Renditeobjekt bauen, trotz 1 1/2 geschossigen Bebauungsplan

[Bendey]

Hallo zusammen,

mich würde interessieren, ob es wirtschaftlich rentabel sein kann ein Mietshaus als Renditeobjekt zu bauen, wenn der bebauungsplan nur eine 1 1/2 geschossige Bebauung zulässt?

Folgender Hintergrund meiner Frage:
Ich hab vor einiger Zeit ein rund 800 m² großes Grundstück mit Südseite, Nähe zum Stadtzentrum und Naherholungsmöglichkeiten geerbt. Wirklich sehr schön gelegen!

Da die Entfernung zu den Arbeitsplätzen von mir und meiner Frau allerdings etwas zu groß ist und wir uns an unserem jetzigen Wohnort sehr wohl fühlen, beabsichtigen wir nicht dort für uns selbst zu bauen.

Da für die Grundsteuer und die Pflege des Grundstücks gewisse Kosten anfallen und wir im derzeitigen Niedrigzinsumfeld gerne investieren würden, sind wir am überlegen dort ein Haus zu bauen und anschließend zu vermieten.

Problematisch ist jedoch, dass der Bebauungsplan nur eine 1,5 geschossige Bebauung zu lässt und die Nachbarn sicherlich keiner Änderung des Bebauungsplan zustimmen würden...

Soweit ich als Laie weiß, ist der Bau eines Mietobjekts jedoch aufgrund der entstehenden Fixkosten in der Regel nur wirtschaftlich sinnvoll, wenn ein Mehrfamilienhaus mit mind. 2 Geschossen gebaut werden kann.
Stimmt dies, oder könnt ihr aus eurer Erfahrung sagen, dass auch eine 1,5 geschossige Bebauung eine lohnenswerte Rendite zulässt? Die Renditevorstellungen liegen bei rund 5 bis 6 Prozent.
Habt ihr Ideen/Lösungsansätze wie man das Grundstück trotz der Einschränkungen im Bebauungsplan rentabel nutzen könnte?

Ein Verkauf ist natürlich grundsätzlich auch eine Option, aber da eine gewisse "emotionale Bindung" zum Grundstück besteht, nur die Notlösung...

 

[MarcWen]

Verkaufen und freuen. Jeder Gedanke in eine andere Richtung ist löblich, aber nicht zielführend.

 

[garfunkel]

1,5 Geschosse würde dann in Wohnung heißen = EG-Wohnung + ausgebaute DG-Wohnung?
Ein Mehrfamilienhaus welches erst ab 2 Geschossen gewinn bringt mag stimmen. Es kommt aber wohl auch immer darauf an wie viele Wohnungen dann dort zu finden sind.
Wie viele m² Wohnfläche soll es mal werden, aufgeteilt in wie viele Wohnungen?
Du kannst ja mal schauen was ähnliche Neubauwohnungen in deiner Gegend Miete kosten.
Zwei Wohnungen halte ich pauschal für knapp. Besser wären sicher 3 oder sogar 4. Stellt sich aber auch die Frage ob du 3 oder 4 Wohnungen unterbringen kannst?

Heißt also, schauen wie man das geplante Haus möglichst so bauen kann um mehrere Wohnungen unter zu bringen.
Ich weiß z. B. das 2 oder 3 Zimmer Wohnungen am besten vermietet werden.
(diese sind am meisten belegt und Miete pro m² ist oft etwas besser als bei großen Wohnungen)
Dann kann man schauen was man so Miete pro Wohnung verlangen kann.
Die Summe daraus dann mit Steuern, Rücklagen, Mietausfällen usw. weiter verrechnen. Rendite nicht vergessen und abschließend ausrechnen was das Haus kosten darf um das Ziel halten zu können.

So würde ich die ersten Schritte im Vorhaben machen

PS: Ich würde wohl nur verkaufen wenn es unbedingt sein muss, besonders wenn das Grundstück eine gute Lage hat. Da wird der Preis wahrscheinlich nur steigen.

€: Darfst du im Ort überhaupt als reines Mietgebäude bauen? Hier im Ort bekommt man keine Baugenehmigung wenn man nicht selbst darin wohnen will :)

 

[tbb76]

Wie wäre es mit einem Doppelhaus, falls erlaubt. Wäre das Grundstück in Stuttgart oder München, mit internationalen Konzernen, die immer wieder mal für Manager mit Familie ein Haus für eine gewisse Zeit suchen, da könnte sich das rechnen. Auch in kleineren Städten werden gerne mal Häuser gemietet, aber wenn das aufm Dorf ist....:rolleyes:

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

mich würde interessieren, ob es wirtschaftlich rentabel sein kann ein Mietshaus als Renditeobjekt zu bauen, wenn der Bebauungsplan nur eine 1 1/2 geschossige Bebauung zulässt?

Das kommt auf das Baufenster an und das Kapital, welches Du einsetzen willst!

Problematisch ist jedoch, dass der Bebauungsplan nur eine 1,5 geschossige Bebauung zu lässt und die Nachbarn sicherlich keiner Änderung des Bebauungsplan zustimmen würden...

Siehe oben! Grundsätzlich ist I-geschossige Bebauung kein Problem; auch nicht bei Mehrfamilienhaus, sofern der Bebauungsplan mehr, als 2 Wohneinheiten zulässt. Ansonsten ist ein DH keine schlechte Alternative.

Habt ihr Ideen/Lösungsansätze wie man das Grundstück trotz der Einschränkungen im Bebauungsplan rentabel nutzen könnte?

Schick mir mal den link zum Bebauungsplan und die Größe des Baufensters.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[garfunkel]

Wenn er auf ein reines Mietobjekt aus ist würde ich voll auf mehrere Wohnungen setzen. Sollte hier mal eine Wohnung Mietausfälle haben sind es nicht gleich 50% die verloren gehen.
Wenn nicht mehr als 2 Wohnungen drin sind dann wird die Doppelhausvariante wohl die beste sein.
Allerdings sollte bei 800m² Grund ein Haus mit 2 EG Wohnungen welche den Garten aufgeteilt nutzen können und 2 kleine Wohnungen in im DG möglich sein.
Vielleicht auch 2 unten eine 1 oben dann wären es immerhin 3.

Bei Mietwohnungen lohnen sich meistens keine Objekte in denen man all zu großzügige Räume einplant. Man baut schließlich nicht für den persönlichen Wohlkühlfaktor.