Netto Kaltmiete Mietvertrag Klausel für Immobilienkredit

[kaufenzudritt]

Schönen guten Tag!

Wir sind zur Zeit kurz vor dem Kauf einer Immobilie.
Aufgrund der Größe der Immobilie hatten wir zu Beginn vor, einen Teil als Einliegerwohnung zu vermieten.
Leider sind der obere Teil und der untere Teil nicht schallschutzisoliert und eine Vermietung ist quasi nur möglich an jemand der schwerhörig ist, ohne nochmal deutlich mehr Geld zu investieren, als wir gerade haben.
Da wir nicht dringend auf die Untermiete angewesen sind finanziell, war der Plan, es vorerst vielleicht nur als Ferienwohnung anzubieten und entweder später nachzurüsten, oder eben nicht.
Wäre quasi ein Bonus um bisschen Geld zusätzlich anzusparen für zukünftige Verbesserungen etc. Rücklagen haben wir aber auch so schon ins monatliche Budget unterbekommen.
Da die Immobilie aber eher am oberen Limit unseres Budgets ist, hat die Finanzberatung die potentielle Untermiete mit reingenommen, es klang jedoch immer so, als ob das nicht so wichtig sei ob und wann tatsächlich jemand einziehen würde und auch nicht kontrolliert werden würde. Generell rechnen die Banken ja immer deutlich mehr Lebenshaltungskosten, als wir reell haben, da wir insgesamt eher sparsam leben.
Im Kreditvertrag steht nun aber als Klausel NACH Auszahlung drin, dass wir eine gewisse Mindest netto Kaltmiete im Mietvertrag haben müssen.
Da die Auszahlung nicht davon betroffen ist und das auch nicht sofort nach Einzug fällig wird, fragen wir uns nun trotzdem, ob das ein Problem sein könnte.
Theoretisch könnten wir ja auch einfach jemand finden, der uns den Mietvertrag unterschreibt, wenn das alles ist, was die Bank interessiert.
Solang wir unsere Raten immer problemlos bedienen können, sollte das zumindest kein Problem werden.
Ich nehme mal an, dass es dann ein Problem werden würde, wenn wir tatsächlich unsere Raten nicht bedienen können und dann der Faktor, dass wir keinen Untermieter haben zu einer sofortigen Auflösung des Vertrags führen könnte.

Hat da irgendjemand Erfahrung mit?
Machen wir uns unnötig viel Sorgen oder sollten wir lieber doch noch nach einem anderen Kredit suchen, wo dies nicht als Klausel drin ist?

 

[nordanney]

Leider sind der obere Teil und der untere Teil nicht schallschutzisoliert und eine Vermietung ist quasi nur möglich an jemand der schwerhörig ist, ohne nochmal deutlich mehr Geld zu investieren, als wir gerade haben.

Dem Mieter ist die Lautstärke nicht zumutbar und Ihr wollt dann auch noch selbst drin wohnen und Euch das antun?

Da die Immobilie aber eher am oberen Limit unseres Budgets ist

Warum dann am oberen Limit so eine hellhörige Immobilie kaufen?

fragen wir uns nun trotzdem, ob das ein Problem sein könnte.

Ja, weil Ihr einen echten Mietvertrag vorlegen müsst. Ansonsten brecht Ihr den Vertrag und es besteht ein Kündigungsrecht der Bank. Ist recht einfach.

Theoretisch könnten wir ja auch einfach jemand finden, der uns den Mietvertrag unterschreibt, wenn das alles ist, was die Bank interessiert.
Solang wir unsere Raten immer problemlos bedienen können, sollte das zumindest kein Problem werden.

Das kann man so machen, ist aber faktisch Betrug. Auch wenn es nicht auffallen sollte (außer die Bank lässt sich die Mietzahlung durch Kontoauszüge nachweisen).

Ich nehme mal an, dass es dann ein Problem werden würde, wenn wir tatsächlich unsere Raten nicht bedienen können und dann der Faktor, dass wir keinen Untermieter haben zu einer sofortigen Auflösung des Vertrags führen könnte.

SPÄTESTENS. Das Kündigungsrecht besteht die ganze Zeit, wenn Ihr keinen Mieter habt.

Machen wir uns unnötig viel Sorgen oder sollten wir lieber doch noch nach einem anderen Kredit suchen, wo dies nicht als Klausel drin ist?

Ich würde den Vertrag nicht unterschreiben. Der Teufel ist ein Eichhörnchen
Und dann kann es richtig zu Stress führen - entweder mit der Bank oder mit dem zwangsweise nötigen Mieter, dem es zu laut wird (oder den Vermietern, die dasselbe Lautstärkeproblem haben).

Redet mit der Bank, dass Ihr auf den Mieter verzichten wollt und die Vermietung nur als mögliche Option seht.

 

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Dem Mieter ist die Lautstärke nicht zumutbar und Ihr wollt dann auch noch selbst drin wohnen und Euch das antun?

Warum dann am oberen Limit so eine hellhörige Immobilie kaufen?

Ganz einfach: Weil wir finanziell auf den Mieter nicht angewiesen sind. Aber mehr Platz zu haben, als wir selber brauchen, bietet eben Potential für die Zukunft. Entweder wenn man eben doch mal mehr Geld noch hat zur Verbesserung des Schallschutzes, oder eben tatsächlich ne Lösung findet, bei der dieser nicht so eine Rolle spielt. Vielleicht ziehen ja irgendwann die Kinder mit ihren Familien mit ein, oder Ferienvermietung lohnt schon genug (wo die Leute ja auch nicht den ganzen Tag zuhause sind.) oder oder oder.

SPÄTESTENS. Das Kündigungsrecht besteht die ganze Zeit, wenn Ihr keinen Mieter habt.

Wie erwähnt: Bereits zum Vertragsabschluss einen Mietvertrag vorlegen zu können ist ja nicht möglich, allein schon weil die Mietwohnung noch nicht fertig saniert ist. Das "spätestens" hier versteh ich also nicht ganz.
Heisst das nur "theoretisch könnte die Bank jederzeit kündigen, machts aber nicht?".
Im Vertrag steht das nur als Zusatzvereinbarung, aber ohne Datum.

Redet mit der Bank, dass Ihr auf den Mieter verzichten wollt und die Vermietung nur als mögliche Option seht.

Das wär mir auch am liebsten. Ich kanns eben einfach überhaupt nicht einschätzen, ob die dann die Zusage nicht direkt wieder zurückziehen.
Und da das alles jetzt schon so lang dauert, kanns auch sein, dass wir dann keine zweite Chance mehr bekommen, einen anderen Kreditpartner zu finden.

 

[Tassimat]

Das wär mir auch am liebsten. Ich kanns eben einfach überhaupt nicht einschätzen, ob die dann die Zusage nicht direkt wieder zurückziehen.
Und da das alles jetzt schon so lang dauert, kanns auch sein, dass wir dann keine zweite Chance mehr bekommen, einen anderen Kreditpartner zu finden.

Du kannst ja mal telefonisch vorfühlen, wie es ist auf einen Mieter zu verzichten, oder fragen was passiert, wenn du erstmal keinen findest. Musst ja nicht direkt deinen Ansprechpartner verprellen, sodass der die Zusage zurückzieht. Das erfordert höchstens mittleres Fingerspitzengefühl.

Aber nachträglich neuen Schallschutz einbauen ist schlecht möglich. Und Feriengäste (Abends lange auf mit Bier und Wein) oder die eigene Familie mit Kindern sind definitiv keine leisen Mieter, die man hören möchte.

 

[nordanney]

Das "spätestens" hier versteh ich also nicht ganz.

Normal solltet Ihr nach 6 Monaten einen Mieter haben. Ab dann kann die Bank kündigen, wenn sie möchte. Den genauen Zeitpunkt, wann der Mieter vorhanden sein muss, kann man bestimmt juristisch gut herausfinden. Aber nach 2 Jahren, in denen Ihr in der Bude wohnt, wirst Du nicht mehr sagen können "Wir suchen noch".

Heisst das nur "theoretisch könnte die Bank jederzeit kündigen, machts aber nicht?".

Genau

 

[K1300S]

Na ja, es mag ja sein, dass man schlicht keinen Mieter findet - aber dann muss man womöglich wenigstens das Bemühen nachweisen. Ich frage mich allerdings, wie die Klausel genau formuliert ist, denn der Fall - Mieterfindung unmöglich - ist ja tatsächlich möglich.