Schätzkosten gebrauchtes Haus

[Andre84]

Ich arbeite in der Immobilien(finanzierungsbranche) und kann Dir sagen, dass auch Gutachter sehr große Bewertungsspannen in Ihren Gutachten haben. Ein Gutachten kostet z.B. beim Gutachter Ausschuss ne Menge Kohle.
Im Endeffekt entscheiden Bauch und Geldbeutel über das Immobilieninvestment. Obwohl das nicht ganz richtig ist: Entscheidend sind - auch für die zukünftige Wertentwicklung - Lage, Lage und Lage!

Teuer ist ein Gutachten alle mal, aber es lohnt sich. Denn erst wenn DaveS den genauen Wert des Hauses kennt, kann er mit dem Verkäufer bezüglich des Handelns doch viel eher günstigere Konditionen für sich herausschlagen oder nicht?

Und zur Lage! Die Lage die heute noch preislich relativ erschwinglich war, kann sich in 2 Jahren vollkommen verändern. Ein Beispiel hierfür ist Hamburg!
In den letzten 2 Jahren sind hier die Mieten um im Durchschnitt 21 % gewachsen!

Lg

 

[kavenzmann]

Es gibt keinen festen Preis bei Immobilien, sondern div. Bewertungsmethoden.

Ich habe das Online Bewertungstool auf meineimmobilie.de schon öfter genutzt und recht plausible Daten erhalten. Dafür muss man aber einige Dinge über das Haus wissen. Den Bodenrichtwert z.B. gibts hier in NRW auf borisNRW.de.

Aber das sind alles nur "Richtwerte"!

Danach bin ich mit einem Baugutachter und Architekten 2h durch das Haus gegangen, um genauer Bescheid zu wissen. Dafür braucht man kein vollständiges "Wertgutachten", sondern lediglich die Beurteilung eines Fachmanns oder Fachfrau. Das hat mich ca. 150€ gekostet und ich würde es jedem empfehlen, der eine Bestandsimmobilien erwerben möchte.

Evtl. plant dieser Gutachter/Architekt auch die Sanierungsmaßnahmen und verrechnet die Erstbesichtigung damit.

 

[karliseppel]

Hi,
wir hatten bei Verkauf unserer Immobilie vor gut 3 Jahren ein Wertgutachten erstellen lassen.
Mündlich hat der durchführende Gutachter/Architekt uns eine Preisspanne genannt.
Der "untere Wert" und der "obere Wert" waren ca. 10% auseinander und wir entschieden
uns natürlich den "oberen" Wert ins Gutachten zu übernehmen zu lassen... :D

Das erste Angebot das reinkam, war ziemlich genau der Betrag des "unteren" Wertes.
Das war für uns indiskutabel, jedoch waren auch wir - mit genügend Vorlauf zwar - aber
unter einem gewissen zeitlichen Druck.
Letztlich fand sich bereits kurz darauf ein Käufer der - bis auf einen kleinen Betrag - bereit
war unseren preislichen Vorstellungen nachzukommen.

Im weiteren Verlauf stellte sich heraus, dass all unsere "Sorgen" das Haus nicht rechtzeitig
bzw. zu dem angestrebten Wert zu verkaufen unnötig waren, da sich noch einige Interessenten
mit konkreter Kaufabsicht meldeten, die wir dann leider abweisen mussten.

Um bereits selbst eine Vorstellung zu erhalten, was die Immobilie wert sein könnte, haben wir
bereits vor der Inanspruchnachnahme der Leistungen des Gutachters selbst gerechnet.
Zur Ermittlung haben wir den Errichtungspreis *aller* Komponenten herangezogen
(also auch festverbaute Inneneinrichtungen, Außenanlagen, Kaminofen, Zaunanlage etc.)
und diesen Wert - ungeachtet einer Inflationsrate - um jeweils 1% pro Nutzungsjahr verringert.
Wir kamen dabei erstaunlich exakt auf genau den Betrag, den später der Gutachter als "oberen"
Wert festgestellt hat. Rahmenbedingungen: Freistehendes Einfamilienhaus, gut-bürgerliches Viertel einer
infrastrukturell sehr gut ausgestatteten Kleinstadt (~15t Ew.) im Speckgürtel einer 300.000
Einwohner Stadt

Grüße
ks

 

[HuggyLilly]

Hallo,
ich hänge mich hier einmal mit heran.
Es geht um die Frage, ob es "dreist" ist, dem Makler 48.000 zu bieten, wenn der Angebotspreis 70.000 beträgt. Ich bin zu weich, um gut zu verhandeln...

Eckdaten: heruntergekommenes Reihenhaus, Flachdach defekt, muss in jedem Fall saniert werden. Elektrik und Fenster sind alt, Badezimmer auch, Schimmel teilweise an Decken und Wänden, da auch der Balkon defekt ist und hier ebenfalls Wasser in die Wände läuft. Garten ebenfalls total heruntergekommen und verwildert. Wohnfl 100qm, Grundstück 196qm, Grundstückspreis 80€/qm. Nur die Gasheizung ist erst 5 Jahre alt, allerdings kein Speicher fürs Warmwasser.
Das Haus gehörte einer sehr alten Dame, die vor kurzem verstorben ist. War im Haus bereits 2x, das letzte Mal mit meinem Eltern, die durch einige Bauten recht erfahren sind. Sie schätzen die Sanierungskosten auf ca 65.000€ und meinten ich solle 48.000 bieten. Direkt daneben wird ein weiteres Haus verkauft, das zwar oberflächlich in einem besseren Zustand ist (Dach ist dicht durch regelmäßiges Flicken), technisch aber genauso einen Sanierungsstau aufweist, dafür aber sogar 90.000 kosten soll!

Plan ist es noch mit einem befreundeten Bauunternehmer eine dritte Begehung zu machen.
Da ich aber ohnehin nicht mehr als einen bestimmten Preis (allerhöchstens 52T) zahlen würde, denke ich, es ist besser erst mein Angebot anzugeben und dann mit dem Bauunternehmer zu kommen, wenn darauf eingegangen wird... Sonst verschwende ich nur seine Zeit, oder wie sehr Ihr das?
Dass die diversen Schäden behoben werden müssen, wissen Makler und Erben sicherlich auch, da muss nicht erst ein Sachverständiger vorrechnen, was das genau kostet... Der Verkehrswert der Häuser liegt angeblich bei 90T (habe mit einem Nachbarn gesprochen, der für sein bereits fertig saniertes Nachbarhaus vor einem Jahr 110T bezahlt hat).

 

[DG]

Hallo HuggyLilly!

Wenn der Verkehrswert bei ca. 100T€ liegt und Du 65T€ reinstecken willst, ist Dein oberstes Limit bei 35T€.

Als ich den Beitrag gelesen habe, war mein Preis ganz schnell bei Null, denn: Bodenrichtwert x Fläche = ~16T€, Abrisskosten mind. 20T€ => also Wert Null.

Was man noch ansetzen kann ist der Bodenrichtwert plus Rohbausubstanz, die hier aber schon stark angegriffen scheint oder uU auch nur gering ist. Dann von mir aus 15T€ für's Grundstück und 15-20T€ für den Rohbau, wenn er das noch hergibt. Dann wärst Du wieder bei ~30-35T€.

ca. 50T€ sind definitiv zu viel, denn dann würdest Du zusätzlich zu Deinem Zeit- und Arbeitsaufwand ca. 120T€ aufwänden und wärst dann schon über dem Max, was die Häuser (bei vergleichbarer Ausstattung) offensichtlich wert sind. Dein Arbeitsaufwand +10-20T€ wären dann Dein "Liebhaberaufwand", der sich nur rentiert, wenn Lage und Haus Dein Traum sind.

Wenn es preislich ein Traum werden soll, biete 30T€ und warte ab, bis der Makler aufgehört hat zu Lachen. Dann sagst Du ihm ganz ruhig, dass das kein Witz war und wo Du das Kaufangebot schriftlich abgeben kannst. Das gibst Du dann auf jeden Fall ab, egal ob es der Makler überhaupt haben will oder nicht, und wartest ab, was passiert. Wenn was passiert, ist alles gut - wenn nichts passiert auch.

MfG
Dirk Grafe

 

[HuggyLilly]

Hallo Dirk,

vielen Dank für Deine Rechnung. Abreißen hab ich nicht geplant, das würde schwierig wegen der schlecht zugänglichen Lage. Da müsste man schon die ganze Reihe (4 Häuschen) plätten... Ok dann werde ich morgen den Angriff starten! Schönen Abend. Viele Grüße HL