Hauskauf - Sanierung / Kosten - Erfahrungen

[mmmmbau]

Guten Morgen!

Wir warten eigentlich momentan auf ein neues Baugebiet hier bei uns in der Stadt. Die Vergabe soll Ende des Jahres stattfinden, die Erschließung zieht sich jedoch über Jahre und somit der mögliche Bau und Einzug ebenfalls...
Immer wieder als Option: Kauf einer Bestandsimmobilie.

Nun haben wir nach längerer Zeit wieder ein Objekt, welches wir uns am Wochenende anschauen werden, dazu hätte ich ein paar Fragen. Seid bitte gnädig, falls "dumme" oder zu allgemein gehaltene Fragen darunter sein sollte.

Baujahr 1987, 151 qm ohne Keller. EG, OG.

1. im EG befindet sich eine Fußbodenheizung, auf den Bildern sind allerdings ebenfalls Heizkörper zu sehen. Wieso ein "Mischbetrieb". Energeiträger ist Gas.
2. Die Hauptfragen beziehen sich auf mögliche Sanierungen und deren Kosten. Das Haus "soll" nach Auskunft von bekannten Nachbarn gut in Schuss sein. Was auch immer das heißen mag. Gehen wir davon aus, das Fenster, Wände, Dach etc. okay sind.

Ich habe mal Grundrisse eingestellt. Wir bevorzugen einen offenen Küche/Wohn/Essbereich, hätten am liebsten eine gerade Treppe und ein Gäste-WC unten mit einer Dusche. D.h. am liebsten würden wir folgende Dinge im EG verändern:
- von der Küche Wand zum Wohn/Esszimmer weg (davor ist nur leider ein Kamin), und die Küche zur Straße hin "verkleinern" für
- das Gäste-WC "umlegen" unterhalb der neuen offenen Küche
- gerade Treppe (jetziges Gäste-WC platt machen)
- neuer Fußboden
- neuer Anstrich
- Netzwerkverkabelung

OG:
- passt soweit, evtl. in einem Schlafzimmer getrennte Ankleide
- größeres Ding: eine begehbare Dusche im Badezimmer. Sieht derzeit vom Platz her zu eng aus...
- neuer Fußboden
- neuer Anstrich
- Netzwerkkabel evtl. hochziehen

Hauspreis 500 TEUR + 60 TEUR Nebenkosten. Die oben genannten Sanierungen / Umgestaltung mit geschätzten 100-150 TEUR. Ich habe mich hier durchs Forum gelesen und auch im Netz, aber ca. Angaben zu einzelnen Gewerken nicht wirklich gefunden. Sicherlcih auch schwierig, da sehr individuell.

Kann hier dennoch jemand seine Einschätzung abgeben, wäre nett

Das "perverse" daran... das der Kauf und die Sanierung / Umgestaltung wohl in Summe teurer werden würde als ein Neubau.
Großer Vorteil: man wäre wohl ca. 3 Jahre eher im eigenen Heim.

Ein kleiner Nachteil: 110 kV Hochspannungsleitung in ca. 90 m Entfernung.

 

[Joedreck]

Mach dir bitte erst ein Bild über den tatsächlichen Zustand. Schaut auch, ob genug Steckdosen da sind, die Wasserleitungen aus Kupfer oder Edelstahl. Erst dann kann beurteilt werden in welche preislich Richtung es geht.
Schaut auch, ob die Fenster mal neu gekommen sind. Wenn nicht, ist das eine Baustelle. Die Dämmung vom Dach dürfte auch mäßig sein, sofern sie aus dem BJ stammt.
Ebenso kann es sein, dass die Heizung noch aus dem BJ ist. Wenn Öl, dann auch die Tanks. Ein weiterer Kostenpunkt.

Früher gab es mal das Konzept der Grundtemperierung mittels Fußbodenheizung und zusätzlich HK.

Was heißt neuer Fußboden? Inkl Estrich oder nur neue Auslegware?

Ist die Lage so gut, dass ihr den großen Umbau wagen wollt, oder ist das nur das "endlich in ein (beliebiges) Haus, koste es was es wolle" Gefühl?

 

[mmmmbau]

Danke für deine Antwort.
Ich erstelle mir gerade einen "Fragenkatalog" mit genau solchen Punkten. Das mit den Leitungen nehme ich mal mit auf. Wenn es akuter wird, würden wir eh noch mal mit einem Sachverständigen o.ä. rein gehen.
Heizung ist Gas.
Die Lage ist schon gut, vor allem für die Kids (Kita, später Schule) und es gibt in dem ehemaligen Baugebiet von 1980-87 momentan einen Generationenwechsel.
Schwingt wohl ein wenig mit, da wir schon seit 4-5 Jahren suchen.

 

[apokolok]

Alles soweit sogut.
Die Treppe auf Grund von optischen Präferenzen komplett zu ändern ist imho grober Unfug, das solltet ihr euch noch mal gründlichst überlegen.
Die These, dass ein gleichwertiger Neubau in vergleichbarer Lage und gleich großem Grundstück billiger wird halte ich auch für gewagt.

 

[mmmmbau]

@apokolok: gebe ich dir teils recht Also das Grundstück hier ist 720 qm gross, Bodenrichtwert 265 EUR = 191 TEUR, bleibt fürs Haus 309 TEUR übrig + Hauskauf-Nebenkosten + Sanierung
= 191 + 309 + 60 + 150 = 710 TEUR
Neubau bei einem Grundstück von 500 qm = 133 TEUR + 350 TEUR Haus + Nebenkosten
= 350 + 120 = 600 TEUR

Aber Stand jetzt wohl eher ohne "Futter" meine Schätzung.

Das mit der Treppe wird wohl wenn das erste sein was gestrichen wird

 

[hampshire]

Du kannst in sehr vielen Gebieten den Bodenrichtwert nicht mit den Marktpreisen vergleichen. Kann leicht Faktor 2 am Markt sein. Für 350T€ bekommst Du kein vergleichbar großes Haus mit Terrasse. Zusatzkosten beim Neubau stecken auch im Außenbereich - nee, billiger würde ein Neubau sicher nicht sein.

Meine Gedanken:

• Falls Du in der Nähe der Ville baust - schau Dir die Grundwasserentwicklung an um nicht feuchte Füße zu bekommen.
• Die Idee die Küche Richtung Wohnraum zu öffnen finde ich gut. Sicher kann man den Kamin integrieren. Hauptsache es sind keine tragenden Wände - da mal nachfragen.
• Wenn Du Netzwerk legst, kannst Du auch gleich die Steckdosen „vermehren“.
• Schau Dir die Sicherungen und Verteiler an. Früher hat man recht wenig abgesichert, heute hat man mehr Verbraucher dran. Nicht dass das knapp wird.
• Nicht nur Wasserleitungen, auch Abwasserleitungen können unangenehm überraschen. Bei letzteren kann man recht preiswert mit einer Kamera durchfahren.
• Treppenumau ist eine kostenintensive Geschichte. Eine gerade Treppe an dieser Stelle sehe ich nicht als Gewinn.
• Die Dusche im Erdgeschoss halte ich für eine Modeerscheinung man hinterfrage seine Gewohnheiten und denn Sinn.
• Fenster gut prüfen, das wären ebenfalls Kostentreiber.
• Weil es Geld dafür gibt entstand ein Hype rund um das Dämmen und Gier frißt manchmal Hirn. Nicht jedes Haus profitiert davon, viele neigen anschließend zum Schimmeln oder werden im Sommer unangenehm heiß wenn man gerne offene Fenster und Türen zum Garten hat (lebenspraktisch mit Kindern).
• Alter der Gastherme? Die halten nicht ewig.

Was die Sanierung kostet ist vor Allem abhängig von Deinen Wünschen an die Materialien, der Qualität der ausgesuchten Handwerksbetriebe und Eigenleistung.
Mit 150T€ lässt sich schon Einiges anstellen und dennoch ist schnell „Ebbe“, wenn man eine Affinität zu Besonderem hat.