liegt innerhalb Berlin und ist ca. 60Jahre alt. Das Haus ist im guten Zustand, sodass die Renovierungskosten überschaubar ist. Jedoch bewertet die Bank das Objekt deutlich unter dem aktuellen Preis. ca. 350K <-- was ein unrelistischer Preis für Berlin ist. Meine Frage ist, wie kann ich den Kaufpreis abschätzen? Laut Bodenrichtwert wäre das Grundstück ca. 200-250K wert bei ca. 500qm. In dem gleichem Bezirk werden neuere Reihenhäuse mit 450-500K gehandelt.

Vielen Dank!

 

[bra-tak]

Hi.

Ist es eine ETW oder ein Einfamilienhaus?

1. Ich finde die Rate sehr gewagt. Das ist eine monatliche Belastung von 38% vom Nettoeinkommen. Wir sind gerade in der Finanzierungsgenehmigung für ein Haus und wollen nicht mehr als 1.500€ an Rate bei 5.400€ Netto ausgeben, da man sonst schwierig Rücklagen bilden und "leben" kann. Jedenfalls bei uns. Ich kenne eure Ausgabensituation ja nicht.
Ansonsten denkt dran. Mindestens 1€/qm pro Monat fällt an Nebenkosten und Rücklagen für Reparaturen an. Bei 150qm macht das nochmal 450€ oben drauf.

2. Bedenkt, dass ihr eventuell einiges renovieren MÜSST (Gebäudeenergiegesetz). Lasst das von einem Sachverständigen prüfen. Der kann auch die Kosten abschätzen. Ansonsten kann ich dazu wenig sagen.

 

[Tolentino]

Ein paar mehr Infos zum Objekt wären sinnvoll um den Preis einzuschätzen.

 

[ypg]

Jedoch bewertet die Bank das Objekt deutlich unter dem aktuellen Preis. ca. 350K

Warum? Das solltest Du herausfinden.

Meine Frage ist, wie kann ich den Kaufpreis abschätzen?

Durch einen Sachverständigen, der sich das Haus von innen und außen überprüft.

Laut Bodenrichtwert wäre das Grundstück ca. 200-250K wert bei ca. 500qm.

Verbleiben 100tsd für das Haus. Für ein 100qm großes 60 Jahre altes Haus fair, für größere nicht.
Dein „Haus“ könnte jetzt auch ein Schloss oder ne Holzhütte sein für uns ... :rolleyes:

 

[ngo_nuong]

Erstmal vielen Dank!

Kurze Infos zum Objekt:

• DDH
• 100qm Wohnfläche
• 4 Zimmer
• Ausgebauter Keller
• Garage
• Große Sachen wie Dachdämmung, Dacheindeckung, Fenster, Türen wurden in den letzten 10-20 Jahren gemacht
• Bad, Küche in den letzten 5-6 Jahren renoviert
• 60er Baujahr -> ziemlich dünne Wände (25-30cm) und ohne Dämmung
• Ölheizung -> noch ca. 10 Jahre Restdauer denke ich
• Elektrik ist wohl noch alt oder ca. 30 Jahre alt
• Heizkörper sind teil erneuert

Und paar weitere Infos zu uns:

Wir wohnen zur Zeit noch in einer 3Zimmer Wohnung und müssen in 2-3 Jahren dann in eine größere Wohnung umziehen. Dann werden wir wahrscheinlich min. 1200/Monat oder sogar mehr für die neue Wohnung inkl. Nebenkosten bezahlen. Aus dem Grund wollen wir den Schritt in die eigene Immobilie wagen.

Wir leben aus meiner persönlichen Sicht bescheidend, also keine gehobene Ansprüche und kommen mit ca. 1500EUR/Monat exkl. der Miete glücklich aus. Das heißt, märchenhaft würden wir dann pro Monat 1500 + 1700 + 500 (Nebenkosten) = 3700 ausgeben müssen. Also blieben da nur noch ca. 700 übrig <--- Vierstellig wäre mir lieber...

Bezüglich des Preises -> ich weiss nicht ob wir Zeit für Gutachten und drum herum hätten bzw. ich weiß nicht wie lange es dauert, bis man ein Ergebnis bekommt. Der Markt in Berlin ist schon "abartig", was die Nachfrage angeht und wie schnell es über die Bühne geht. Günstige Objekte bleiben nicht mal halben Tag auf den Portalen aktiv und sind schon weg. Wenn man doch einen Besichtigungstermin bekommt, dann sind bestimmt 10 Leute da und es heißt dann von den Maklern: Ja, ich schicke Ihnen die Unterlagen, fragen Sie Ihre Bank. Der erste, der mit einer Zusage kommt, bekommt den Notartermin.

Ich habe kurz nachgeschaut: z.B. Nord Berlin bei guter Lage liegen die Bodenrichtwerte bei ca. 600/qm -> Bei den Häusern mit ca. 500qm Grundstück, Fertighaus aus den 70er liegen die Preise locker bei 600/700K selten auch bei 550K. Aber das heißt, die Häuser selbst kosten 250-300K -> Wie bewerten die Bank denn? Bzw. haben die Bodenrichtwerte mit den Marktpreisen (in Berlin) überhaupt noch was zu tun? Auch wenn man bedenkt, dass die Wohnungspreise für ca. 100qm locker bei 400K aufwärts liegen.

 

[motorradsilke]

Die Frage ist, möchte / kann der 2. Erwachsene auch absehbar etwas dazu verdienen. Wenn ja, sehe ich die Situation entspannt. Wenn nein, kann es in Zukunft knapp werden. Die Kids werden größer, die Ansprüche steigen. Vielleicht will man selbst auch nicht sein Leben lang "bescheiden" leben, mal ein größerer Urlaub, ein schöneres Auto, Hobbys, vielleicht muss man auch mal eine längere Krankheit oder Arbeitslosigkeit überbrücken? Aber die Frage könnt ihr euch ja eigentlich nur selbst beantworten.

Wie die Bank das Objekt bewertet ist doch egal. Fakt für euch ist doch, es wird zu dem Preis angeboten. Wenn es euch gefällt und ihr es haben wollt, müsst ihr den zahlen. Günstiger wird es in Berlin nicht werden. Wenn man sieht, was für Preise da teilweise aufgerufen und bezahlt werden, kann man vermutlich froh sein, etwas zu bekommen.