Schlüsselfertig oder Eigenregie?

[SvenF86]

Hallo zusammen,
wir stehen ganz am Anfang unseres Bauvorhabens und sind aktuell noch absolute Laien.
Wir stehen derzeit kurz vor dem Kauf unseres Baugrundstückes in der Nähe von Wolfsburg, Niedersachsen. Wir werden Mitte nächsten Jahres mit dem Bau auf unserem voll erschlossenen Grundstück starten können.

Trotz der vielen Zeit, die noch vor uns liegt, wollen wir mit der Planung schon jetzt starten. Oftmals wird einem ja ein schlüsselfertiges Haus zum Festpreis von diversen Firmen angeboten. Viele Freunde und Kollegen haben mir zuletzt jedoch geraten, die Planung (und letztlich auch die Abnahmen) mit einem Architekten durchzuführen und während des Baus sämtliche Gewerke in Eigenregie einzeln zu vergeben. Die Kostenersparnis läge hierbei bei mindestens 50.000,- €.

Ich bin in meinem Job (zeitlich) sehr flexibel und hätte auch die Lust mich mit dem Thema tiefer zu befassen und viel eigene Zeit und Energie einzubringen. Da ich in meinem Beruf als IT-Projektmanager tätig bin, habe ich handwerklich eher zwei linke Hände. Das Thema Projektsteuerung traue ich mir aber grundsätzlich zu.
Letztendlich würde ich die Sache auch finanziell recht nüchtern betrachten: wenn ich beim Bau durch mein eigenes Einbringen mehr Geld sparen kann, als ich in der gleichen Zeit Netto verdiene, dann wähle ich doch lieber den Bau und trete beruflich deutlich kürzer. Bei einer potenziellen Ersparnis von >50.000,- € wäre das sehr wahrscheinlich der Fall.

Nun stellt sich mir aber doch die Frage, ob dies Vorgehen für mich wirklich sinnvoll ist. Die größten Bedenken habe ich bei der Bestellung von Handwerkern. Man hört immer wieder vom Handwerkermangel und wenn ich schlussendlich als privater Bauherr 1,5 Jahre auf bspw. den Dachdecker warten muss, habe ich sicher nichts gewonnen.

Über Einschätzungen freue ich mich sehr!

 

[karl.jonas]

Wenn du hier ein wenig suchst oder eine zeitlang mitliest, wirst du sehen, dass es zu deiner Frage viele Meinungen, aber keine abschließende Antwort gibt. Mit einem guten Bauleiter und einem guten Architekten macht das individuelle Bauen vermutlich Spaß. Mit schlechten nicht. Ein Festpreis vom Generalunternehmer oder Fertighauslieferenten lässt manche Bauherren besser schlafen; anderen ist das nicht so wichtig.

Ich habe noch keinen Stein gemauert, aber ich sehe schon bei der Wahl des Architekten und des Vermessers, dass es Arbeit ist, mit fünf Architekten und mit fünf Vermessern über Ideen und Preise zu verhandeln. Beim Vermesser ist das noch relativ einfach (weil klar ist, was der liefern soll), beim Architekten aber nicht. Wie erkennt der Laie einen guten Architekten? Hier liest man oft von der Chemie, die stimmen muss (bauen gute Chemiker auch gute Häuser?), oder manchmal vom Ehemann den die Bekannte empfohlen hat. Die aufgerufenen Preise (jedenfalls meiner Architekten) gehen krass auseinander, und der teuerste ist auf keine Fall der beste. Ich freue mich schon auf die 32.000 Gewerke, die ich noch vor mir habe.

Je abhängiger du von eingehaltenen Zeit- und Kostenrahmen bist, desto eher solltest du dich vielleicht für einen Profi entscheiden, der das schon zig-mal gemacht hat und dir die Arbeit abnimmt. Klar kostet das etwas. Wenn du entspannt mit deinen eigenen Fehlplanungen umgehen kannst (denk daran, du bist ein Dilettant!), desto eher bist du vielleicht der Typ für's Selbermachen.

 

[11ant]

Viele Freunde und Kollegen haben mir zuletzt jedoch geraten, die Planung (und letztlich auch die Abnahmen) mit einem Architekten durchzuführen und während des Baus sämtliche Gewerke in Eigenregie einzeln zu vergeben. Die Kostenersparnis läge hierbei bei mindestens 50.000,- €.

Da muß ich mal die "Möhre" zitieren: "nie im Leben, kleiner Peter !". In dieser Mischung finde ich das einen ziemlich merkwürdigen Rat, so habe ich das noch nie gehört. Ich höre oft von (erstgebärenden) Bauherren, die sich für begnadete Schnäppchenjäger bzw. Einkaufsgenies halten - aber bislang noch nie in Kombination mit dem klugen Rat, den planenden Architekten auch bauleiten zu lassen. Laien-Eigen-Einzelvergaben sind russisches Roulette. Den Architekten ausgerechnet in Leistungsphase 6 und 7 pausieren zu lassen ist ein Rat, für den es mir selbst ihn meinem ärgsten Feind zu geben entschieden an Sadismus mangeln würde: dafür verstehe ich zu viel von den Untiefen der Ausschreiberei. Andererseits reicht meine Phantasie durchaus dafür, mir vorzustellen, daß "einfache Geister" dies für genial halten können. Die größte Kostenersparnis liegt ganz im Gegenteil genau an der Stelle begraben, das Ausschreiben und die Vergabevorbereitung in professionelle Hände zu legen (und der Turboknopf dazu ist dann Disziplin bei Erkern, Eckfenstern, Riesenfliesen und dergleichen).

 

[Benutzer200]

Hihi - ITler, der zwei linke Hände hat und einen Hausbau wuppen möchte.

Ihr wollt individuell bauen, dann nehmt den Architekten (der kostet aber auch mal eben T€ 40 für alle Leistungsphasen). Das Geld für den Architekt ist übrigens schon ein großer Teil des Bauunternehmergewinns, da dieser keinen Architekt braucht und sein Haus von der Stange anbietet.

Wenn Du selbst so Dinge wie Bauleitung übernehmen möchtest, solltest Du Dich fragen, ob Du technisch versiert genug bist, um jeden Pfusch zu erkennen und die Schnittstellen der einzelnen Gewerke zu managen.
Wenn Du ausschreiben kannst - also Mengen und Qualitäten genau berechnen kannst - mach das gerne. Da scheitern oft schon studierte Architekten dran.

Architektenhäuser sind übrigens oftmals teurer als Häuser von der Stange. Liegt daran, dass es ein Manufakturprodukt für Dich wird. Mit allen (teuren) Sonderwünschen und Anpassungen, die beim GU nicht gehen.

 

[SvenF86]

Danke für die gut gemeinten Ratschläge. Ähnliches Feedback habe ich nun bereits von unterschiedlichen Stellen erhalten. Ich denke die vollständige Einzelvergabe schlage ich mir eher aus dem Kopf.

Jetzt habe ich allerdings von interessanten Alternativkonstrukten gehört. Bspw. wird mir empfohlen, alternativ eben mit dem Architekten zu planen (bspw. Leistungsphase 1-3) und mit der fertigen Planung dann an verschiedene GU/BU heranzutreten und Angebote einzuholen. Damit würde ich vergleichbare Angebote erhalten und hätte eine starke Verhandlungsposition. Aber: machen das alle GU/BUs mit oder bestehen die in der Regel auf ihre Häuser von der Stange? Und wird die bezahlte Planungsleistung des Architekten auch angerechnet?
Mit dem GU/BU könnte man letztlich auch vereinbaren, dass bspw. nur der Rohbau erfolgen soll (bspw. bis einschließlich Dacheindeckung) und der Rest durch mich in Einzelvergabe gemacht wird. Sofern das Kosten-/Aufwandstechnisch Sinn ergibt…

Wie ist die Meinung zu diesem Vorgehen und wo würde ich voraussichtlich preislich, verglichen mit einem Haus von der Stange (Viebrockhaus, Town & Country, etc.) landen?

 

[Benutzer200]

Jetzt habe ich allerdings von interessanten Alternativkonstrukten gehört. Bspw. wird mir empfohlen, alternativ eben mit dem Architekten zu planen (bspw. Leistungsphase 1-3) und mit der fertigen Planung dann an verschiedene GU/BU heranzutreten und Angebote einzuholen. Damit würde ich vergleichbare Angebote erhalten und hätte eine starke Verhandlungsposition. Aber: machen das alle GU/BUs mit oder bestehen die in der Regel auf ihre Häuser von der Stange? Und wird die bezahlte Planungsleistung des Architekten auch angerechnet?
Mit dem GU/BU könnte man letztlich auch vereinbaren, dass bspw. nur der Rohbau erfolgen soll (bspw. bis einschließlich Dacheindeckung) und der Rest durch mich in Einzelvergabe gemacht wird. Sofern das Kosten-/Aufwandstechnisch Sinn ergibt…

Machen kann man alles. Aber Leistungsphase 1-3 ist zu wenig. Du solltest eher 1-4 (5) nehmen und mit einem fertigen Produkt zum GU gehen. Du musst dann aber mindestens einige T€ für einen Bauleiter/Baubegleiter/Sachverständigen in die Hand nehmen, der das vorhaben überwacht.

Und wenn das Bauunternehmen schon den Rohbau inkl. Dach macht, lohnt es sich schon fast nicht mehr, den Rest alleine zu vergeben. Das macht man eher, wenn der Innenausbau dann in Eigenleistung gemacht wird, weil man den Elektriker oder Sanitär in der Familie hat, die Fußbodenheizung selbst verlegt und auch Fliesen etc. auf den Boden bringen kann.

P.S. Wenn Du nur mit Leistungsphase 1-3 an verschiedene Unternehmen gehst, ist es so, als wenn Du zu verschiedenen Autohändlern gehst und sagst "Ich brauche ein Auto, ca. 4,80m lang, 4 Türen, Benzinmotor und vier Reifen". Du bekommst dann die S-Klasse mit allen Extras oder den Dacia nackt angeboten.
Gerne werden bei solchen Anfragen sehr günstige Preise genannt, die sich durch verschiedenste Nachträge (da Du ja nicht nach konkreten Dingen gefragt hast) am Ende als doch teuer herausstellen.