Hausverkauf mit Reinvestition in Neubau?

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Meinte Tante (älteres Semester) besitzt ein 3 Parteienhaus aus den 60ern das in der kommenden Zeit renovierungen benötigen wird. Außer einem Kesseltausch wurde bisher nichts getan. Sie lebt von den Mieteinnahmen, hat aber kein Geld das Sie in die Renovierungen stecken kann. Ergo läuft es aufs Verkaufen hinaus.

Das halte ich für eine zu schnell geschossene Conclusio. Aus "Tante" lese ich heraus, daß Du zum Kreis der Erben zählen könntest (aber nicht in gerader Linie verwandt bist), und aus "älteres Semester", daß bis zum Erbfall ggf. keine dreimal zehn Jahre mehr voll werden (?)

Insofern sehe ich hier schwerpunktmäßig ein Steuergestaltungsthema.

Bei einem Dreifamilienhaus käme mir daher als naheliegendst in den Sinn, es zunächst in Eigentumseinheiten aufzuteilen. Für eine Wohnung würde ich erwarten, daß der Mieter (selbst oder ggf. volljährige Kinder) sich für den Erwerb interessieren könnte; eine zweite behielte die Tante selbst ganz; und an der dritten könnte sie Dir gegen entsprechenden Erbverzicht einen Eigentumsanteil schenken. Das nur mal so mit dem ganz stumpfen Bleistift skizziert, ausfeilen kann das nur ein guter Steuerberater. Der könnte aber zum Beispiel auch sagen, dieses und das andere (noch unbebaute) Grundstück zusammen in eine Gesellschaft einzubringen.

Ein Dreifamilienhaus allein kann man ja gerade noch als Gebäude ansehen - zusammen mit einer weiteren Immobilie ist allerdings m.E. die Grenze überschritten, ab der man langsam primär einen (nicht zuletzt steuerrelevanten) Vermögensgegenstand darin sehen sollte.