Sanierung & DG-Ausbau: KfW? Wirtschaftlichkeit vs. Neubau?

[Peanuts74]

Das Problem, das auch meine Bekannten sahen, man investiert eine Menge Geld, bei der Renovierung (wie auch beim Neubau) hat man dann doch noch Änderungswünsche und will noch dies und das. Am Ende hat man sehr viel Geld in einen Umbau gesteckt, hat aber dennoch ein altes, wenn auch saniertes, Haus. Und das sieht man dann meistens dennoch, ob an der Architektur, den niedrigen Kellerräumen etc.
Deshalb hatte ich den Gedanken in den Raum geworfen zu überlegen, wieviel Ihr in x Jahren voraussichtlich für das Haus ETWA bekommen könnt ohne große Sanierung. Wenn ein Neubau abzüglich des Erlöses für das Haus in etwa das Gleiche kostet, gäbs für mich nur einen Neubau, wenn diese Summe momentan finanzierbar ist.

 

[86bibo]

Das ist natürlich schwer ohne weitere Details zu bewerten. Klar ist auf jeden Fall schon mal, dass die Sanierungsmaßnahmen sich nicht 1:1 im Wert abbilden werden. D.h., das Haus wird im Nachhinein keine 250t€ mehr wert sein. Dass ist nicht immer wichtig, aber für den einen oder anderen auch nicht unwichtig.
Dann ist natürlich die Frage, wenn das Dach jetzt schon sanierungsbedürftig ist, die Fassade zumindest nicht mehr schön ist und energetisch schlecht und die Heizung auch über 40 Jahre alt ist, was dann tatsächlich noch auf dem Immobilienmarkt zu erzielen ist. Rechnet man jetzt noch die Sanierung des EG dazu, dann ist man bei rund 200t€ Sanierungskosten (Heizung, EG, Dach und Fassade + Fenster). Da muss man erstmal einen Käufer finden.
Anders sieht es aus, wenn das Haus auf einen teuren/begehrten Grundstück steht. Hier sollte man sich dann schon überlegen, ob man dann so ein Haus aufgibt und in ein Neubaugebiet zieht. Hier ist man oft deutlich weiter vom Ortskern entfernt, hat rel. kleine Grundstücke und die Infrastruktur entwickelt sich oft auch erst noch (hab mal 10 Jahre in einer Baustraße gewohnt, das ist schon sehr nervig).
Evtl. hat man ja auch noch eine emotionale Bindung an das entsprechende Haus. Hab ihr schon mal einen Energieberater/Sachverständigen den IST-Zustand und den möglichen sanierten Zustand bewerten lassen? Wenn man jetzt 300-400kW/m² in die Umgebung jagt, dann muss man erstens schauen, ob das nicht ein Fass ohne Boden ist und ob man tatsächlich in den Bereich 50-100kW/m² kommen kann. Alles darüber, würde aus meiner Sicht in keiner Relation zur Investition stehen.

 

[86bibo]

Ich weiß, dass das ein schwieriges Thema ist, aber bestünde die Möglichkeit, evtl. die Großeltern anderweitig unterzubringen? Natürlich will man seine Familie nie aus dem Haus werfen und ich weiß auch nicht, wie pflegebedürftig sie sind, aber das sind aus meiner Sicht durchaus Dinge, die man heute beachten muss. Meine Großeltern waren am Ende so pflegebedürftig (Alzheimer + Parkinson), das sie nicht mehr zu Hause gepflegt werden konnten und wurden dann im Seniorenheim untergebracht, wo sie auch eine Altersgerechte Wohnung und Betreuung hatten. Wenn ich mir das Haus meiner Eltern anschaue, ist es da (viele Treppen, enge Türen, kleine Bäder, riesen Haus) auch annähernd unmöglich eine barrierefreie Wohnung zu schaffen. Evtl. wäre es ja sogar eine Win/Win-Situation, wenn sie in eine altersgerechte Wohnung ziehen würden, die bei euch in der Nähe ist.

Das ist natürlich alles nur Spekulation (da ich eure Situation nicht genau genug kenne). Nichts wäre aber ungünstiger, als wenn ihr jetzt das Dach für viel Geld um/ausbaut und nächstes Jahr wird die EG-Wohnung frei. Die müsstet ihr dann ja auch Sanieren und das von Geld, was evtl. nicht mehr vorhanden ist. Ohne Dachausbau (mit evtl. Deckendemmung im OG) könntet ihr vorerst 100t€ sparen, falls das Dach noch in einem tragbaren Zustand ist.

 

[Peanuts74]

Ihr müsstet Euch als erstes wohl überlegen, ob Ihr sehr gerne in dem Haus bleiben wollt, oder ob Ihr nicht so sehr daran hängt.
Ansonsten, falls es finanziell machbar ist, wäre vielleicht auch ein Neubau mit seniorengerechter Einliegerwohnung, die man später vermieten kann, eine Idee?

 

[DasLamm]

Hallo zusammen,

vielen Dank für eure Rückmeldungen und Einschätzungen. Lasst mich kurz ein paar Sätze dazu sagen:

[...]Deshalb hatte ich den Gedanken in den Raum geworfen zu überlegen, wieviel Ihr in x Jahren voraussichtlich für das Haus ETWA bekommen könnt ohne große Sanierung. Wenn ein Neubau abzüglich des Erlöses für das Haus in etwa das Gleiche kostet, gäbs für mich nur einen Neubau, wenn diese Summe momentan finanzierbar ist.

Das ist natürlich ein logischer Gedankengang. Ist allerdings nicht möglich, Details gerne via PN. Alternative zu Umbau & Modernisierung wäre nur der "100%"-Neubau ohne späteren Verkauf der vorhandenen Immobilie. D.h. hier müsste mit der vollen Summe (abzgl. Eigenkapital) gerechnet werden.

[...] Hab ihr schon mal einen Energieberater/Sachverständigen den IST-Zustand und den möglichen sanierten Zustand bewerten lassen? Wenn man jetzt 300-400kW/m² in die Umgebung jagt, dann muss man erstens schauen, ob das nicht ein Fass ohne Boden ist und ob man tatsächlich in den Bereich 50-100kW/m² kommen kann.[...]

Ja, es gab diesbezüglich schon diverse energetische Berechnungen und Überlegungen. Aktuell liegt der Verbrauch wohl bei knapp 200 kW/m2. MIt den o.g. Maßnahmen würde man je nach Umfang auf 50-60 kW/m2 kommen. Wir lassen aktuell noch prüfen was letztlich tatsächlich die energetisch sinnvollste Maßnahmenkombination wäre (oder z.B. der Verzicht auf KfW und eher punktuelle Optimierungen eine Alternative sind). Der Gesamtzustand ist nicht so schlecht, v.a. die Dämmung der Fassade wäre aus meiner Sicht aus rein energetischen Gesichtspunkten nicht unbedingt wirtschaftlich. Das wären dann wie gesagt auch optische Aspekte dabei.
Auch das Dach wäre von außen nicht zwingen zu erneuern. Hier würde es grundsätzlich wohl auch reichen, das Ganze sauber von innen zu machen. Die Idee kam eher im Rahmen des Themas Solaranlage, so dass man da nicht in 10 Jahren noch mal ran muss. Aber ja, irgendwann summiert sich das alles...

[...] Nichts wäre aber ungünstiger, als wenn ihr jetzt das Dach für viel Geld um/ausbaut und nächstes Jahr wird die EG-Wohnung frei. Die müsstet ihr dann ja auch sanieren und das von Geld, was evtl. nicht mehr vorhanden ist. Ohne Dachausbau (mit evtl. Deckendemmung im OG) könntet ihr vorerst 100t€ sparen, falls das Dach noch in einem tragbaren Zustand ist.

Klar, der DG-Ausbau hat nur temporär zwingende Notwendigkeit. Ich gebe dir hier vollkommen Recht (siehe dein erster Post), hier besteht relativ viel Einsparpotenzial. Das Thema Sanitär hat v.a. den Hintergrund, dass ich es schon sehr sinnvoll finde, wenn sich (kleine) Kinder auf dieser Etage bewegen, dort auch eine Sanitäreinrichtung vorhanden ist (zumindest Toilette + Waschbecken).

Der grundsätzliche Wert wurde mal vorsichtig auf gut 100t beziffert (mit entsprechender Heizung wäre das schon etwas mehr). Entspricht auch in etwa dem, was Haus-Verkäufe in der Umgebung aktuell so andeuten. Aber wie gesagt, schöne & bezahlbare Grundstücke sind aktuell nur sehr schwer zu bekommen.


Zahlentechnisch steht für mich aktuell Umbau + Modernisierung für (Förderungen schon abgezogen) 180-200t einem Neubau mit ca. 380-400t gegenüber.
insgesamt ein sehr schwieriges Thema bei dem man sich irgendwann nur noch im Kreis dreht :-(

 

[soil2006]

Hallo,

für mich ist das Thema auch sehr schwierig. In deinem letzten Beitrag rechnest du Alt- gegen Neubau. Natürlich befinden sich da ca. 200.000€ zwischen beidem, aber man muss auch sehen wie zufrieden man mit der momentanen Situation ist. Reichen einem die Räume im Altbau? Fenster, Aussicht, Zuschnitt etc. oder sage ich doch, "das oder das hätte man besser lösen sollen/müssen".( Spezielle auf das jetzt bewohnte OG bezogen)

Dein Anliegen scheint nicht zu sein auch im OG etwas an der Raumaufteilung zu verändern, deswegen muss man sich fragen seid ihr zufrieden oder nehmt ihr es so hin, weil es ein Geschenk war?
Ich befinde mich momentan in einer ähnlichen Situation und betrachte es gar nicht so sehr aus der Budget Perspektive, sondern eher aus den o.g. Gründen ist es das Haus mit der Aufteilung in dem ich meinen Lebensabend verbringen möchte.

Alle aufgeführt Einwände sind richtig und wichtig. Jedoch solange diese eine grundsätzliche Frage nicht geklärt ist, finde ich muss man sich darüber erst einmal im Klaren sein.