Kaufentscheidung denkmalgeschützter Altbau

[MikeDresden]

Wir haben vor einen Altbau in Form eines Reihenhauses zu werden. Das Haus steht unter Denkmalschutz. Kann hier im Forum jemand von seinen Erfahrungen berichten, der bereits schon einmal ein vergleichbares Haus modernisiert hat?

Folgendes hätten wir vor bzw müsste unbedingt gemacht werden:
Ofenheizung im gesamten Haus raus, Gasheizung rein
Dach dämmen , Dachgeschoss ausbauen
Zwei Bäder erneuern
Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohnzimmer

Wir sind uns unsicher ob wir diese ganzen Arbeiten auf uns nehmen wollen oder doch lieber ein Haus kaufen wo diese nicht notwendig sind. Was aber angesichts des Immobilienmarktes äußerst schwierig wird.

Könnte jemand ansatzweise Richtwerte nennen wie teuer das ganze werden würde und wie lange es dauern würde? Ich habe lange im Internet recherchiert und verschiedene Kostenrechner benutzt. Die Ergebnisse scheinen mir einfach etwas zu gering zu sein. Ich komme auf in Summe ungefähr 45000 €, bei nahezu null Eigenleistung.
Eckdaten:
4 Räume, 95 Quadratmeter Wohnfläche ohne Keller und ohne ausgebauten Dachboden, 2 Vollgeschosse.

 

[Marvinius II]

Komplette Heizung inklusive Leitungen und Gashausanschluss: 30.000, je Bad 10.000, Dachausbau inklusive Elektrik: 10.000 bis 15.000. Locker 75.000, mit guter Reserve besser 100.000 einplanen. Bei einem Altbau können auch Überraschungen auftauchen. Und bei Eigenleistung von Null wird es teuer...Hast Du wegen des Denkmalschutzes Vorschriften beim Innenausbau zu beachten oder steht nur die Fassade unter Denkmalschutz?

 

[MikeDresden]

Wir haben beim Denkmalschutzamt keinerlei Anträge gestellt (vor dem Kauf ja auch nicht sinnvoll) aber für das Objekt existieren umfangreiche Dokumente über Vorgaben von Seiten der Stadt = Der Innenausbau müsste unproblematisch sein.

Gibt es Erfahrungswerte wie lange diese Maßnahmen ungefähr dauern würden? Nach dem was ich so las wären solche Arbeiten wenn keine Verzögerungen auftreten in ungefähr zweieinhalb Monaten realisierbar? Mir ist klar dass die Spannbreite in diesem Punkt wahrscheinlich enorm ist mir geht es hier aber um Erfahrungswerte.

 

[Joedreck]

Hi,
also deine Preisvorstellung von 45000€ passt definitiv nicht zu deinem Vorhaben. Mach dich drauf gefasst auch Wasser und Abwasserleitungen zu tauschen in dem Zuge. Dach dämmen und Ausbau ist mit Eigenleistung sehr gut möglich. Aber mit Trockenbauer etc wirds teuer.
Die 75000€ sehe ich als eher realistisch.
Manchmal gibts von Stadt/Land aber Förderungen.
Was möglich ist muss unbedingt vorher beachtet werden. Auch auf die Fenster achten. Sprossenfenster sind sehr teuer!

Tja ja 2,5 Monate sind möglich. Wenn du fleißige Handwerker findest die Zeit und Lust haben, die Angebote schnell schreiben und du die Gewerke auch sinnvoll koordinieren kannst. Das ist nämlich eher die Kunst.

Also: nicht zu knapp kalkulieren und der Zeitplan hängt von den Handwerkern und nicht von dir ab.

 

[wpic]

Das Haus ggf. nur nach Begehung mit einem altbauerfahrenen Gutachter (Architekt/Bauingenieur - kein Handwerker) kaufen. Dieser kann Euch auch für Instandsetzung, Modernisierung, Umbau Umnutzung etc. einen ersten Kostenrahmen nennen. Ohne Detailkenntnisse des Objektes sind alle Angaben zu Baukosten reine Spekulation. Ausserdem spielen die Auflagen des Denkmalschutzes eine Rolle. Für den Ausbau des Dachgeschosses -sofern baurechtlich und planungsrechtlich zulässig - benötigt Ihr einen Architekten. Das ist eine bauantragspflichtige Umnutzung. Also erste Dinge zuerst klären. Eventuell muss auch eine Bauvoranfrage gestellt werden, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, sondern nach §34 Baugesetzbuch zu verfahren ist.

Bei 95m2 + DG-Ausbau kommt das ganze inkl. der Baunebenkosten (Honorare Architekt, Statiker, Vermesser, behördliche Gebühren, Finanzierungskosten) vorsichtig geschätzt eher auf € 150.000 bis € 180.000. Überraschungen nicht einkalkuliert. Ein solches BV wird -fachkundig vorbereitet, geplant und realisiert- erfahrungsgemäß ca. 9-12 Monate dauern und hängt u.a. von den Bearbeitungszeiten der Behörden und der Verfügbarkeit der Handwerksbetriebe ab.

Ein Ortstermin für eine Immobilienkaufberatung mit Objektbegehung (3 Std) sollte für brutto € 350-400 zu haben sein, zzgl. Anfahrtskosten.

 

[MikeDresden]

180.000 , Wahnsinn, da wären wir definitiv raus. Wenn es so teuer kommt, wer macht sowas überhaupt? Inklusive Hauserwerbskosten liegt man dann doch immer über dem Preis eines sonst vergleichbaren, aber nicht zu modernisieren Haus. Es sei denn das Haus isr fast geschenkt.....