Preisbewertung Grundstück für Reihenendhaus

[BauFrager]

Wir sind an einem Grundstück interessiert welches in einem bereits nahezu vollständig ausgebauten Stadtteil liegt. Eine Baulücke sozusagend, wobei es sich um ein Reihenendhaus handeln würde. Das angrenzende Grundstück ist mit einem größeren Mehrfamilienhaus bebaut, inklusive Tiefgarage. Bebauungsplan liegt vor, erlaubt 2 Vollgeschosse.
Das Grundstück hat ein paar Nachteile, z.B. öffentlicher Parkplatz und Straße auf 2 Seiten, Gehweg auf 3 Seiten. Dafür ist die Lage eben sehr stadtnah und trotzdem primär eine Wohngegend. Grundstücke gibt es hier generell sehr wenige, es sind auch schon diverse Angebote von Fertighausanbietern aufgetaucht welche dieses Grundstück mit anbieten - wird aber auch separat inseriert, und daran sind wir interessiert.

Das Problem ist der Preis. Grobe Eckdaten:
- 334 m2
- Bodenrichtwert von 2023: 830 EUR / m2. Die Straßen eng daneben liegen zwischen 680-810 EUR, dieser Wert ist also eher am oberen Ende im Vergleich. 2022: 830 EUR, 2020: 740 EUR
- Preis pro m2 im Einzelinserat liegt bei 1119.40 / m2. Also knapp 35% / 290 EUR über dem Bodenrichtwert 2023
- Ich habe ein Bild vom Bebauungsplan angehangen - es handelt sich um das Grundstück oben im Norden

Der Markt macht den Preis, Bodenrichtwerte sind oft veraltet… Aber: Hier ist der Wert aus dem aktuellen Jahr, und das Grundstück hat schon einige aus meiner Sicht allgemein als nachteilig angesehene Eigenschaften. Trotzdem, bei leerem Markt, hat das alles nur begrenzten Einfluss auf den Preis.

Aktuell würde ich das selbst so angehen dass ich mal von einem Premium zum Bodenrichtwert ausgehe weil es eben wenig Angebot gib, z.B. 30%, dann aber wieder etwas abziehe weil es eben auch ein paar Nachteile hat, dann vielleicht bei 15% über Bodenrichtwert lande… Aber letztendlich sind diese Werte null fundiert. Und wir sprechen immerhin über 50.000 EUR Unterschied.

Habt ihr Tipps wie ihr hier vorgehen würdet? Wie kommt man zum subjektiv akzeptablen/realistischen Preis?
Oder ist es im derzeitigen Markt eher so, dass wir ein tieferes Angebot als Vollpreis sowieso gleich vergessen können?

Vielen Dank für eure Ratschläge!

 

[WilderSueden]

Wenn sich einer findet, der 375k dafür zahlt, wird es auch zu dem Preis weggehen. Die Chancen sind aktuell nicht so hoch, wir reden hier von einem Gesamtbudget von ca 800k. Eher mehr, da den Keller weglassen und in die Breite bauen bei RH-Grundstücken nicht gut geht. Da ist der Kreis potentieller Interessenten aktuell schon eher dünn. Auf der anderen Seite lässt man in Städten gerne mal 5000€/qm für eine Wohnung im Altbau liegen, da ist das Neubau-Reihenhaus der bessere Deal für Leute, die das Budget stemmen können. Sprich: es kann sein, dass ihr wenig Konkurrenz habt. Garantiert ist das aber nicht.

Ich würde entsprechend mal beim Verkäufer vorfühlen. Warum soll gerade jetzt verkauft werden, wo die Marktbedingungen deutlich schlechter sind als vor 2-3 Jahren? Wie lange wird schon versucht zu verkaufen? Gibt es andere Interessenten? Entscheidend ist, zu welchem Preis der Verkäufer bereit ist. Mit Formen ala Bodenrichtwert + X kommt ihr der Antwort nicht näher

 

[hanghaus2023]

Angebot machen mit Deinem letzten Preis. Wenn Du es dann bekommst ist es gut, wenn nicht dann eben nicht.
Ich hatte ein Objett 30% unter aufgerufenen Preis angeboten. Habe es noch nicht bekommen. Das Objekt ist aber schon seit Nov. 2022 immer noch am Markt.

 

[BauFrager]

Angebot machen mit Deinem letzten Preis. Wenn Du es dann bekommst ist es gut, wenn nicht dann eben nicht.

Macht Sinn, aber die Sorge ist dass wir damit über Marktwert zahlen. Wir könnten zum Angebotspreis anbieten, aber ob es auch nötig ist? Man wird es wohl nie wissen. ;)

 

[BauFrager]

Abgesehen vom Preis, habe ich noch eine Frage zu dem Bebauungsplan den ich oben gepostet hatte:
Das eigentliche Baufenster mit 2 Vollgeschossen ist 12m tief und 11.5m breit. Inklusive Garage, die daher vermutlich ins Haus integriert werden sollte.
Im Bebauungsplan oben sieht man aber noch einen schmalen Streifen dahinter (blau), 4m tief. Auf dem ist laut Bebauungsplan nur 1 Vollgeschoss erlaubt.
Hat jemand eine Idee wofür das sein soll? Das existierende Nachbar-Mehrfamilienhaus endet nach den 12m.

 

[hanghaus2023]

Wenn da rund rum schon gebaut ist hilft ein Luftbild und oder der Auszug aus dem Geoportal.

Ein Bild vom Bebauungsplan ist vollkommen ungenügend um hier was zu sagen. Da benötigt man den kompletten Bebauungsplan mit Textversion.