Sanierung Einfamilienhaus 1967: Kostenrahmen realistisch?

[SanieHaus]

Hallo,
ich hatte vorgestern im Teil für Allgemeines diese Frage gestellt, aber leider übersehen, dass dieser Forumsteil eigentlich für meine Frage gedacht ist. Weil mir mein Anliegen sehr wichtig ist, poste ich ihn hier nochmals:
Ich überlege das Elternhaus im Kreis Esslingen/Stuttgart Sanieren zu lassen.
Die Rahmenbedingungen: typisches Einfamilienhaus (Kettenhaus: Haus-Garage-Haus-Garage..), Baujahr 1967, ca. 130 m2 Wohnfläche, Grundstück: 200m2, komplett unterkellert, Dachgeschoss ausgebaut, Ölheizung,
Aufteilung: EG: 1,5 Zimmer (Wohn-Esszimmer), 1. OG: 3 Zimmer + Bad, 2. OG (Dachgeschoss): 2 Zimmer + kl. Bad.

• Zustand: bisher wurden keinerlei Reparaturen/ Sanierungsarbeiten vorgenommen (alles ist noch vom Baujahr 1967!).
• Ich selber wohne in NRW, könnte aus beruflichen Gründen nur punktuell nach Stuttgart fahren. Das Haus würde nach der Sanierung vermietet werden. Lage ist sehr gut, Infrastruktur drumherum auch.
• Ich frage mich:
  • Sind die Kosten unten realistisch?. Aktuell ist eine qualifizierte Baubegutachtung bis auf Weiteres leider nicht möglich, weil das Haus die nächsten Monate nach und nach erst geräumt werden muss.
  • Ist es möglich mit Architekt/Bauleitung vor Ort über die Distanz so ein Vorhaben umzusetzen (ohne riesige Baumängel, ohne finanziellen Rahmen, der total ausufert und ohne einen Herzinfarkt zu riskieren)?
  • Wie lange würde eine gut organisierte Sanierung ungefähr brauchen?
  • Lohnt sich die Sanierung oder lieber das Haus verkaufen? (gerne die persönliche Meinung/Erfahrung)

Ich habe etwas recherchiert und folgende UNGEFÄHRE Zahlen zusammen getragen. Ich weiß, dass man das von außen nicht ganz genau beurteilen kann. Aber mir ist es wichtig zu wissen, ob der finanzielle Rahmen so grundsätzlich im realistischen Rahmen wäre. (Die Grundlage ist eine Ecxeltab., welche hier leider etwas versetzt worden ist und nicht verändert werden kann).
Die Ausstattung sollte nicht luxuriös sein, aber so, dass es langfristig gut aussieht und hält. Ich plane hier ohne irgendwelche Zuschüsse (z.B. KFW)

Teil A
Energetische Sanierungskosten
Energieberatung 1.500 €
Wärmedämmung Dach 40.000 €
Wärmedämmung Kellerdecke 5.000 €
Wärmedämmung Außenwand 30.000 €
Erneuerung der Fenster 15.000 €
Erneuerung Heizung 15.000 €
Baubegleitung ? ggf. s. Architekt
.Erneuerung Heizkörper 7.500 €
Sonstige Kosten (Reserve)
10.000 €

Kosten Teil A 124.000 €

Teil B
Sonstige Sanierungskosten
Erneuerung Sanitärbereiche 15.000 €
.Austausch der Wasserleitungen 15.000 €
.Elektroleitungen Antenne 5.000 €
.+Verputzen 5.000 €
Erneuerung Bodenbeläge 7.000 €
Erneuerung Innenwände (Tapeten) 6.000 €
Erneuerung Küche 5.000 €
Türen (Haustür) 3.000 €

Architekt/Baubegleitung 20.000 €
Baustelleneinrichtung 5.000 €
Sonstige Kosten 10.000 €
Kosten Teil B 96.000 €

Kosten A+B 220.000 €

Teil C
Entfernen: Tapeten, Bodenbeläge

5.000 €
Gartenanlage (kleiner Gartenbereich)
3.000 €

Kosten C 8.000 €


Kosten A+B+C 228.000 €


Ich freue mich auf Erfahrungen und Tipps!

 

[Bauexperte]

Guten Morgen,

ich habe Dein anderes post gelöscht; reicht ja einmal

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Koempy]

Hast du mal geschaut, was du bekommen würdest, wenn du das Haus verkaufen würdest (Immoscout oder eine Verkehrswertschätzung)?
Mit was für Mieteinnahme rechnest du?

Das große Problem was du hast, ist die Entfernung. Du könntest natürlich einen Architekten oder Bauing für die Bauaufsicht beauftragen. Aber das kostet dementsprechend auch. Einfach mal geschätzte Summe in einen HOAI Rechner eingebeben.

Das ganze wird ein Rechenspiel werden. Wenn du es schaffst mit den Mieteinnahmen die geplante Sanierung in 10 bis 15 Jahren zu bezahlen, dann könnte es sich rentieren. Ansonsten würde ich wahrscheinlich verkaufen.

Für deine Nerven wird es aber wahrscheinlich besser zu sein zu verkaufen.

Wir haben auch ein Haus komplett saniert. Aber das ging auch nur, weil wir viel Eigenleistung vollbracht haben. Und bei so einem alten Haus kommen auch viele ungeplante Überraschungen zu Tage. Und dann wäre es deutlich besser vor Ort zu sein. Weil Überraschungen kosten meisten Geld.

Zu deinen Zahlen. Unrealischtisch klingen sie nicht. Aber das kann man erst im konkreten Fall sagen. Diese können autark nach oben oder unten abweichen. Je nach Gebäude und Zustand.

 

[miho]

Deine Gesamtsumme passt etwa zu Kosten, die ich von zwei grob vergleichbaren Projekten kenne. Da hätte ich keine großen Bedenken.

Ob sich das als Investition lohnt, ist schwer zu sagen. Von Ferne vermieten ist ja auch nicht so einfach oder Du musst eine Hausverwaltung (Kosten) zwischenschalten. Leute, die ein Haus mieten, wollen oft irgendwann selbst eins bauen und wohnen dadurch nicht langfristig bei Dir zur Miete.

Gruß
Michael

 

[SanieHaus]

Hallo
danke für eure bisherigen Antworten!
@ Koempy: die Mieteinnahmen liegen wohl bei ca. 10-10,50 € m2/kalt (saniert). Neue Häuser sind im Umkreis ab 400.000 € zu bekommen. Es ist halt der Speckgürtel von Stuttgart, also sehr hochpreisig. Der Verkaufspreis liegt aktuell bei ca. 180.000 €. Aber das ist meine persönliche Schätzung.

@ Miho: ich hatte zuvor mit ca. 150.000 € Sanierungskosten gerechnet. Das wäre kein Problem gewesen. Aber so viel über 200.000 € ist mir aktuell echt zu viel. Wenn dann ein Mieter unzuverlässig ist, können einen die Raten in den Ruin treiben...

Leider sind die Immobilienpreise in meinem Wohnort ähnlich teuer. Mir selber ist es nicht wichtig in einem Eigenheim zu leben. Letztendlich geht es um eine sichere und sinnvolle Art der Geldanlage für die Altersvorsorge bzw. die Kinder. Und da sehe ich im Moment noch keinen vernünftigen Weg. Hm.

 

[Koempy]

Dann hast du nach knapp 15 Jahren naiv gerechnet bei 130 qm und einer Kaltmiete ca. 235.000 eingenommen. Davon gehen aber noch Steuern und Rücklagen ab und du musst wahrscheinlich für den Umbau noch einen Kredit aufnehmen. Berücksichtigt habe ich noch keine Mietsteigerung. Also meinem Gefühl nach muss man hier mit einem sehr spitzen Bleistift rechnen und es darf nicht viel schiefgehen damit es sich wahrscheinlich lohnt.

Vom Bauchgefühl würde ich eher verkaufen und das Geld wo anders sinnvoller investieren, was stressfreier ist. Eher in die eigene Immobilie.