S
Sebastian1986
Hallo Leute,
ich bin stiller Mitleser und hatte schon einmal meinen Finanzierungsplan hier zur Diskussion gestellt. Im Ergebnis war es grenzwertige Situation. Inzwischen hat sich einiges verändert, bei dem ich gerne eure Meinung hören möchte.
Im Kern dreht sich bei mir die Frage, wie wir weiter vorgehen sollen. Unsere Ausgangssituation ist, dass wir ein Grundstück (638qm; Kaufpreis: 121T EUR; ca. 190 EUR pro m2, Bodenrichtwert: 230 EUR) in guter Lage haben. Ich überlege nun, ob ich A) Jetzt Baue, B) den Bau verschiebe auf später oder C) eine gebrauchte Immobilie in 3 Jahren erwerbe.
A) Jetzt bauen.
Wir haben einen guten Bauträger gefunden mit einer ziemlich sicheren Festpreisbindung, egal was kommt. Im Vertrag steht wortwörtlich, dass Mengenveränderungen und Preisveränderungen zu Lasten des Bauträgers gehen und nicht umgelegt werden können.
Das Haus hat 138qm Wohn/Nutzfläche und kostet 350T EUR hier sind viele Baunebenkosten bereits enthalten.
Unser Finanzierungsangebot (Annuität) hierzu läuft derzeit bei 2,87% Nominalzins mit 1,65% Tilgungszins. Die Rate liegt bei 1690 EUR. Das Darlehen liegt bei 450T. Zinsbindung 15 Jahre. Wir bringen ca. 90T Eigenkapital mit rein. Von den 450T brauchen wir eigentlich nur 400T. Allerdings wäre eine Neuberechnung eine völlig neue Finanzierung und dann wäre der Zins bei 4,2% derzeit. Daher planen wir 50T als Sondertilgung reinzunehmen.
Würden wir jetzt bauen, hätten wir 638 qm Grund und ein Haus mit 138qm zu Gesamtkosten mit Kapitaldienst von ca. 640T EUR. Vorteil: Haus in guter Lage. Wir planen es selbst. Nachteil: Bei der Summe habe ich Sorgen, aufgrund der schieren Größe. Es ist einfach wahnsinnig viel Geld und ich werde mein Leben damit beschäftigt sein, alles in dieses Haus zu stecken.
B) Später bauen
Das Grundstück bleibt so wie es ist, nur dass wir hier mehr abzahlen und das Eigenkapital vmtl nach 3 Jahren anstatt 90T 130T betragen würde.
Die Baukosten würden vmtl. etwas sinken. Allerdings bin ich mir hier unsicher. Nach Auskunft einiger Leute vom Bauherren-Schutzbund, gehen diese davon aus, dass die Spitze erreicht ist. Ich kann es nicht einschätzen.
Die durchschnittlichen Bauzinsen werden steigen. Unsere Sparkasse Mittelthüringen geht davon aus, dass wir Ende 2022 ca. bei 4-5 und das kommende Jahr wohl bei 6% herauskommen werden. Nach 4-5 Jahren soll sich der Zins auf ca. 3,xx% normalisieren. Das kann ich mir vorstellen.
Der Gesamtpreis würde sich wohl nicht wirklich verändern. Ich hätte zwar mehr Eigenkapital in der Finanzierung, aber auch einen wesentlich höheren Nominalzins. Das Szenario halte ich für das Ungünstigste.
C) Gebrauchte Immobilie in 3 bis 4 Jahren erwerben
Ich habe versucht mich in unserer Region mit Maklern, ImmoFinanzierern (keine Finanzmakler) und Bauherren-Schutzbund Beratern zu unterhalten. Diese haben mir folgende Statements mitgegeben:
Derzeit ist der Gebrauchtmarkt in unserer Region im Eimer. Es gibt kaum Immobilien und diese sind überteuert. Bsp.: Randgebiet 250qm Grundstück mit 140qm Haus ca. 30 Jahre alt für 400T EUR. Vor 10 Jahren wäre der Preis bei 180T gewesen und vor einem Jahr ca. bei 300T.
In 2-3 Jahren wird er sich wieder erholen. Erste Anzeichen hierfür gibt es. Interessenten werden weniger. Interessenten stellen Gegenangebote, anstatt die Preise zu akzeptieren. Die Inflation sorgt für weniger Geld. Die Lohnentwicklung stagniert bei uns in der Gegend.
Die Leute mit denen ich sprach rechnen mit einem Anstieg der verfügbaren Immobilien durch demografischen Wandel (Tod), geringen Zuzug in unserer Region und die sinkende Zahl an potentiellen Käufern (Inflation, hoher Bauzins, Lohnentwicklung)
Sie schätzen, dass der Preis um ca. 10 - 15% pro Jahr fallen könnte. Einen riesigen Preisnachlass wird es wohl auch nicht geben, da Beton immer noch Gold ist und keiner unter Wert verkauft, außer er muss.
Allerdings sagen Sie auch, dass es nicht zu einem wirklichen Überangebot an gebrauchten Immobilien kommen wird. Durch die lange Niedrig-Zins-Phase haben viele Zinsbindungen bis zum Ende der Laufzeit oder eine Kopplung mit einem Bausparer. Also wird der aktuell steigende Zins diese nicht treffen, da Sie durchfinanziert sind. Bleiben nur Krankheit, Tod, Scheidungsfälle und Arbeitslosigkeit übrig, warum ein Haus auf den Markt kommen könnte.
Nun überlege ich, ob wir das Grundstück soweit abbezahlen wie es geht und dann versilbern. Makler schätzen den Wiederverkaufswert auf Bodenrichtwert mit ca. 10-20% Aufschlag. Also ca. 180T. Addiere ich unser Eigenkapital (90 (Stand heute) + 40 (In 3-4Jahren)) abzüglich des Kaufpreises (120T) hinzu, komme ich ca. auf ein Eigenkapital von ca. 200T. Vielleicht wird es auch mehr, da die Lage beliebt ist. Gehe ich dann davon aus, dass eine vergleichbare Immobilie mit Grund dann bei 300T liegt und plane 100T für Umbau und Sanierung ein (ohne Förderung), wäre grob nur noch eine Finanzierung von 200T notwendig anstatt von ca. 400T. Der Vorteil hierbei ist klar, die wesentlich geringere finanzielle Belastung. Nachteil ist, das Haus ist gebraucht, wir müssen Kompromisse bei Lage und Haus eingehen (anstatt selbst zu planen) und es ist eine gewisse Unsicherheit dabei. Das Szenario ist für mich interessant, aber etwas unsicher.
Mir ist völlig bewusst, dass hier viele Glaskugeln am Werk sind und niemand weiß wie sich die kommenden Jahre entwickeln. Ebenso habe ich keine Ahnung vom Thema. Ich werde das vmtl nur einmal in meinem Leben machen und mir fehlt die Erfahrung. Daher versuche ich mit möglichst vielen Leuten darüber zu reden, die etwas dazu beitragen können und hoffe auf eure Erfahrungen und Einschätzungen.
Vielen Dank.
lgb
ich bin stiller Mitleser und hatte schon einmal meinen Finanzierungsplan hier zur Diskussion gestellt. Im Ergebnis war es grenzwertige Situation. Inzwischen hat sich einiges verändert, bei dem ich gerne eure Meinung hören möchte.
Im Kern dreht sich bei mir die Frage, wie wir weiter vorgehen sollen. Unsere Ausgangssituation ist, dass wir ein Grundstück (638qm; Kaufpreis: 121T EUR; ca. 190 EUR pro m2, Bodenrichtwert: 230 EUR) in guter Lage haben. Ich überlege nun, ob ich A) Jetzt Baue, B) den Bau verschiebe auf später oder C) eine gebrauchte Immobilie in 3 Jahren erwerbe.
A) Jetzt bauen.
Wir haben einen guten Bauträger gefunden mit einer ziemlich sicheren Festpreisbindung, egal was kommt. Im Vertrag steht wortwörtlich, dass Mengenveränderungen und Preisveränderungen zu Lasten des Bauträgers gehen und nicht umgelegt werden können.
Das Haus hat 138qm Wohn/Nutzfläche und kostet 350T EUR hier sind viele Baunebenkosten bereits enthalten.
Unser Finanzierungsangebot (Annuität) hierzu läuft derzeit bei 2,87% Nominalzins mit 1,65% Tilgungszins. Die Rate liegt bei 1690 EUR. Das Darlehen liegt bei 450T. Zinsbindung 15 Jahre. Wir bringen ca. 90T Eigenkapital mit rein. Von den 450T brauchen wir eigentlich nur 400T. Allerdings wäre eine Neuberechnung eine völlig neue Finanzierung und dann wäre der Zins bei 4,2% derzeit. Daher planen wir 50T als Sondertilgung reinzunehmen.
Würden wir jetzt bauen, hätten wir 638 qm Grund und ein Haus mit 138qm zu Gesamtkosten mit Kapitaldienst von ca. 640T EUR. Vorteil: Haus in guter Lage. Wir planen es selbst. Nachteil: Bei der Summe habe ich Sorgen, aufgrund der schieren Größe. Es ist einfach wahnsinnig viel Geld und ich werde mein Leben damit beschäftigt sein, alles in dieses Haus zu stecken.
B) Später bauen
Das Grundstück bleibt so wie es ist, nur dass wir hier mehr abzahlen und das Eigenkapital vmtl nach 3 Jahren anstatt 90T 130T betragen würde.
Die Baukosten würden vmtl. etwas sinken. Allerdings bin ich mir hier unsicher. Nach Auskunft einiger Leute vom Bauherren-Schutzbund, gehen diese davon aus, dass die Spitze erreicht ist. Ich kann es nicht einschätzen.
Die durchschnittlichen Bauzinsen werden steigen. Unsere Sparkasse Mittelthüringen geht davon aus, dass wir Ende 2022 ca. bei 4-5 und das kommende Jahr wohl bei 6% herauskommen werden. Nach 4-5 Jahren soll sich der Zins auf ca. 3,xx% normalisieren. Das kann ich mir vorstellen.
Der Gesamtpreis würde sich wohl nicht wirklich verändern. Ich hätte zwar mehr Eigenkapital in der Finanzierung, aber auch einen wesentlich höheren Nominalzins. Das Szenario halte ich für das Ungünstigste.
C) Gebrauchte Immobilie in 3 bis 4 Jahren erwerben
Ich habe versucht mich in unserer Region mit Maklern, ImmoFinanzierern (keine Finanzmakler) und Bauherren-Schutzbund Beratern zu unterhalten. Diese haben mir folgende Statements mitgegeben:
Derzeit ist der Gebrauchtmarkt in unserer Region im Eimer. Es gibt kaum Immobilien und diese sind überteuert. Bsp.: Randgebiet 250qm Grundstück mit 140qm Haus ca. 30 Jahre alt für 400T EUR. Vor 10 Jahren wäre der Preis bei 180T gewesen und vor einem Jahr ca. bei 300T.
In 2-3 Jahren wird er sich wieder erholen. Erste Anzeichen hierfür gibt es. Interessenten werden weniger. Interessenten stellen Gegenangebote, anstatt die Preise zu akzeptieren. Die Inflation sorgt für weniger Geld. Die Lohnentwicklung stagniert bei uns in der Gegend.
Die Leute mit denen ich sprach rechnen mit einem Anstieg der verfügbaren Immobilien durch demografischen Wandel (Tod), geringen Zuzug in unserer Region und die sinkende Zahl an potentiellen Käufern (Inflation, hoher Bauzins, Lohnentwicklung)
Sie schätzen, dass der Preis um ca. 10 - 15% pro Jahr fallen könnte. Einen riesigen Preisnachlass wird es wohl auch nicht geben, da Beton immer noch Gold ist und keiner unter Wert verkauft, außer er muss.
Allerdings sagen Sie auch, dass es nicht zu einem wirklichen Überangebot an gebrauchten Immobilien kommen wird. Durch die lange Niedrig-Zins-Phase haben viele Zinsbindungen bis zum Ende der Laufzeit oder eine Kopplung mit einem Bausparer. Also wird der aktuell steigende Zins diese nicht treffen, da Sie durchfinanziert sind. Bleiben nur Krankheit, Tod, Scheidungsfälle und Arbeitslosigkeit übrig, warum ein Haus auf den Markt kommen könnte.
Nun überlege ich, ob wir das Grundstück soweit abbezahlen wie es geht und dann versilbern. Makler schätzen den Wiederverkaufswert auf Bodenrichtwert mit ca. 10-20% Aufschlag. Also ca. 180T. Addiere ich unser Eigenkapital (90 (Stand heute) + 40 (In 3-4Jahren)) abzüglich des Kaufpreises (120T) hinzu, komme ich ca. auf ein Eigenkapital von ca. 200T. Vielleicht wird es auch mehr, da die Lage beliebt ist. Gehe ich dann davon aus, dass eine vergleichbare Immobilie mit Grund dann bei 300T liegt und plane 100T für Umbau und Sanierung ein (ohne Förderung), wäre grob nur noch eine Finanzierung von 200T notwendig anstatt von ca. 400T. Der Vorteil hierbei ist klar, die wesentlich geringere finanzielle Belastung. Nachteil ist, das Haus ist gebraucht, wir müssen Kompromisse bei Lage und Haus eingehen (anstatt selbst zu planen) und es ist eine gewisse Unsicherheit dabei. Das Szenario ist für mich interessant, aber etwas unsicher.
Mir ist völlig bewusst, dass hier viele Glaskugeln am Werk sind und niemand weiß wie sich die kommenden Jahre entwickeln. Ebenso habe ich keine Ahnung vom Thema. Ich werde das vmtl nur einmal in meinem Leben machen und mir fehlt die Erfahrung. Daher versuche ich mit möglichst vielen Leuten darüber zu reden, die etwas dazu beitragen können und hoffe auf eure Erfahrungen und Einschätzungen.
Vielen Dank.
lgb
