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paddes82
Hallo zusammen,
wir haben ein kleines Dilemma und ich wollte mal die gesammelte Erfahrung des Forums fragen, ob jemand schon einmal eine solche Konstellation hatte und über etwaige Erfahrungen berichten kann. Wir werden nämlich aus dem vorgehen nicht ganz schlau und fragen uns die ganze Zeit ob es da noch einen Haken gibt.
Situation:
Wir haben ein Haus gefunden, ein wirklich sehr passendes haben dies auch besichtigt. Dann ein zweites Mal mit einem Sachverständigen. Auch dieser gab sein ok. Finanzierung passt und auch ansonsten ist es wirklich ein tolles Haus.
Das Haus ist aktuell noch vermietet, jedoch haben die Mieter selbst ordentlich und fristgemäß gekündigt zum 31.05.2019.Wir haben keine Eile mit dem Haus und einem Umzug und das ist in Ordnung für uns.
Wir haben uns dann mit dem Verkäufer auf den Preis geeinigt und nun ging alles ganz schnell bzw soll ganz schnell gehen.
Am Montag haben wir die Immobilie final besichtigt, am Donnerstag haben wir den Notarvorvertrag erhalten und am kommenden Mittwoch soll auch schon der Notartermin sein.
Ok .. manchmal geht’s halt schnell.
Wir waren uns mit dem Vermieter einig, dass die Immobilie „leerstehend, geräumt und ohne Mietverhältnis“ übergeben wird. Auch hier alles ok, steht auch so im Vertrag drin. Jedoch ist der Zeitpunkt der Zahlung der 20.05.2019 (wo ja aber definitiv noch das Mietverhältnis existiert (ob die Mieter dann schon ausgezogen sind oder nicht)).
Ich kopiere mal die 2 passenden Paragraphen um die es geht:
§ 3 Kaufpreis und Fälligkeit
1.
Der Kaufpreis beträgt insgesamt
€ XXXXXXXXX
(i.W. EURO XXXXXX)
2.
Der Kaufpreis wird fällig am 20.5.2019,
jedoch nicht bevor:
a) eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, mit Rang nur nach den in § 1 aufgeführten Belastungen oder Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,
b) die Löschungs- bzw. Pfandfreigabeunterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen, ohne dass Treuhandbindungen auferlegt sind, die mit dem Vertrag nicht in Einklang stehen.
c) mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung alle sonstigen zur vertragsgerechten Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird;
Der Notar wird hiermit beauftragt, den Vertragsbeteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mitzuteilen.
Der Kaufpreis wird jedoch frühestens fällig 1 Woche nach Zugang einer Mitteilung des Notars an den Käufer, dass die Voraussetzungen vorliegen.
3.
Der Kaufpreis ist zahlbar auf folgendes Konto des Verkäufers:
Soweit Grundpfandrechte abzulösen sind und die Grundpfandgläubiger Löschungsbewilligungen oder Pfandfreigaben nur gegen Zahlung eines Ablösebetrages erteilen, soll der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst diese Ablösebeträge direkt an die Gläubigerin der von den Gläubigern angeforderten Höhe leisten und den Restkaufpreis auf das vorgenannte Verkäuferkonto zahlen. - 5 -
Der Notar wird mit der Einholung der Freigabe- und Löschungsunterlagen der nicht übernommenen Belastungen
Und
§ 4 Besitzübergang
1.
Besitz, Nutzungen und Lasten, sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflichten gehen mit dem 20.5.2019 auf den Käufer über, vorausgesetzt, der Kaufpreis ist direkt an Verkäufer oder Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt, ansonsten am Tage nach vollständigem Eingang.
2.
Der Kaufgegenstand ist derzeit vermietet.
Das Mietverhältnis wurde von dem Mieter zum 31.5.2019 gekündigt.
Der Verkäufer steht dafür ein, dass der Kaufgegenstand ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1 dem Käufer übergeben wird. Erfolgt dies nicht, so kann Käufer Nutzungsausfallentschädigung verlangen sowie im Verzugsfall zusätzlichen Verzugsschaden und nach Setzen einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten, wobei der Verkäufer Schadenersatz auf das negative Interesse zu leisten hat.
Wegen der Räumung und Herausgabe des Kaufgegenstandes unterwirft sich Verkäufer gegenüber Käufer der sofortigenZwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.
Der Notar soll erst nach dem Termin gemäß Ziffer 1 und wenn ihm die Kaufpreiszahlung zumindest durch Privaturkunde nachgewiesen ist, dem Käufer vollstreckbare Ausfertigung erteilen, ohne dass dies jedoch zu einer Beweislastumkehr führt.
Wenn ich das also richtig verstehe, gehen am 20.05.2019 mit der Fälligstellung alle Rechte, Pflichten und sonstiges auf uns über, das Haus soll ja laut §4 Abs. 2 „ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1(20.05.2019)“ übergeben werden. Das ist ja de facto gar nicht möglich, da das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt noch besteht.
Des Weiteren haben wir ja dann „offiziell“ das Haus ab 20.05.2019 bezahlt und in unserem Besitz, aber noch Mieter drin. Die Schlüselübergabe kann dann ja dementsprechend auch erst am 01.06.2019 erfolgen?!
Ist das ein Vorgehen das in irgendeiner Form problematisch ist? Wir haben halt Angst, dass es dann sein kann, dass der Mieter halt nicht auszieht (warum auch immer) und wir dann am 01.06. nicht in das Haus können weil der Mieter noch drin ist.
Der Verkäufer begründet diesen Termin mit seinerseits abzulösenden Darlehen welche zum 01.06.2019 fällig sind und dass ohnehin nach Zahlung am 20.05.2019 einige Zeit vergeht bis der Notar das Haus entsprechend umgeschrieben hat.
Danke für eine kurze Einschätzung.
Viele Grüße
wir haben ein kleines Dilemma und ich wollte mal die gesammelte Erfahrung des Forums fragen, ob jemand schon einmal eine solche Konstellation hatte und über etwaige Erfahrungen berichten kann. Wir werden nämlich aus dem vorgehen nicht ganz schlau und fragen uns die ganze Zeit ob es da noch einen Haken gibt.
Situation:
Wir haben ein Haus gefunden, ein wirklich sehr passendes haben dies auch besichtigt. Dann ein zweites Mal mit einem Sachverständigen. Auch dieser gab sein ok. Finanzierung passt und auch ansonsten ist es wirklich ein tolles Haus.
Das Haus ist aktuell noch vermietet, jedoch haben die Mieter selbst ordentlich und fristgemäß gekündigt zum 31.05.2019.Wir haben keine Eile mit dem Haus und einem Umzug und das ist in Ordnung für uns.
Wir haben uns dann mit dem Verkäufer auf den Preis geeinigt und nun ging alles ganz schnell bzw soll ganz schnell gehen.
Am Montag haben wir die Immobilie final besichtigt, am Donnerstag haben wir den Notarvorvertrag erhalten und am kommenden Mittwoch soll auch schon der Notartermin sein.
Ok .. manchmal geht’s halt schnell.
Wir waren uns mit dem Vermieter einig, dass die Immobilie „leerstehend, geräumt und ohne Mietverhältnis“ übergeben wird. Auch hier alles ok, steht auch so im Vertrag drin. Jedoch ist der Zeitpunkt der Zahlung der 20.05.2019 (wo ja aber definitiv noch das Mietverhältnis existiert (ob die Mieter dann schon ausgezogen sind oder nicht)).
Ich kopiere mal die 2 passenden Paragraphen um die es geht:
§ 3 Kaufpreis und Fälligkeit
1.
Der Kaufpreis beträgt insgesamt
€ XXXXXXXXX
(i.W. EURO XXXXXX)
2.
Der Kaufpreis wird fällig am 20.5.2019,
jedoch nicht bevor:
a) eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, mit Rang nur nach den in § 1 aufgeführten Belastungen oder Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,
b) die Löschungs- bzw. Pfandfreigabeunterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen, ohne dass Treuhandbindungen auferlegt sind, die mit dem Vertrag nicht in Einklang stehen.
c) mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung alle sonstigen zur vertragsgerechten Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, insbesondere die Gemeinde bestätigt hat, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird;
Der Notar wird hiermit beauftragt, den Vertragsbeteiligten die Fälligkeit des Kaufpreises mitzuteilen.
Der Kaufpreis wird jedoch frühestens fällig 1 Woche nach Zugang einer Mitteilung des Notars an den Käufer, dass die Voraussetzungen vorliegen.
3.
Der Kaufpreis ist zahlbar auf folgendes Konto des Verkäufers:
Soweit Grundpfandrechte abzulösen sind und die Grundpfandgläubiger Löschungsbewilligungen oder Pfandfreigaben nur gegen Zahlung eines Ablösebetrages erteilen, soll der Käufer aus dem Kaufpreis zunächst diese Ablösebeträge direkt an die Gläubigerin der von den Gläubigern angeforderten Höhe leisten und den Restkaufpreis auf das vorgenannte Verkäuferkonto zahlen. - 5 -
Der Notar wird mit der Einholung der Freigabe- und Löschungsunterlagen der nicht übernommenen Belastungen
Und
§ 4 Besitzübergang
1.
Besitz, Nutzungen und Lasten, sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung und die Verkehrssicherungspflichten gehen mit dem 20.5.2019 auf den Käufer über, vorausgesetzt, der Kaufpreis ist direkt an Verkäufer oder Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt, ansonsten am Tage nach vollständigem Eingang.
2.
Der Kaufgegenstand ist derzeit vermietet.
Das Mietverhältnis wurde von dem Mieter zum 31.5.2019 gekündigt.
Der Verkäufer steht dafür ein, dass der Kaufgegenstand ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1 dem Käufer übergeben wird. Erfolgt dies nicht, so kann Käufer Nutzungsausfallentschädigung verlangen sowie im Verzugsfall zusätzlichen Verzugsschaden und nach Setzen einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten, wobei der Verkäufer Schadenersatz auf das negative Interesse zu leisten hat.
Wegen der Räumung und Herausgabe des Kaufgegenstandes unterwirft sich Verkäufer gegenüber Käufer der sofortigenZwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.
Der Notar soll erst nach dem Termin gemäß Ziffer 1 und wenn ihm die Kaufpreiszahlung zumindest durch Privaturkunde nachgewiesen ist, dem Käufer vollstreckbare Ausfertigung erteilen, ohne dass dies jedoch zu einer Beweislastumkehr führt.
Wenn ich das also richtig verstehe, gehen am 20.05.2019 mit der Fälligstellung alle Rechte, Pflichten und sonstiges auf uns über, das Haus soll ja laut §4 Abs. 2 „ohne Mietverhältnis und geräumt zum Zeitpunkt gemäß Ziffer 1(20.05.2019)“ übergeben werden. Das ist ja de facto gar nicht möglich, da das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt noch besteht.
Des Weiteren haben wir ja dann „offiziell“ das Haus ab 20.05.2019 bezahlt und in unserem Besitz, aber noch Mieter drin. Die Schlüselübergabe kann dann ja dementsprechend auch erst am 01.06.2019 erfolgen?!
Ist das ein Vorgehen das in irgendeiner Form problematisch ist? Wir haben halt Angst, dass es dann sein kann, dass der Mieter halt nicht auszieht (warum auch immer) und wir dann am 01.06. nicht in das Haus können weil der Mieter noch drin ist.
Der Verkäufer begründet diesen Termin mit seinerseits abzulösenden Darlehen welche zum 01.06.2019 fällig sind und dass ohnehin nach Zahlung am 20.05.2019 einige Zeit vergeht bis der Notar das Haus entsprechend umgeschrieben hat.
Danke für eine kurze Einschätzung.
Viele Grüße
