Lebensdauer von Fertighäusern Erfahrungen

[11ant]

Mich wundert nur, warum die Lebensdauer von Massivhäusern mit 120-150 Jahren angegeben wird, bei Fertighäusern aber mit max. 90. [...] Daher rührt meine Frage, was die Lebensdauer eigentlich aussagt.

Die wenigsten Leute haben immer selber alles Geld für ihr Haus - irgendwann bei Bau, Umbau, Modernisierung kommt mal eine Bankfinanzierung ins Spiel. Die "Lebensdauer" ist in diesem Sinne eine versicherungsmathematische Größe. Wie eine "Sterbetafel" bei Menschen (wie alt welcher Jahrgang zu werden erwarten kann), so gibt es auch bei Häusern statistische Werte aus Erfahrungen, wie lange ein Haus eine gute Kreditsicherheit bleiben wird. Den Massivhaus-Lebenserwartungswert hat man empirisch erhärtet, er stimmt ungefähr. Der "Fertig"haus-Wert rührt daher, daß man inzwischen einzusehen beginnt, daß die hölzernen Häuser nicht so "minderwertiger" als die steinernen Häuser sind. Wie "alt" ein "Fertig"haus wird, ist immer noch nicht annähernd so sauber berechnet, wie vom Steinhaus gewohnt. Aber daß der Stammtisch mit seiner Ansicht (die Pappbaracken könne man gewiß bald wegwerfen) nicht richtig lag, haben mittlerweile sogar manche Bänker begriffen. Es würde jedoch zu viel "Gesichtsverlust" bedeuten, der Wahrheit die Ehre zu geben (die da wäre, daß die ältesten Holzhäuser je nach Region im Schnitt etwa 400 Jahre mehr auf dem Buckel haben als die ältesten Steinhäuser).

Fakt ist: "Fertig"häuser "sterben" häufiger vorzeitig durch Abriss aus modischen Geringschätzungsgründen; manche Baujahrgänge billiger Hersteller auch aufgrund von baubiologischen Ängsten. Das früheste "Sterberisiko" trifft allerdings keine Bauweise "Holz" oder "Stein", sondern "billig" - nämlich Gebäude aller Materialien, deren Gemeinsamkeit ein Baujahr in der frühen Nachkriegszeit ist.

 

[11ant]

Fakt ist: "Fertig"häuser "sterben" häufiger vorzeitig durch Abriss aus modischen Geringschätzungsgründen; manche Baujahrgänge billiger Hersteller auch aufgrund von baubiologischen Ängsten. Das früheste "Sterberisiko" trifft allerdings keine Bauweise "Holz" oder "Stein", sondern "billig" - nämlich Gebäude aller Materialien, deren Gemeinsamkeit ein Baujahr in der frühen Nachkriegszeit ist.

P.S.: ich gehe im übrigen davon aus, daß auch bestimmte Sorten von Häusern aus heutiger Zeit bald eine erhebliche Abwertung des Vertrauens in ihre Qualität erfahren werden: nämlich "reihenweise" ganze Jahrgänge früher Generationen von WDVS-Neubauten und -Sanierungsobjekten, und auch die erste Generation der kellerlosen Neo-Anstattvillen sehe ich "jungversterben".

 

[ypg]

dass eine Sanierung nicht mehr wirtschaftlich ist?

Ich denke, das ist es. Das Traurige: in den 70r Jahren gab es viele Bausünden beim Fertighaus. Toxikologische Stoffe damals garantierten den Werterhalt. Heutzutage nicht mehr tolerabel.
Allerdings:

Bodenrichtwert in der Gemeinde in der ich Suche lag 2021 bei ca. 210€, bei 500qm Grundstück sind wir bei 105k €, heißt das der Verkäufer für ein Haus, dessen maximale Lebenserwartung erreicht/überschritten ist, immer noch 400-500k € will. Dafür bekomm ich doch ein neues Fertighaus?!

Du kannst nicht den Bodenrichtwert nutzen: die Gartenanlage als Zeichen der Zeit ist meist unbezahlbar und die Lage der Lage… da ist ein Fertighaus-Grundstück in gewachsener Lage ganz anders zu bewerten als ein Neubaugebiet-Grundstück.

 

[Fuchur]

(die da wäre, daß die ältesten Holzhäuser je nach Region im Schnitt etwa 400 Jahre mehr auf dem Buckel haben als die ältesten Steinhäuser)

wobei wohl weder die Holzhäuser von damals mit heutigen Fertighäusern vergleichbar sind, noch die damaligen Steinhäuser mit aktueller Massivbauweise - mal ganz wertungsfrei, was davon "beständiger" ist.

Ich bin trotzdem der Überzeugung, dass heutige (Holz-)Fertighäuser Schadensereignisse insbesondere mit Wasser weniger gut wegstecken als Massivbauten. Ein undichtes Dach mit Wasser von oben oder ein kleiner Hochwasserschaden dürfte viel eher das Todesurteil für das gesamte Bauwerk sein.

 

[BackSteinGotik]

Du kannst nicht den Bodenrichtwert nutzen: die Gartenanlage als Zeichen der Zeit ist meist unbezahlbar und die Lage der Lage… da ist ein Fertighaus-Grundstück in gewachsener Lage ganz anders zu bewerten als ein Neubaugebiet-Grundstück.

Was sollte denn sonst im Bodenrichtwert enthalten sein, wenn nicht die Lage?? Dafür wird dieser ja auf Wohnviertelebene genau geführt und unterscheidet sich entsprechend. Und natürlich ist diese Art der Betrachtung sinnvoll und interessant - das Haus hat kaum noch Restwert - was soll damit also das Grundstück kosten? Daran wird der Phantasiepreis recht schnell deutlich, der in den letzten Jahren immer größer geworden ist. Eine Bruchbude zum Abriss oder Quasi-Neubau wird zum fast gleichen Preis verkauft wie ein 10 Jahre neues Haus. Gerne natürlich beworben mit dem DoppelKfW-Trick.

Der Garten der aktuellen Zeit ist übrigens fix Rollrasen ums Haus, alles andere ist Liebhaberei.. ;)

 

[BackSteinGotik]

Nun finde ich Immo Angebote für Fertighäuser aus den 1970er Jahren, die bei ca. 500-600k € liegen. Bodenrichtwert in der Gemeinde in der ich Suche lag 2021 bei ca. 210€, bei 500qm Grundstück sind wir bei 105k €, heißt das der Verkäufer für ein Haus, dessen maximale Lebenserwartung erreicht/überschritten ist, immer noch 400-500k € will. Dafür bekomm ich doch ein neues Fertighaus?!

Da drängt sich mir die Frage auf: Was genau besagt die Lebenserwartung? Laufe ich Gefahr, das ein 1970er Fertighaus in paar Jahren einstürzt? Oder ist damit gemeint, dass eine Sanierung nicht mehr wirtschaftlich ist?

Ich kenne diese Fälle - verdopple ruhig spaßeshalber den Preis für das Grundstück, dann liegt es maximal bei 200.000€. Dann will er immer noch 300.000€ - 400.000€ für das Gebäude. Wenn es 150m² Haus wären, also Minimum 2000€/m² - dafür konntest du vor 2-3 Jahren noch einen Neubau bekommen.
Du musst dafür aber kernsanieren und bist ziemlich sicher mit weiteren 200.000€ dabei. Inklusive aller Wundertüten bei der Schadstoff-Belastung. Da kann dann auch rauskommen- Wert des Hauses = (-1)*(Abriss+Entsorgungskosten).

Da würde ich entspannt abwarten. Die typischen Nachfrager, die bei solchen Objekten bisher dabei waren, waren die, die nur etwas renovieren und gleich einziehen - für sanieren ist kein Geld da. Nimm die 500.000€, und unterstelle 50.000€ Eigenkapital; aktuell kommen da Raten > 2000€ raus. Ohne Sanierung.