Mehrfamilienhaus Mietwohnungen als Investition - Welche Darlehens-anteile %?

[HilfeHilfe]

Hallo,

wer soll den als Darlehensnehmer auftreten ? Du und dein Bruder als GBR ? Wie schaut bei Dir aus. Gehst du dann in Deutschland einer Tätigkeit nach ? Was macht der Bruder ? Es sind zwar 700k als Eigenkapital vorhanden, allerdings kann ich nicht abschätzen was das eigentliche Bauvorhaben kostet. Alleine nur auf Mieteinnahmen erden Sich die Banken nicht einlassen. Es ist auch wichtig was die Darlehensnehmer sonst noch als Einkommen herantragen.

 

[f.a.b]

Wiedermal Danke an euch beide für die sehr hilfreichen Hinweise!
Dirk, der Makler hat nicht 4% gesagt, das war nur so meine erste Abschaetzung. Ich bin ja wie gesagt gerade am Planen, Durchrechnen und Risiken / Chancen abschaetzen. Meine Ueberlegung zu den 4% kam ungefaehr so zu stande wie in der Tabelle unten. Ruecklagen und Leerstaende sind dabei in den Mieten / Jahr einbezogen. Ueber Hinweise wie realistisch das ist würde ich mich freuen!

Wenn ich nun also 2% Effektivzins bezahle, nach einem ersten Gespraech mit der Bank und Ueberlegungen zu Kfw Krediten sollte das moeglich sein, bleiben also 2-3% zu versteuernde Rendite (auf die Baukosten, das Grundstück ist ja bereits vorhanden) uebrig. Aber Mieten steigen ja auch, hoffentlich auch in Brandenburg jedenfalls. Tilgen werde ich auch, oder einen Teil des Ueberschusses in Australien anlegen um es dann gegen Ende der Zinsbindung zur Verfügung zu haben. Hier gibt es ~5% Habenzinsen aber natuerlich ein Waehrungsrisiko welches ja gleichzeitig auch eine positive Chance ist.

Naja, ihr merkt dieses Projekt ist in einem fruehen Stadium und alle Anregungen von Euch sehr willkommen. Fakt ist das die Wiese (das Bauland) seit der Wende, also 25 Jahre, leer steht und keine Rendite Erwirtschaftet und ich dieses gerne ändern würde.


Posten worst mid best
Miete / M2 € 7.50 € 7.75 € 8.00
Baukosten € 1,500.00 € 1,400.00 € 1,300.00
Mieten / Jahr 8 9 10
Miete / Jahr € 60.00 € 69.75 € 80.00
Rendite ohne Zinsen 4.00% 4.98% 6.15%

 

[f.a.b]

Hallo HilfeHilfe,
auch die Rechtsform haben wir noch nicht entschieden, aber ich glaube GBR wäre wohl das beste?

Ich würde in Deutschland weiterhin 50% meine Gehaltes aus Australien beziehen, das kommt ja auf den Wechselkurs an aber wären so circa 40TEUR im Jahr nach Steuern. Sollte mir das Bauvorhaben Zeit dazu lassen hätte ich sicherlich einige Moeglichkeiten in Deutschland Teilzeit als Dozent oder Berater einer Firma (Ich bin Wissenschaftler) noch etwas dazu zu verdienen, aber sicher keine Riesengehaelter. Mein Bruder ist bis dahin (hoffentlich) Jung-Lehrer, verdient also sicher nicht sehr viel, dafür aber Zukunfts-sicher. Also Einkommen ist generell da aber halt keine sehr grossen. Die Bank mit der ich gesprochen habe hat bereits signalisiert das wir ab 40% Eigenkapital (inklusive Grundstück) eine gute Verhandlungsbasis (also niedrige Zinsen) haben, es mit deutlich weniger wird es, mit dieser Bank, teurer.
Gruss

 

[HilfeHilfe]

Hallo

wie gesagt kann ich solchen großen Vorhaben nicht beurteilen. Einkommen aus dem Ausland ist generell ein Risiko für Banken ( sie haben keinen Zugriff über Lohnpfändung). Bei so einem Projekt würde ich dennoch zusehen eine lange Zinsfestschreibung zu erhalten. mindestens 15-20 jahre.

Zu der Rechtsform kann ich dir nichts sagen ! Da muss ein Steuerberater ran !

 

[DG]

Sorry, f.a.b.,

Du solltest Dich dringend mit jemanden zusammensetzen, der Ahnung hat, mein Vorschlag wäre ein Bauträger, der sowas vorfinanziert und Dir einen Teil der Gebäude abnimmt.

Deine 4% Rendite sind mit Deinen Zahlen absolut nicht zu erreichen, denn aus den 4%, die Du im worst case errechnest, musst Du noch

- Tilgung
- Rückstellungen
- ESt.

leisten und das wird Dir vermutlich allein bei der Tilgung das Genick brechen. Selbst mit einem Zins-Swap wirst Du da kaum in die Gewinnzone rutschen, denn wenn die Bank keine Tilgung sieht, wird idR der Kredit teurer, weil die sich darauf verlassen (müssen), dass in 10-15 Jahren eben eine einmalige Tilgung kommt und Deine Zinsgeschäfte in Australien funktioniert haben.

Es gibt also nur zwei Wege - entweder Du lernst schnell oder aber Du suchst Dir Profis, die das für Dich machen. Ein Punkt sollte Dir nämlich zu Denken geben ... wenn das Stück seit der Wende da liegt und auf seine Bebauung wartet, wieso haben Dir ortsansässige Bauträger/Investoren nicht seit 25 Jahren die Tür eingetreten? Wieso ist das gerade jetzt angeblich so ein Sahnestück und nicht schon seit 25 Jahren?

MfG
Dirk Grafe

 

[toxicmolotof]

Den Zins von 2% p.a. für für den Neubau eines Mietobjekts sehe ich, obgleich des Volumens als unrealistisch an. Mit wem wurde da gesprochen? Orientiere dich besser an der 3 vor dem Komma. Wenn es was günstiger wird ist das gut.

Bei diesem Vorhaben ist das persönliche Einkommen nahezu irrelevant. Egal ob 40 oder 80 TEUR und egal ob DE oder AU.

Das Eigenkapital wird vermutlich während der Planung verfrühstückt.

Wie hoch sind die Baukosten? Ich orientiere mich mal an Hr. Grafe... 20x150TEUR macht 3.000 TEUR Baiukosten, dazu 500 TEUR Grundstück.

Das wären nur 15% Eigenkapital bei 85% Fremdkapital. Das wird sehr eng bis unmöglich. Zur Orientierung: Normalerweise erwartet man bei so etwas 25%-35% Eigenkapital mindestens. Um die direkte Vermarktung und den Verkauf eines Hauses (4-5WE) werdet ihr, wenn ihr eine seriöse Bank sucht vermutlich nicht herum kommen. Das ist meine Meinung.