Renovierungsaufwand REH 1920er Jahre Abschätzen

[Winniefred]

Wir haben die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen.

Baujahr 1920er Jahre. Renovierungen wurden in den letzten 10 Jahren wohl nicht mehr gemacht. Davor regelmäßig. Das Dach ist aus dem 80ern, aus Tonpfannen und wurde mit Glaswolle gedämmt. Würden wir erstmal lassen.

Grundfläche des Hauses (Außenwände) ca 8 m breit und 9 Meter tief. 2 volle Stockwerke, 1 mit leichter Schräge und Gauben.

Im Keller steht eine Gastherme für die Heizung, Warmwasser wird über Durchlauferhitzer erzeugt.

Die Elektronik machte einen noch ausreichenden Eindruck. Es gibt vereinzelt noch Schmelzsicherungen und keinen FI, aber für den Herd bereits 3 Adern mit "modernen" Sicherungen bei je einem Sicherungskasten pro Etage. Vom Gefühl her würden wir das erstmal so lassen, oder sollte man das bereits vor dem Einzug noch ändern und komplett auf den neuesten Stand bringen?

Folgendes planen wir:

-Neue Gastherme
-Warmwasser über die Therme (vom Keller ins EG, 1. und 2. OG) verlegen. Was kostet der laufende Meter Kupfer inklusive Arbeitslohn etc.?

-neue Fenster ca. 1,20 oder 1,40 breit. Im EG mit Sicherheitsoptionen wie zum Beispiel Pilzköpfe. Ist es sinnvoll auch beim Glas höhere Sicherheitsstandards zu nehmen?
Insgesamt 10 Fenster + 2 Velux. 3 Stück davon im EG.
Wir würden wohl 2-Fach verglast nehmen, da die Fassade nicht gedämmt ist. Reicht das? Haben Angst, dass es bei 3 Fach zu Feuchtigkeit an den Wänden kommt.

-Eingangs- und Terrassentür

-Neue Böden auf allen Etagen. Laminat oder Vinyl oder so. Zwingend müssen die Holzböden ausgeglichen werden, da sehr "wellig"

-ggf neues Bad 1 OG. Wobei wir hier noch nicht wissen wie viel qm das wären für Fliesen. 1 WC, 1 Dusche im Bereich 1x1 m, Waschbecken, Handtuch-Heizung. Evtl auch Verlegung des Bades in einem anderen Raum

-ggf. Dämmung der Fassade. Falls sich das lohnt. Habt ihr dazu irgendwelche Infos an denen man sich orientieren kann?

Auch wenn die Informationen die wir bisher haben eher spärlich sind und keine genauen Aussagen getroffen werden können, würden wir trotzdem gerne einen groben Überblick über die Kosten, die auf uns zukommen, bekommen. Und auch zum genauen Ablauf und ob es bei diesen Bauvorhaben bereits Sinn macht, einen Architekten mit der Planung und Überwachung zu beauftragen, sind wir noch unsicher.

Vielleicht gibt es ja Durchschnittskosten die man grob anlegen kann für solche Dinge.
Sollte man bei Holzböden aus diesem Baujahr einen Statiker beauftragen, wenn man ein Badezimmer in einen anderen, ursprünglich einfachen Wohnraum verlegt?

Wir würden bei der Bank grob geschätzte Kosten von ca. 100.000 € angeben. Ist das zu niedrig angesetzt?

Ich schreibe mal, weil wir ein REH von 1921 saniert haben. Erstmal: Ich liebe unser Haus!
Lasst das Dach von einem Dachdecker mal einschätzen. Elektrik, von wann ist die? Wenn ihr wegen der Leitungen und Bäder eh alles aufreißt, lieber gleich mitmachen. Aus Sicherheitsgründen und weil ihr das später nicht mehr macht, wenn ihr drin wohnt. Von wann ist der Innenputz? Von außen ist bisher noch gar nicht gedämmt oder wie darf man das verstehen? Holzbalkendecken ausgleichen: Ja, kann man machen. Kostet bisschen was und ist recht viel Arbeit, lohnt sich aber in Sachen Trittschall und Komfort. Je nach dem wieviele Schichten im Laufe der 100 Jahre da schon draufgepackt wurden und für welches System ihr euch entscheidet im neuen Bodenaufbau, kann das gut werden oder eben auch ne Nullnummer werden (Anschlüsse an Treppen usw). Ohne enormen Aufwand kriegt man das aber nicht wie bei einer Betondecke hin. Die Böden sind in den Häusern eigentlich überall die gleichen. Interessant ist vor allem wo die Balken verlaufen und wie dick diese sind und wie der Bodenaufbau insgesamt ist. Nur dann wisst ihr, was die Statik hergibt in Sachen größere Wanne oä. Aus meiner Erfahrung raus würde ich eh empfehlen da lieber vorher mal der Lady unter den Rock zu schauen. Dann wisst ihr woran ihr seid.
Gastherme einfach so tauschen? Warum? Wie alt ist die? Die Therme alleine ist ohne viel Aufwand später auch noch getauscht. Wie alt ist der Außenputz? Ich würde hier wohl tatsächlich volle Möhre gehen: Neue Dämmung, neue ordentliche Fenster und Türen. Ja, kostet viel, aber jetzt zweifach verglast nehmen und nicht dämmen? Denkt dran ihr habt momentan nur Gas (Verbräuche/Energiekosten). Aber gut, auch hier muss es jeder selbst wissen, manch einer spart sich das Geld für die Dämmung. Belies dich aber, was hier an Pflichten auf euch zukommen. Von deinen Angaben her dürften es so etwa 120m2 sein oder etwas mehr?

Das Ganze ist Glaskugellesen. Weder wissen wir, was wirklich nötig ist, noch kennen wir eure Ansprüche und im Moment explodieren die Baukosten, eben auch die Kosten für Baumaterial. Die 100.000 können locker reichen oder bei weitem nicht, das ist einfach von zu vielen Faktoren abhängig. Insbesondere Posten wie Dach, Fassade usw, das sind alles große Brocken und da muss man eben erst sehen was Sinn macht.

 

[GalileoNRW]

Elektrik, von wann ist die? Wenn ihr wegen der Leitungen und Bäder eh alles aufreißt, lieber gleich mitmachen.

Die Elektrik ist aus den 80ern. Aber Bäder hin oder her. Ich verstehe, dass wir die Elektrik lieber sofort machen sollten :)

Von außen ist bisher noch gar nicht gedämmt oder wie darf man das verstehen?

Richtig. Es sind Klinker auf dem Haus. Das war es.

Je nach dem wieviele Schichten im Laufe der 100 Jahre da schon draufgepackt wurden

So wie es aussieht gar nicht soviel. Da ist lediglich Teppich/Fliesen drauf.

Nur dann wisst ihr, was die Statik hergibt in Sachen größere Wanne oä.

Im bisherigen Bad ist bereits eine Dusche und Wanne verbaut. Man müsste also prüfen, ob der Teil der Decke besonders verstärkt ist im Vergleich zu den bisher normalen Wohnräumen, oder?

Gastherme einfach so tauschen? Warum? Wie alt ist die? Die Therme alleine ist ohne viel Aufwand später auch noch getauscht.

Wir hätten das nun direkt gemacht, weil das am Ende der kostengünstigste Punkt sein dürfte, der im Gesamtbudget eher eine geringe Größe einnimmt.
Und die bisherige Therme muss ja nur heizen. Wir müssten sowieso noch prüfen, ob die genug Heizlast hat für Warmwasser gerade beim Duschen.

Von deinen Angaben her dürften es so etwa 120m2 sein oder etwas mehr?

Etwas mehr. Es sind 135 qm.

 

[Winniefred]

Die Elektrik ist aus den 80ern. Aber Bäder hin oder her. Ich verstehe, dass wir die Elektrik lieber sofort machen sollten :)

Richtig. Es sind Klinker auf dem Haus. Das war es.

So wie es aussieht gar nicht soviel. Da ist lediglich Teppich/Fliesen drauf.

Im bisherigen Bad ist bereits eine Dusche und Wanne verbaut. Man müsste also prüfen, ob der Teil der Decke besonders verstärkt ist im Vergleich zu den bisher normalen Wohnräumen, oder?

Wir hätten das nun direkt gemacht, weil das am Ende der kostengünstigste Punkt sein dürfte, der im Gesamtbudget eher eine geringe Größe einnimmt.
Und die bisherige Therme muss ja nur heizen. Wir müssten sowieso noch prüfen, ob die genug Heizlast hat für Warmwasser gerade beim Duschen.


Etwas mehr. Es sind 135 qm.

Ok, also ist die Elektrik ca 40 Jahre alt. Raus damit! Wegen der Fassade; da hat man manchmal Glück und es ist ein Hohlraum dahinter und den kann man mit Einblasdämmung füllen. Klinker ist halt schon gut (sieht er gut aus?) und hochwertig, da würde ich auch überlegen obs nicht eine Option gibt, bei der man den dran lassen kann.
Ich denke da wird nichts extra verstärkt sein, aber natürlich müsste man das mal prüfen. Eigentlich sollten die Besitzer sowas auch wissen.
Die Therme müsst ihr also ohnehin anschauen lassen. War bei uns nicht anders (Therme aus 2010). Unsere hatte noch genügend Puffer, um das DG nach Ausbau mitzuheizen.

Ihr braucht in jedem Fall eine Information wie genau der Decken/Bodenaufbau aussieht. Nicht nur für Bäder, auch für Trockenestrich oder was auch immer ihr vorhabt. Oft ähneln sich die Bodenaufbauten, aber hier und da kann man auch mal überraschend schmale Balken haben, die nicht viel Puffer nach oben haben für Mehrgewicht. Wir haben bei uns mal interessehalber beim Umbau eines Zimmers reingeschaut dieses Jahr und waren sogar überrascht wie dick die Balken in unserem Haus doch sind.

 

[11ant]

Wenn bei einem Haus aus den 20ern in den 80ern die Elektrik "neu" gemacht wurde, bedeutet das meist nur "Steckdosen auf SchuKo umgestellt und Kabel nicht mehr im Flechtmantel", aber höchst selten eine Neukonzeption. Zwischen dem Baujahr und heute lag ein Weltkrieg, aber andererseits wurde auch nicht jedes Bauamtsarchiv ausgebombt. Chancen auf alte Bauakten sind also durchaus nicht automatisch gleich Null. Außerdem, was ich bei Reihenhäusern ja quasi immer sage: in diesem Baualter ist man da selten der Erste, der saniert. Da kann man sich die Ähnlichkeit der "Geschwister" zu Nutze machen und sich erkundigen, was über die Bauweise bereits aufgeklärt wurde. Rund um die Deckenlöcher der Treppen und Fallrohre ergeben sich oft die besten Gelegenheiten, die Deckenaufbauten zu studieren.

 

[Winniefred]

Der Tipp mit den Nachbarn ist Gold wert. Das hat uns auch schon viel geholfen - die Nachbarn, die schon saniert haben, wissen oft wie die Böden aussehen, was man für Wände hat usw.. Da kann man sich gute Tipps holen!

 

[barfly666]

Laut dem Verkäufer liegt der Verkehrswert bei 190.000 €. Vielleicht kann man ja hier auch von euch nochmal eine Einschätzung erfolgen, ob der Kaufpreis bzw. Aufschlag in der derzeitigen Lage auf dem Markt gerechtfertigt ist.

also ich finde den Preis sehr sehr sehr ambitioniert. Der Verkehrswert ist ja nicht unbedingt gewürfelt worden, insofern ist der ausgerufene Preis "ich schau mal, ob ich einen finde ..." geschuldet.

Schau doch mal bei boris rein, dort findest Du den Marktbericht 2020. Rheinhäuser zu dem Baujahr lagen im Durchschnitt bei 1190€/qm WF, das kann man doch als Maßstab nehmen.

Kann mir kaum vorstellen, dass eine Bank mitmacht bei VW 190.000 und KP + Kaufnebenkosten + Renovierung = 450.000. Die Banken ermitteln ja auch noch ihren Beleihungswert ...