langes, schmales Grundstück teilen

[smartsurfer]

Hallo Zusammen,

unsere Familie ist bereits seit Jahren im Besitz eines Grundstücks (Größe 708m^2, in BW).
Nun kam die Überlegung auf, dieses zu bebauen. Auf den Nachbargrundstücken befinden sich je Mehrfamilienhaus mit ~10WE.
Zuerst dachten wir an ein Mehrfamilienhaus mit 4WE, diesen Plan haben wir aber verworfen, da es ja besondere regulative Anforderungen an Mehrfamilienhaus ab 3WE gibt.

Nun ist die Überlegung zwei Doppelhäuser (ca. 9,50m x 11,00m) zu bauen.
Dazu müsste dann das lange, schmale Grundstück geteilt werden. Dabei ist die Ausrichtung des Grundstücks südlich und die Zufahrt nur von einer Seite aus möglich. Da das Grundstück nur ca. 16m breit ist wäre die Überlegung, dass alle Stellplätze an der Straße angeordnet werden und dann das hintere Grundstück über einen Fußweg zu erreichen ist.

Anbei habe ich den Auszug aus dem Bebauungsplan mit Baufenster, die Umgebung und ein erstes grobes Konzept wie die Doppelhaushälfte auf dem Grundstück (WA 9) platziert werden könnten.

Überlegung ist ohne Keller 2 Vollgeschosse zu bauen, diese horizontal zu teilen (je eine abgeschlossene Wohnung auf einer Ebene, das Satteldach dient dann ggf. als Stauraum.)
(Farben: Rot: je Doppelhaushälfte, Grün: mind. Stellfläche, Gelb: Fußweg, Orange: Lösung für abgeschlossenen, Überdachten Fahrradstellplätze noch tbd.)

Haltet ihr dieses für machbar? Habt ihr Ideen/Anregungen?

 

[DG]

Hallo smartsurfer,

allein vom Luftbild würde ich dazu tendieren, ähnlich zu bebauen wie die Nachbarn. Wenn Ihr zwei kleinere Einheiten zwischen die vorhandene Bebauung stellt, kann ich mir nicht vorstellen, dass sich das gut verkaufen/vermieten lässt. Die mögliche Bebauung/Erschließung solltet Ihr auch mit einem Architekten durchsprechen, sieht für mich so aus, als wenn man die Grundstücke deutlich besser ausnutzen kann (vielleicht auch muss, damit sich das rechnet!?) als das mit Deiner Planung der Fall wäre.

Die Kernfrage ist meiner Meinung nach also, ob die von Dir angesprochenen Einschränkungen ab 4WE die Nachteile einer kleinteiligeren Bebauung aufwiegen oder nicht. Das kann Dir letztlich nur ein Architekt beantworten.

MfG
Dirk Grafe

 

[MarcWen]

Grundstück verkaufen wäre keine Option?

 

[Wastl]

Du willst doch keine 2 DH bauen, sondern 2 Häuser mit 2 Wohneinheiten? Wenn due 1 DH mit 2 Doppelhaushälfte mit jeweils 2 Wohneinheiten erstellen möchtest wäre es ein durchgehender Baukörper- das würde besser ins Bild passen.
Auch deine Stellplätze sind zu klein eingezeichnet. Klär mal ab wie viele Stellplätze pro Wohneinheit notwendig sind (Stellplatzordnung wenn vorhanden). 4 Stellplätze a 2,5 m werden oftmals nicht am Stück genehmigt - plan mal lieber mit 2,8 pro Stellplatz.

 

[smartsurfer]

Hallo smartsurfer,

allein vom Luftbild würde ich dazu tendieren, ähnlich zu bebauen wie die Nachbarn. Wenn Ihr zwei kleinere Einheiten zwischen die vorhandene Bebauung stellt, kann ich mir nicht vorstellen, dass sich das gut verkaufen/vermieten lässt. Die mögliche Bebauung/Erschließung solltet Ihr auch mit einem Architekten durchsprechen, sieht für mich so aus, als wenn man die Grundstücke deutlich besser ausnutzen kann (vielleicht auch muss, damit sich das rechnet!?) als das mit Deiner Planung der Fall wäre.

Hallo Dirk,

vielen Dank für deine Anmerkung!
Zuerst dachten wir an ein Mehrfamilienhaus (2 geschossig, je 2 Whg), jedoch würde es ja allein von den Maßen her auf sehr schmale, lange "Schlauch-"Wohnungen hinauslaufen. Die Wohnungen auf einer Ebene unterschiedlich breit zu bauen geht ja aufgrund der Grundstücksbreite auch nicht. Und dann müsste ja im Mehrfamilienhaus das EG barrierefrei gebaut werden, was wiederum den "kostbaren Platz" für breiteren Flur etc. kostet.
Anstelle dieser schmalen Wohnungen war dann die Überlegung wie eine eher quadratische Fläche möglich wäre, weil wir vermuten, dass dies attraktiver wäre.

Zudem ist es auch bei den beiden Nachbarn so, dass es zwar je eine große Einheit ist, die Wohnungsaufteilung aber auch zu Wohnungen mit ungünstiger Lage führt. Vom linken Gebäude habe ich eine Darstellung, anhand der Balkone kann man ja abschätzen wie die Wohnungen (5 je Geschoss) so liegen .
Mir scheint, dass durch unser unbebautes Grundstück überhaupt erst etwas "Sicht" für manchen Nachbar möglich ist (--> linkes Gebäude "Nord/Ost" Whg und rechtes Gebäude "Nord/West" Whg.)

Es ist auch geplant alles zu vermieten, nicht zu verkaufen. Aber falls sich das mal ändern sollte wäre es dann nicht gerade attraktiver (für uns) wenn dann eines der beiden Gebäude verkauft werden könnte? Sonst müsste ja eine WEG im Mehrfamilienhaus gegründet werden. Und die WEG kann ja, je nach Miteigentümer, sehr viel ärger mitbringen....

Bebauung
In der Umgebung (auf der anderen Seite) sind es auch eher 1-2- Familienhäuser bzw. Bungalows. Daher noch ein größerer Ausschnitt aus dem Luftbild.

 

[smartsurfer]

Grundstück verkaufen wäre keine Option?

Diese Option prüfen wir parallel!

Aber nur verkaufen (z.B. an einen BT) bringt uns nichts, wir würden schon dann auch mit dem Verkauf (+ natürlich weiteres Eigenkapital) dann so 2-3 Wohnungen kaufen wollen. Dabei haben wir den Eindruck, dass ein BT, der das Grundstück besser ausnutzen kann, aufwendiger bauen wird als wir es würden.
Schon allein wäre ja dann eine Tiefgarage notwendig. Wenn ich mir die Exposés aus der Gegend so anschaue, wird im Verkauf ein TG Stellplatz mit 20-25TEUR angeboten. So teuer kann man den Stellplatz ja gar nicht vermieten, als das sich das rechnen würde. (Anmerkung: In direkter Nähe ist ja die Wendeplatte mit kostenlosen Parkmöglichkeiten, siehe Luftbild....)

Als BT Mehrfamilienhaus wäre es ja auf jeden Fall eine WEG. Das ist uns auch irgendwie unsympathisch.