Konditionen für Kauf einer Immobilie gut?

[Flowerpower]

Hallo zusammen,

bin seit einer Weile stiller Mitleser. Jetzt ist die unverhoffte Möglichkeit eingetreten, eine Bestandsimmobilie Nähe Darmstadt zu erwerben.
Da wir uns relativ unsicher sind, ob wir ein sinniges und gutes Finanzierungsangebot vorliegen haben, würde ich einmal um eure Meinung bitten.

Eckdaten:
Er, 31, Netto 3.600€, 13 Gehälter
Sie, 29, netto 2.400€, 13,5 Gehälter
Nicht verheiratet, Kinderplanung in ca. 2 Jahren.

Kaufpreis: 600.000€+50.000 Modernisierung (Vollfinanzierung)
Kaufnebenkosten: 82.000€ (durch Eigenkapital)

Aufgrund der hohen Summe und des Zinsänderungsrisikos ist eine Splittung angedacht:
193.000€ Bausparvertrag 30 Jahre (15 Jahre Sollzins 0.72%, ab dem 16. Jahr 1,25%)
447.000€ Bankdarlehen (15 Jahre sollzins 0,93%, 2,66% Tilgung)
Annuität liegt bei ca. 2.005€

Ist eine sinnvollere Kombination anzuraten? Gibt es möglicherweise bessere Angebote?

Vielen Dank für euren wertvollen Input.

Beste Grüße
Lars

 

[DaSch17]

15 Jahre bei 100%-Finanzierung für deutlich unter 1,00 % ist m. E. nen super Angebot. Der garantierte Zins für das BS-Darlehen ist m. E. auch in Ordnung. Welche Bank hat Euch das angeboten?

An Eurer Stelle würde ich mich allerdings mit der Annuität i. V. m. Eurem Hamburg-Einkommen nicht wohl fühlen. Was macht Ihr denn, wenn ein Gehalt zeitweise wg. Kindern wegfällt?

Handelt es sich bei dem 13. bzw. 13,5. Gehalt um ein garantiertes zusätzliches Gehalt (über Tarifvertrag oder Arbeitsvertrag leistungsunabhängig garantiert)?

 

[ypg]

Ich würd mal zur Bank gehen und Eure Grenzen erfragen.
Während Du hier fragst, ist die Immobilie ja schon von jmd anderen gekauft.
Du solltest Eure Grenzen kennen und ggf sofort zugreifen, wenn das Bauchgefühl mitspielt.

 

[Flowerpower]

Vielen Dank für Euer Feedback.

Deutsche Bank und BHW

Bausparvertrag-Zins ist in Ordnung? Bedeutet, da ist noch Optimierungspotenzial.

Ja, 13. und 13,5 sind vertraglich garantiert. Sind aber nicht in unsere Planung bzw. nur als Puffer in unsere Planung einbezogen.

Ich hatte auch Bedenken, dass es eine solide Planung ist. Nach Aufstellung unseres Haushaltsplans inkl. Einbezug der künftig laufenden Kosten, bleibt uns nach Abzug aller Kosten noch 2.000€ über. Wenn mal nur 65% des Gehaltes der Partnerin zur Verfügung steht, würde uns für ein Jahr noch ca. 1.200€ zur Verfügung stehen. Plan ist, dass sie im Anschluss zunächst Teilzeit, dann aber Vollzeit arbeiten geht.

Die Bank hat sieht kein Problem, wobei sie natürlich auch eigene Interessen vertreten.

Wir haben das Haus bereits reserviert und sind seit einigen Tagen mit unterschiedlichen Kreditinstituten in der Verhandlung.

 

[DaSch17]

Bausparvertrag-Zins ist in Ordnung? Bedeutet, da ist noch Optimierungspotenzial.

In Ordnung bedeutet, dass ich mich besser mit klassischen Kreditkonditionen auskenne und den BS-Darlehenszins für aus meiner Sicht weder für besonders gut, noch besonders schlecht halte. Bedenke, dass Du eine Abschlussgebühr von - bei BHW - 1,6 % auf die Bausparsumme zahlen musst. Das sind rund 3.000 EUR.

Eine Absicherung der ZÄR ist m. E. auch immer abhängig von der langfristigen Einkommensentwicklung. Seid Ihr schon am Ende eurer persönlichen Karriereleiter angekommen und es sind keine Gehaltssteigerungen außerhalb der üblichen (Tarif-)Steigerungen zu erwarten, so würde ich auch eher zur Absicherung des ZÄR tendieren. Ist der Gegenteil der Fall, würde ich eher eine andere risikoreichere Finanzierungsstruktur wählen...

Folgendes Rechenbeispiel zur Verdeutlichung:

650 TEUR, 15 Jahre fest zu 0,93 % p.a. mit einer monatlichen Rate von 2.005 EUR ergibt eine anfängliche Tilgung von 2,77 % p.a. und eine voraussichtliche Gesamtlaufzeit von 31 Jahren.

Nach 15 Jahren habt ihr dann noch eine Restschuld von rund 360 TEUR bei gezahlten Zinsen i. H. v. 71 TEUR.

Der Beleihungsauslauf liegt dann - unterstellt man einen Beleihungswert des Objektes von 520 TEUR (650 TEUR x 80 %) - bei 69 %, was wiederum einer 15 Jahreskondition Stand heute von rund 0,70 % p.a. entspricht.

Gehen wir mal weiter davon aus, dass in 15 Jahren das Zinsniveau 400 BP über dem
aktuellen Zinsniveau liegt, was zu folgenden Eckdaten für die Folgefinanzierung führt:

- Restschuld 360 TEUR
- 16 Jahre fest
- Zinssatz 4,70 % p.a.
- Restlaufzeit 16 Jahre

= Annuität nach Ablauf der ersten Zinsbindung: 2.673 EUR

Berechnung im Übrigen ohne Sondertilgungen...

Ergo erhöht sich eure Annuität um 668 EUR. Diese könnte man jetzt zusätzlich noch mal inflationsbereinigen... Meiner Meinung nach ein vertretbares Risiko. Aber das muss jeder für sich selbst entscheiden.

Ja, 13. und 13,5 sind vertraglich garantiert. Sind aber nicht in unsere Planung bzw. nur als Puffer in unsere Planung einbezogen

Ach so, verstehe. Also habt Ihr per se aktuell nicht 6.000 €/p.m., sondern 6.500 €/p.m. Zur Verfügung. Das sieht dann schon wieder deutlich besser aus.

Wir haben das Haus bereits reserviert und sind seit einigen Tagen mit unterschiedlichen Kreditinstituten in der Verhandlung.

Dann sondiert in Ruhe die Angebote...

Legt dem Verkäufer/Makler aber ruhig schon mal eine Finanzierungsbestätigung der DeuBa vor, damit Euch nicht noch anderer Interessent dazwischen funkt... FB bedeutet ja nicht, dass Ihr letztlich auch bei der DeuBa finanziert.

 

[FloHB123]

Also mir wäre das zu knapp. Insbesondere weil noch keine Kinder vorhanden, aber geplant sind.
Das Einkommen einer Person reduziert sich für mehrere Jahre, nicht für eins. Rechnet mal lieber mit 50% vom Einkommen, dass Elterngeld ist nicht geschenkt.
Deine Frau möchte wirklich nach einem Jahr Vollzeit arbeiten gehen? ganz sicher? Das muss man schon unbedingt wollen und die Kinderbetreuung muss entsprechend gewährleistet sein.
Spätestens beim zweiten Kind (sofern geplant) wird es dann schwierig.
Wenn ich es grob überschlage gehen dann ca. 50% eurer Gehälter (inkl. Kindergeld) für das Haus darauf. Und das bei deutlich höheren Kosten (wegen der Kinder)