Kauf Doppelhaushälfte: Übergabe erst 2016 - Planung, Finanzierungsmöglichkeiten, bereitstellungsfreie Zeit

[Käufer2016]

Hallo liebe Bau- und Finanzierungsexperten,

ich bin schon seit einiger Zeit stiller Mitleser und möchte mich nun mit unserem eigenen Projekt an euch richten um unser Vorhaben vorzustellen und konstruktive Meinungen, Kritik oder auch Verbesserungsvorschläge zu erhalten.

Folgendes Objekt möchten wir kaufen:
-Doppelhaushälfte von 1998
-305m² Grundstück
-133m² Wohnfläche (EG,OG,DG.ausgebaut)
-Vollunterkellert
-inkl. Garage, Gartenhaus und Schwedenofen
-in NRW
-ohne Makler
-Kaufpreis 345.000€
-inkl. Nebenkosten (Notar-/Grundbuchkosten, grunderwerbsteuer) kommen wir auf ca.375.000€

Kurz zu unserer finanziellen Situation:
- Nettoeinkommen 2.200+2.400 = 4.600
- Eigenkapital 180.000€
- aktuell monatliche Ausgaben (Versicherungen, Lebensmittel, Strom, Telefon, TV, GEZ, 2 Autos, Freizeit): 1.500€ + Miete warm: 900€
-> Gesamtausgaben: 2.400€

Wir erwarten in nächster Zeit Nachwuchs, so dass wir dann für 2 Jahre mit Elterngeld bzw. einem Einkommen rechnen. Nach den 2 Jahren möchte ich wieder Teilzeit arbeiten. Die Finanzierung sollte jedoch auch mit einem Einkommen möglich sein.
Das Gehalt meines Mannes ist tariflich geregelt, so dass wir in zwei Jahren mit 2.800€ rechnen können. Dazu kommt das Kindergeld i.H.v. 184€. Die Einnahmen betragen also ca. 3.000€. (Ohne 13. Gehalt, Überstunden etc.)
Die Miete entfällt, dafür rechnen wir mit 300€ Nebenkosten für das Haus und Ausgaben für das Kind von 150€ / Monat. Wir möchten den benötigen Kredit mit einer Rate von 800€ zurückzahlen.
-> Gesamtausgaben: 2.750€

Man muss viell. noch erwähnen, dass wir grundsätzlich sehr vorsichtig sind und eher konservativ planen.
Angedacht ist eine lange Zinsbindung mit der Möglichkeit zur Sondertilgung. Der benötigte Kredit liegt bei 200.000€. Uns liegen momentan 2 Angebote vor:
- Zinsbindung 20 Jahre, Eff. Jahreszins 2,15%, Volltilgung, Sondertilgung 5%, Rate 1060€
- Zinsbindung 15 Jahre, Eff. Jahreszins 2,04%, Tilgung 3%, Sondertilgung 5%, Rate 837€ (Laufzeit kalk. 26 Jahre, 5 Monate)

Es gibt evtl. noch die Möglichkeit, dass wir uns privat Geld leihen, welches wir flexibel zurückzahlen können. Dies klärt sich in den nächsten Tagen. Damit würde der benötigte Kredit auf 150.000€ sinken. Je weniger Geld wir uns von der Bank leihen müssen desto besser, oder?

Nun gibt es folgende "Schwierigkeit" bei dem Hauskauf. Die Verkäufer bauen momentan selber neu und können erst in ca. einem Jahr ausziehen. Somit ergeben sich für uns diese drei Möglichkeiten der Finanzierung:
1. Wir kaufen das Haus jetzt, sichern uns die - noch relativ niedrigen - Zinsen und die Hausbesitzer entrichten eine monatliche Miete an uns.
2. Wir kaufen das Haus in einem Jahr und schließen die Finanzierung jetzt mit einer bereitstellungsfreien Zeit von 12 Monate ab
3. Wir kaufen das Haus in einem Jahr und kümmern uns dann Anfang 2016 mit einer üblichen bereitstellungsfreien Zeit von 2 Monaten um die Finanzierung.

Alternative 3 scheidet für uns aus, da uns das Risiko der Zinsentwicklung zu hoch ist. Wir möchten die Finanzierung also egal ob Variante 1 oder 2 in naher Zukunft sichern.

Nun stellt sich uns die Frage welche Vor- und Nachteile diese Alternativen sowohl für uns als auch für den Verkäufer darstellen. Wir möchten erst gründlich darüber nachdenken, bevor wir dies mit dem Verkäufer besprechen und in die abschließende Preisverhandlung gehen.

1. Jetzt kaufen
Vorteil wir:
- niedrige Zinsen sichern
Vorteil Verkäufer:
- Geld sofort verfügbar und für neues Bauprojekt einzusetzen
Nachteil wir:
- Wir sind sofort Eigentümer. Bei Reparaturen bis zu unserem Einzug müssen wir dafür aufkommen
Nachteil Verkäufer:
- Er muss eine Miete entrichten, wo er doch jetzt mietfrei lebt

2. Kauf in 2016, Finanzierung jetzt abschließen
Vorteil wir:
- relativ niedrige Zinsen sichern
Vorteil Verkäufer:
- er kann weiter Mietfrei leben
Nachteil wir:
- eine bereitstellungsfreie Zeit von 12 Monate wird nicht von vielen Banken angeboten
Nachteil Verkäufer:
?

Viell. habt ihr Ideen / Anmerkungen zu unserem Kaufvorhaben und Finanzierungsvarianten?
Wir freuen uns auf Feedback!

 

[nordanney]

Ihr seid in einer recht komfortablen Situation mit Eurem Eigenkapital-Einsatz, die kalkulierten Raten bieten im Zweifel noch Luft nach unten (jede Bank wird lieber die Tilgung bei einer Schieflage des Kreditnehmers reduzieren, als in die Vollstreckung zu gehen).
Ansonsten ist es fast egal, welche Variante Ihr beim Kauf nehmt. Frage wird sein, was der Verkäufer als Miete akzeptiert. Wir haben unser Haus z.B. fast sofort verkauft und konnten mit dem Verkaufserlös arbeiten. Miete war nicht höher als vorher die Rate.
Dann aber bitte daran denken, dass der Eigentümer auch Vermieter ist (= Ihr) und damit nicht nur Reparaturen (können ja z.T. auch auf den Mieter abgewälzt werden) sondern auch steuerliche Themen verbunden sind.

 

[Wastl]

Ihr rechnet mit 3000€ monatlich - dabei nur 150 € für das Kind und 400 € Tariferhöhung? Das wäre mir persönlich zu unsicher, weil:
a) 150 pro Kind nicht realistisch sind - wir sind bei ca 400 pro Kind
b) Tariferhöhung nicht kommen müssen - jeder Arbeitgeber hat die Möglichkeit da einzuschreiten. Ich bin bei einem Grundriss. Unternehmen mit Tarifvertrag - der eine Mitarbeiter bekommt den Gruppenaufstieg nach 18 Monaten, dem anderen wird es verweigert weil seine Nase nicht schön genug ist,...
Rechnet nur mit dem was ihr wirklich habt!

 

[Payday]

was ist mit elterngeld? normal ja etwa 60% vom letzten gehalt. gilt zwar nicht für 2jahre aber trotzdem ein posten an einnahmen welche man mit einrechnen kann und sollte.
weiterhin könnte man einen teil des eigenkapitals als Überbrückung einsetzen. eure situation ist blendend mit rund 40% eigenkapital.

wie wäre es mit variante 4:
ihr kauft jetzt und der alte eigentümer zieht aus. das wäre zb kein großes ding, wenn das haus "schwer vermittelbar" wäre. das ist eigentlich auch der allgemeine schritt, wenn er JETZT geld haben will. wenn er das geld erst in 1jahr braucht, kann er es auch in 1jahr verkaufen. wie stellt der eigentümer sich das denn vor?! weil eure variante 2 bedeutet ja für ihn, das er jetzt kein geld bekommt und es selber zwischenfinanzieren muss.

variante 1 mit mieter ist nicht erstrebenswert. zum einen seit ihr als vermieter für all den kram zahlbar, wenn sein bau nicht fertig wird müßt ihr schlimmstenfalls räumungsklagen und eventuell ist die finanzierung anders weil ihr die immobilie nicht selber nutzt bei abschluss.

wenn er jetzt geld haben will muss er auch jetzt raus. ne andere lösung gibts eigentlich nicht. man könnte den kaufpreis zb um 10.000 euro runtersetzen und den eigentümer ein übergabedatum 2016 vertraglich vereinbaren lassen (quasi versteckte miete). das dürfte aber der bank sicherlich nicht gefallen, da diese keine kohle rausrückt, bevor ihr auch vorangemerkt seit im Grundbuch (und der alte eigentümer rausfliegt).

 

[ypg]

1. Jetzt kaufen
Vorteil wir:
- niedrige Zinsen sichern
Vorteil Verkäufer:
- Geld sofort verfügbar und für neues Bauprojekt einzusetzen

Völlig usual! Wird oft so gehandhabt.

- Wir sind sofort Eigentümer. Bei Reparaturen bis zu unserem Einzug müssen wir dafür aufkommen

Nicht unbedingt. Man kann in dem Notarvertrag Miete, Verpflichtungen und Regelungen festlegen, zB dass der Verkäufer bis zum xy-Tag (Übergabetag) wohnen bleiben kann für eine Kostenvergütung (keine Miete) von dem monatlichen Betrag zz €. Üblich ist hier der Zins, den Ihr für Eure Finanzierung aufzuwenden habt. Eure Tilgung wird dabei nicht berücksichtigt. Verbrauchskosten sowie kleinere Reparaturen werden weiterhin vom Verkäufer übernommen. Zustand des Hauses ist natürlich beizubehalten und am besten zu dokumentieren.

Nachteil Verkäufer:
- Er muss eine Miete entrichten, wo er doch jetzt mietfrei lebt

Ich gehe mal davon aus, dass auch er ein Darlehen zu begleichen hat bzw hatte, was er nach Verkauf durch die Vorfälligkeit auslösen wird.

Gruss Yvonne

 

[Yaso2.0]

Nun gibt es folgende "Schwierigkeit" bei dem Hauskauf. Die Verkäufer bauen momentan selber neu und können erst in ca. einem Jahr ausziehen. Somit ergeben sich für uns diese


Nun stellt sich uns die Frage welche Vor- und Nachteile diese Alternativen sowohl für uns als auch für den Verkäufer darstellen. Wir möchten erst gründlich darüber nachdenken, bevor wir dies mit dem Verkäufer besprechen und in die abschließende Preisverhandlung gehen.

1. Jetzt kaufen
Vorteil wir:
- niedrige Zinsen sichern
Vorteil Verkäufer:
- Geld sofort verfügbar und für neues Bauprojekt einzusetzen
Nachteil wir:
- Wir sind sofort Eigentümer. Bei Reparaturen bis zu unserem Einzug müssen wir dafür aufkommen
Nachteil Verkäufer:
- Er muss eine Miete entrichten, wo er doch jetzt mietfrei lebt

2. Kauf in 2016, Finanzierung jetzt abschließen
Vorteil wir:
- relativ niedrige Zinsen sichern
Vorteil Verkäufer:
- er kann weiter Mietfrei leben
Nachteil wir:
- eine bereitstellungsfreie Zeit von 12 Monate wird nicht von vielen Banken angeboten
Nachteil Verkäufer:
?

Viell. habt ihr Ideen / Anmerkungen zu unserem Kaufvorhaben und Finanzierungsvarianten?
Wir freuen uns auf Feedback!

Hallo!
Wir sind bzw. waren in der selben Situation. Haben eine Doppelhaushälfte gekauft, die wir immer noch nicht bezogen haben, da die jetzigen Eigentümer bauen.

Wir haben sowohl den Kauf als auch die Finanzierung in einem Rutsch gemacht. Der Käufer bekommt das Geld erst zur Übergabe der Immobilie!

Gleichzeitig ist der Verkäufer den Teil, den wir bis zur Übergabe des Hauses noch zur Miete wohnen, vom Kaufpreis heruntergegangen.

Ich würde nicht kaufen und vermieten, denn wie du schon schriebst, seit ihr für die Immobilie dann verantwortlich.

Kaufen und später übergeben hat den Vorteil, dass der Hausbesitzer verpflichtet ist, dass Haus in dem Zustand zu übergeben, wie es verkauft wurde und in der Zwischenzeit entstandene Mängel selber zu beheben.

Bei deinem 2. Finanzierungsgedanken:
jetzt Finanzierung abschließen und später kaufen, wäre für mich die Frage
1. machen das Banken überhaupt? Finanzierung ohne notariellen Kaufvertrag (Entwurf)
2. Was, wenn der Eigentümer dann zwischenzeitlich doch an jemand anderen verkauft? Wer kommt für entstehende Gebühren / Vorfälligkeit auf, wenn die Finanzierung wieder rückgängig gemacht wird?