Objektbewertung – Grobe Outside-In Bewertung möglich?

[chrilomy]

Hallo Community,

ich bin neu im Thema und eine Sache die mich auf der Suche von Objekten beschäftig, ich aber noch nicht ganz durchblickt habe, ist das Thema Bewertung von Objekten. Es geht mir hier nicht um ein perfektes Gutachten oder ein annäherndes Niveau, sondern eine erste Outside-In-View zur Einordnung.

Mein aktueller Ansatz macht mich noch etwas stutzig, weil ich ständig das Gefühl habe auf Schnäppchen zu stoßen. Das kann ich irgendwie schwer glauben.

Ich nutze 2 Parameter, wenn ich ein Haus an einem Standort analysiere:

• Durchschnittlicher Preis je qm für Häuser
• Unteres Ende der Preisspanne je qm für Land (Bodenrichtwert)

Dazu meine subjektive Einschätzung von Zustand und Ausstattung. Die Objekte, die wir uns anschauen sind nicht sanierungsbedürftig und haben zumeist eine ordentlich Ausstattung.

Ich nehme beide Werte und multipliziere Sie mit den Quadratmeterangaben zu Haus und Grund und addiere sie. So versuche ich einen groben, „fairen Gesamtpreis“ zu ermitteln. Um konservativ zu rechnen nehme ich immer die unteren Enden der Preisbänder.
Dennoch lande ich oft bei Bewertungen, die weit über dem Kaufpreis liegen, also wirken viele Objekte wie Schnäppchen.

Beispiel Haus in Dingolfing (ich darf soweit ich verstanden habe keine Links posten)

162 m² Wohnfläche, 776 m² Grundstück
BJ 1981, 2008 saniert
gepflegt, voll unterkellert, Kamin, Sauna, Wintergarten, Photovoltaik-Anlage + Wärmepumpe, Fußbodenheizung

Daten zu Dingolfing:
Untere Grenze der Bodenrichtwerte 520 EUR/qm -> ca. 400.000 EUR Grundstück allein
Durchschnittlicher qm/Preise für Häuser 3000/qm -> ca. 500.000 EUR Haus allein
Meine Outside-In Gesamtbewertung: ca. 900.000 EUR
VK 650.000 EUR

Wo liegt der Fehler?

Mir ist klar, dass es für eine genaue Bewertung viele weitere Parameter gibt, aber eine grobe Richtung muss doch über einfache Methoden möglich sein oder etwa doch nicht? Ich möchte eigentlich nur eine grobe Daumenpeilung, die mir eine Einordnung ermöglicht.

Vielen Dank für das Feedback!

 

[mr.xyz1]

Die 3000EUR/qm sind für einen Neubau. mMn musst du den Wert verringern, da die Substanz genutzt ist.

 

[nordanney]

Untere Grenze der Bodenrichtwerte 520 EUR/qm -> ca. 400.000 EUR Grundstück allein

Nicht die untere Grenze nehmen, sondern den konkreten Wert. Dieser wird ggf. ausgewiesen für "Grundstückstiefe 20m". Bei 20m Breite sind das nur 400qm zum Bodenrichtwert und den Rest als Gartenland (vielleicht nur 20% des Bodenrichtwert).

BJ 1981, 2008 saniert

Durchschnittlicher qm/Preise für Häuser 3000/qm

Und wo ist die AfA für die letzten 43 Jahre? 3.000€/qm sind Baukosten für einen Neubau nach heutigen Maßgaben.

Durchschnittlicher qm/Preise für Häuser 3000/qm -> ca. 500.000 EUR Haus allein

Wo ist die Berücksichtigung von Baunebenkosten, Keller, Garage etc.?
Wo liegt der Marktanpassungsabschlag in der Region für solche Objekte?

Wo liegt der Fehler?

Darin, dass Du keine Erfahrung in der Objektbewertung hast.

Mir ist klar, dass es für eine genaue Bewertung viele weitere Parameter gibt, aber eine grobe Richtung muss doch über einfache Methoden möglich sein oder etwa doch nicht? Ich möchte eigentlich nur eine grobe Daumenpeilung, die mir eine Einordnung ermöglicht.

Kannst Du als Laie fast gar nicht machen. Vergleichen mit ähnlichen Objekten in vergleichbaren Lagen ist der beste Näherungswert.

Tatsächlich ist es so, dass Privatpersonen den eigenen Objektwert zu 95% überschätzen und Makler lieber etwas zu hoch schätzen, um einen Preisnachlass verhandeln zu können.

 

[chrilomy]

Zusammengefasst: Zu wenige Parameter berücksichtigt. Falsche Preise angesetzt.

Darin, dass Du keine Erfahrung in der Objektbewertung hast.

Da musste ich schmunzeln. Direkt, ehrlich, fair.

Vergleichen mit ähnlichen Objekten in vergleichbaren Lagen ist der beste Näherungswert.

Ok, nehme ich so mit.

Wenn es in irgendeiner Form vereinfachte Methoden gibt, die eine grobe Einschätzung anhand eines Exposés ermöglichen, bin ich dankbar für Hinweise.
Ein wenig Einlesen nehme ich gerne in Kauf.

 

[nordanney]

Wenn es in irgendeiner Form vereinfachte Methoden gibt, die eine grobe Einschätzung anhand eines Exposés ermöglichen, bin ich dankbar für Hinweise.
Ein wenig Einlesen nehme ich gerne in Kauf.

Wenn es konkret wird, dann gib uns hier die Infos. Ich schaue dann gerne mal drüber.

 

[ypg]

Ich als Interessierte würde da schon einiges an Renovierungsstau erkennen.
Da wäre die genannte Ölheizung und offensichtlich noch alte Elektrik.
Fußbodenheizung gibt es sehr wahrscheinlich nicht, dafür alte Öltanks und Laminatboden wie auch im OG Teppich, der 40 Jahre abgetreten wurde.
Wenn man bedenkt, dass man die schönsten Räume für ein Exposé in Szene setzt, möchte ich nicht wissen, wie neben der gezeigten eher zweckmäßigen Küche und WC das Hauptbad aussehen mag.
Außenansichten gibt es keine. Damit glänzt dieses Haus auch nicht. Insofern müsste man wohl einen 6-stelligen Betrag in die Hand nehmen, um daraus eine zeitgemäße Wohlfühloase zu machen.