Mit zwei Parteien DH bauen und vermieten als Investment

[Knallkörper]

Hallo zusammen,

ich möchte folgendes Gedankenspiel zur Diskussion stellen. Ich habe von rechtlichen und steuerlichen Stolpersteinen in diesem Zusammenhang keine Ahnung und würde mich freuen, wenn es einige Rückmeldungen diesbezüglich gibt.

-Es gibt zwei Parteien A und B. Beide Parteien sind verheiratete Paar, Mitte bis Ende 30, mit je zwei Kindern.
-A und B haben vor zwei bis drei Jahren je ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gebaut.
-In der Gemeinde sind neue Baugrundstücke erschlossen worden, auf 20 Grundstücke kommen 150 Bewerber. Partei A hat die Möglichkeit, eines der Grundstücke zu erwerben (500 qm, 120.000 Euro)
-A und B überlegen, das Grundstück gemeinsam zu kaufen und zu finanzieren, sowie ein Doppelhaus mit einfacher Ausstattung darauf zu bauen. (Mietbunker ;)
-Beide Doppelhaushälfte sollen vermietet werden, um sich selbst zu refinanzieren.
-Die Wohnfläche beträgt ca. 2x 120 qm
-Die Kaltmieten liegen ortsüblich bei derzeit 10 Euro
-Baukosten für das DH: 340.000 Euro (bezugsfertig ohne Küche) / Baunebenkosten 40.000 Euro
-Gesamt-Finanzierungsbedarf sind 500.000 Euro
-Beide Parteien wollen kein Eigenkapital einbringen, außer für Kaufnebenkosten.
-Die Annuität soll 5% betragen
-Bei Parteien verfügen über jeweils min. 7.000 Euro Monatseinkommen (aus nicht selbstständiger Arbeit)
-Es wird davon ausgegangen, dass die Immobilien im ersten Jahr einen Wertzuwachs von 5% erfährt, dann jährlich 1%.

Folgende Fragen könnte man diskutieren:

-Wird eine Bank solch eine Finanzierung jeweils bewilligen, und reicht der Bank dann der Eintrag ins Grundbuch des DHs?
-Können beide Parteien als Eigner im Grundbuch stehen? Kann, beispielsweise, Partei A ihre Hälfte später verkaufen und Partei C tritt an deren Stelle?
-Gibt es etwas entscheidendes zu beachten beim Erwerb des Grundstücks durch zwei Parteien? Muss das Grundstück geteilt werden? Wie funktioniert das ganze im Grundbuch?
-Was passiert, wenn A oder B in die Insolvenz gehen?
-Wie groß ist das Potential zum Steuer sparen auf die Kreditzinsen?
-Wie kann dann überschlägig eine Rendite unter Berücksichtigung von steuerlichen Effekten ermittelt werden?

Ich würde mich über rege Beteiligung freuen.

 

[Rollo83]

Ich würde mich als erstes fragen ob es überhaupt erlaubt ist das Grundstück zusammen mit Partei B zu kaufen wenn nur Partei A die Zusage hat.

 

[11ant]

-A und B haben vor zwei bis drei Jahren je ein Einfamilienhaus zur Eigennutzung gebaut.

Das klingt nach noch laufenden Finanzierungen für diese Objekte - will man die mit einer Neubewertung ihrer Risiken gefährden ?

-A und B überlegen, das Grundstück gemeinsam zu kaufen und zu finanzieren, sowie ein Doppelhaus mit einfacher Ausstattung darauf zu bauen.

Ich würde das Grundstück auf jeden Fall teilen, sodaß jede Hälfte auf ihrem eigenen Grundstück steht und eine Grundbesitz-GbR o.ä. von A mit B vermieden wird.

Bezüglich der Ausstattung setze ich ein Fragezeichen dahinter, daß Einfamilienhaus-Mietinteressenten einen Etagenwohnungs-Standard attraktiv finden. Und bei Paaren Mitte / Ende dreißig würde ich diese Häuser vielleicht schon für eine Eigennutzung wenn die Kinder aus dem Haus sind vorsehen - oder gar dann für die Kinder.

 

[garfunkel]

würde bei solchen Summen niemals mit der Abhängigkeit von anderen Leben wollen.
Was wenn eine Partie Pleite geht, muss die andere dann "doppelt" blechen?

Selbst wenn man sich gut versteht, es geht um Geld und dann auch noch sehr viel Geld. Daran sind schon die besten Freundschaften und auch Familien zerbrochen.

Allein diese Details so zu legen damit keiner der beiden wegen dem anderen auf die Schnauze fällt wird fast unmöglich sein.
Wenn dann Grundstück teilen etc und dann "gemeinsam" bauen.

 

[ypg]

Die gleiche/ähnliche Diskussion hatten wir doch hier gerade.
Da hatte die Gemeinde gleich abgewunken, als es darum ging, das Grundstück zu teilen.

Als GbR könnt ihr wohl gemeinsam ein Haus errichten und vermieten, egal ob DH oder Einfamilienhaus. Gemeinsam, nicht halbierte Anteile.
Allerdings verhält es sich hier genauso wie jede andere Schnapsidee: man ist vor Ärger nicht gefeit. Geld und Verpflichtungen sind der größte Streitverursacher. Das kann schon sein, dass einer seine Abende (entschuldigt) mit der Familie verbringt, der andere sich um ein dringendes Mietproblem kümmern muss. Das macht man zweimal, beim dritten Mal werden Bemerkungen fallen. Negative Gefühle stellen sich ein. Drei Wochen später geht man sich aus dem Weg, usw.
Die Freundschaft ist dann auch abgehakt.
Oder die Frauen werden zickig. Oder, oder...
Mieteinnahmen im plus sind zu versteuern, Verkauf innerhalb der 10 Jahre ist Spekulation.
Verstehen sich die Mieter nicht oder leckt der Wasserhahn, können sie bei den Vermietern in der Nachbarschaft immer gern mal anklingeln. Prost Mahlzeit ;)
Und ob man die Häuser dann mit einfachem Standard und lieblosem Miet-Garten überhaupt gut verkauft, weiß man auch nicht.

 

[Bieber0815]

Mir ist nur eine entsprechende Konstellation bekannt und da ist es eine GbR. (Allerdings haben die nicht nur ein Doppelhaus, sondern mehrere größere Mietshäuser und eine Verwaltung.) Ich meine in einer GbR wären zwei Ehepaar vier Parteien, oder?

Hat denn schon jemand eine Investitionsrechnung aufgemacht? Habt ihr irgendeinen praktischen eigenen Bezug zu dem Thema (seid ihr Bauunternehmer, Handwerker, Steuerberater oder Immobilienverwalter)?