Kauf Grundstück und Haus vom Bauträger in zwei Verträgen

[Whisky2k2]

Hallo zusammen,

wir sind über ein freies Grundstück in einem Baugebiet auf einen Bauträger gestoßen, der das gesamte Baugebiet erschließt und mit Häusern aus seinem Portfolio bebaut.
Wir haben intensiv über Preise und Optionen gesprochen. Nun geht es um die Verträge. Klar ist, wir kaufen das Grundstück vom BT und müssen mit ihm bauen.
Dennoch will der BT nur den Grundstückskaufvertrag über den Notar abwickeln. Den Werkvertrag nach Baugesetzbuch dann separat. Vorteil ist, dass wir dann ein wenig Notargebühren sparen. Nachteilig könnten Abweichungen zur sonst geltenden Makler- und Bauträgerverordnung sein. Hier habe ich auf Anhieb keinen Nachteil gefunden. Der Zahlungsplan entspricht weitestgehend der Makler- und Bauträgerverordnung.

Übersehe ich etwas? Welchen Nachteil gibt es für uns bzw. was hat der Bauträger davon?

Danke und Gruß
Christian

 

[Final]

Google mal nach "verdecktes Bauherrenmodell", eventuell liegt die Intention von dem Bauträger darauf?

 

[Bieber0815]

Das ist das "verdeckte Bauherrenmodell", die Notare sehen das sehr kritisch. Stichworte:
- Baugenehmigung/Bauherr
- Insolvenz des Bauunternehmers
- Gewährleistung
- Steuer (Umsatz- vs. Grunderwerb-)

Der Zahlungsplan entspricht weitestgehend der Makler- und Bauträgerverordnung.

Weitestgehend?

 

[Whisky2k2]

Ich will nur verstehen, ob es den Notaren um ihre Gebühren geht, oder ob tatsächlich Nachteile entstehen.

@Bieber, danke für die Stichpunkte. Ich habe versucht, das für mich zu beantworten.

• Es ist im Vertrag definiert, dass der BT die Baugenehmigung einholt. Liegt diese vor, startet die Bauzeit.
• Der BT hat während der Bauzeit das Hausrecht und die Weisungsbefugnis. Das schließt leider Eigenleistungen aus. Hier müssen wir noch prüfen, ob wir außer Boden- und Malerarbeiten selbst tätig werden wollen (KNX, Netzwerk, ...)
• Die Insolvenz ist tatsächlich ein Punkt. Bei Makler- und Bauträgerverordnung muss der BT Sicherheiten für die vom Kunden vorab geleisteten Zahlungen bieten. Ich muss mich erkundigen, welche Sicherheiten wir vom BT fordern können. Dabei zahlen wir immer nach Abschluss eines bestimmten Phase und gehen nur anfangs mit 2% bei Unterschrift in Vorleistung.
• Die Grunderwerbsteuer muss ich mit Sicherheit auf Grundstück und Haus bezahlen. Das Finanzamt ist da konsequent und lässt keine Freiräume. Ich verstehe nicht, was es mit der Umsatzsteuer auf sich hat. Muss ich nicht in jedem Fall die 19% zahlen?

Die Unterschiede im Zahlungsplan sind wie folgt:

Makler- und Bauträgerverordnung zu BT Vertrag

• 30% für das Grundstück - separat 100% zu Beginn
• 40 % nach Rohbaufertigstellung - 2% bei Unterschrift, 20% nach Bodenplatte, 17% nach Außenwänden EG, 17% nach Rohbau = 56%
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen - 17%
• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen - 6% mit Heizung
• 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen - 4%
• 10 % für den Fenstereinbau - 10%
• 6 % für den Innenputz
• 3% für den Estrich - 5%
• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 12% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe - 2%
• 3% für die Fassadenarbeiten
• 5 %nach vollständiger Fertigstellung

In Summe also höhere Kosten zu Beginn und nur 10 Zahlungsraten. Dafür immer nach der Erfüllung und nicht im Voraus.

VG
Christian

 

[Final]

Bei der Baugenehmigung hast du das Problem, dass jetzt nicht mehr der BT dafür verantwortlich ist, sondern du. D.h. wird die Baugenehmigung für das Haus nicht erteilt, hast DU das Problem. Du hast zwar das Grundstück, darfst aber das vereinbarte Haus dort nicht darauf bauen.

 

[Bieber0815]

BT die Baugenehmigung einholt

Hm, praktisch wirst Du wahrscheinlich(?) als Grundstücksbesitzer aber als Bauherr auftreten. Der "BT" erstellt die nötigen Unterlagen, die Du dann einreichst. Wie beim GU/GÜ. Fraglich ist was passiert, wenn der Bau nicht genehmigt werden sollte ...

Außerdem wirst Du vermutlich(?) keinen Festpreis mehr haben, denn die allfälligen Nebenkosten des Bauens werden vielleicht zum Teil pauschal an Dich weitergereicht. Hier kommt es auf den gesamten Vertragstext an.

Ich verstehe nicht, was es mit der Umsatzsteuer auf sich hat. Muss ich nicht in jedem Fall die 19% zahlen?

Es gilt der Grundsatz, dass der Bauträgervertrag der Grunderwerbsteuer unterliegt, aber umsatzsteuerfrei ist. Das heißt, Du zahlst brutto gleich netto beim Kauf vom Bauträger. Praktisch ist es so, dass die meisten Bauträger keine eigenen Leistungen (in nennenswertem Umfang) erbringen, sondern zukaufen. Die zugekaufte Leistung muss der Bauträger mit Umsatzsteuer bezahlen und darf diese Steuer dann an Dich weitergeben. Du siehst sie aber nicht auf der Rechnung. Du bekommst im Bemusterungsprozess die Luxus-Badewanne also keineswegs zum Nettopreis, sondern hast stets auch die Umsatzsteuer -- unsichtbar -- mit drin! Und sollte der Bauträger irgendwo eigene Leistung erbringen (Planungsleistung), so wird er die gesparte Umsatzsteuer eher der eigenen Marge zurechnen als Sie Dir zu überlassen. Jedenfalls im derzeitigen Marktumfeld.

Beim verdeckten Bauherrenmodell wird auf der Hausrechnung die Umsatzsteuer explizit ausgewiesen (wie bei jeder Handwerkerrechnung). Darauf, auch auf die Umsatzsteuer, ist dann Grunderwerbsteuer fällig, aber das weißt Du ja schon.

Die beiden Zahlungspläne kannst Du selbst mit den Euro-Beträgen rechnen und vergleichen.

Aber die Frage ist ja: Machen oder nicht? Oder was sagt der BT, wenn Du auf einem Vertrag bestehst?

Edit: Ich bin zu langsam, aber ich schreib ja auch zu viel :P