Kostenplanung für Baufinanzierung - wie konkret muss sie sein?

[R.Hotzenplotz]

Hi!

Ich habe ein Grundstück mit Altbebauung in Aussicht, wo das Bestandshaus abgerissen und ein Neubau errichtet werden soll. Für das Grundstück ist natürlich der zu zahlende Preis plus Nebenkosten bekannt.

Von einem Generalübernehmer habe ich mir auch mal ein erstes grobes Angebot für ein Haus mit ca. 200m² Wohnfläche rechnen lassen. Dies beinhaltet diverse Schätzpositionen wie z. B. die Abrisskosten, Kosten für eine EMA, Kosten für die Außengestaltung, etc.

Ich habe das Ganze mal bei Interhyp angefragt und ein Angebot erhalten. Jedoch schreibt der Berater, dass das Angebot vorbehaltlich dessen gilt, dass sich der Objektwert im Rahmen des Bankgutachtens bestätigt (ist ja auch irgendwo klar). ABER er schreibt auch, dass man sich nochmal zusammen setzen solle, wenn die Kosten FINAL kalkuliert sind. Ich frage mich nun, wie das genau ablaufen soll? Bis alles final geplant ist, vergehen ja Wochen! Und auch beim Bau kommen doch immer wieder Rückfragen auf, ob man dies oder jenes noch will, ob es doch ein hochwertigerer Bodenbelag sein soll und und und..... ganz zu schweigen von den oftmals eintretenden Mehrkosten, die vorab keiner auf der Rechnung hat....
Es fängt schon an mit den Abrisskosten, die zu kalkulieren sind. Versuche seit zwei Tagen eine Firma zu kriegen, die bereit ist, herauszufahren und ein Angebot zu machen. Sind scheinbar alle auch so überlastet, dass sie nur Angebote machen, wenn Baubeschreibung und Bauzahlen vorliegen.... was hier nicht der Fall ist - hier geht´s nicht ohne Vor-Ort-Termin.

Wenn ich das alles final kalkulieren lassen würde, ist davon auszugehen, dass das Grundstück bis dahin weg ist. Daher die Frage, wie seht ihr die Aussage des Vermittlers? Die sind scheinbar in der aktuellen Immobilienmarktlage arbeitstechnisch so dicht, dass ich seit zwei Tagen tel. nicht durchkomme, um meine Anfrage zu klären.

Ein Gedanke, der mir kam, war auch noch, ob ich nicht einfach das Grundstück mit 90% Eigenkapital kaufe, welches vorhanden ist und somit erstmal nur einen ganz kleinen Kredit für diesen Kauf aufnehmen würde, um dann in aller Ruhe alles zu kalkulieren und mit dem Grundstück als Sicherheit den großen Kredit zu beantragen. Wie ist das einzuschätzen?

Wie seid ihr denn in solchen Fällen vorgegangen? Ich würde mich schwarz ärgern, wenn ich nun Wochen lang mit Terminen, Planungen etc. zubringe und dann ist das Grundstück weg.

Mein Gedanke war, dass ich für das Projekt, welches mit ca. 1.200.000 € grob geplant ist, 1.300.000 € als Gesamtkostenbasis für die Finanzierung nehme, um Sonderwünsche wie EMA, höherwertiger Bodenbelag, Haustechnik, etc. abdecken zu können. Ich kann doch unmöglich ein Smart Home System, Bus System etc. final durchkalkulieren, bevor ich das Grundstück kaufe.....

Freue mich über Einschätzungen & Tipps.

VG
Oliver

 

[HilfeHilfe]

Hallo,

final meinte er das keine bösen Überraschungen kommen.

Wenn für dich die Planung so gut wir durch ist um so besser. Wenn aber jetzt schon Erkenntnisse gibt etwas könnt zu günstig sein , oder das Bad soll teurer werden und und und

Eine Nachfinanzierung kann man entweder über Eigenkapital stemmen oder teuer nachfinanzieren. Deswegen besser Puffer einbauen und so rechnen lassen

 

[R.Hotzenplotz]

Ich kann ohne Angebote auch nicht jeden einzelnen Block 100% einschätzen. Wenn das Grundstück samt Neben- und Abrisskosten grob mit 660 Teur geschätzt wird und die Standardbeschreibung für das Architektenhaus nochmal auf 446 Teur kommt, dann würde ich sagen, dass der Puffer mit ca. 200 Teur ausreichen sollte, um Extras wie Elektrik, Grundstücksmauer, Sonderwünsche zur Hauselektrik, einbruchhemmende Türen und Fenster mit höherer RC, eine Küche, die nicht inkludiert ist und die ich jetzt auch nicht im Detail rechnen lassen kann, bevor überhaupt ein Küchengrundriss da ist, zu finanzieren.....

Selbst wenn irgendwann das Budget aufgebrauch ist, bekomme ich damit doch auf jeden Fall ein Haus zum stehen und kann ggf. manche Dinge auch nachträglich machen lassen (Hauselektrik halt nicht aber sowas wie Garten, etc.).

Oder findet ihr so ein Vorgehen nicht gut?

 

[Peanuts74]

In der Preisklasse sind vermutlich auch 200.000 schnell weg, wenn die Küche dann eher im mittleren 5-stelligen Bereich liegt, plus Nebenkosten, evtl. noch weitere Einrichtung, Multimedia entsprechend der Preisklasse, Pool usw.
Sind die 1,3 Mio das Limit (von Euch oder der Bank)?
Ansonsten würde ich mal 1,5 ansetzen, ausgegeben ist das Geld schnell oder als Sondertilgung in den ersten Jahren.

 

[Steffen80]

Recht hat Peanuts74. Wenn es wirklich "höherwertiger" werden soll...rauscht das Geld unheimlich schnell durch die Finger. Wir hatten ursprünglich 650k und sind jetzt bei knapp über 1 Mio. Einem fällt einfach immer wieder was Neues ein ;) Schandtat letzter Woche: Wohnzimmer mit integrierter automatik Leinwand + nativ 4k beamer + nubert ls in die Decke für atmos. Kosten: 23.000 EUR..

 

[R.Hotzenplotz]

1 Mio. nur für das Haus?

Ich finde einfach sinnvoll, dass man das max. finanzierbare Budget für die Finanzierung ansetzt und damit muss man halt haushalten..... dass ich mit dem Budget nicht jeden erdenklichen Luxus bekommen kann, ist auch klar. Klinkeroptik in anthrazit etc.