Schwieriger Grundriss Grundstück + Denkmal - §34

[buttyhome]

Liebes Forum,

als erstes möchten wir uns vorstellen. Wir sind eine vierköpfige Familie und haben jetzt in NRW ein schönes Hanggrundstück gefunden. Uns ist bewusst, dass es sich um ein "Problemgrundstück" im Sinne der Bebaubarkeit handelt, wir haben uns aber in die Lage und den Blick verliebt. Es handelt sich um ein insgesamt 390 m² großes Baugrundstück, woran sich im hinteren Bereich noch Grünland anschließt. Derzeit ist es mit zwei Gebäuden bebaut, wovon das vordere ein sanierungspflichtiges Denkmal geworden ist. Das hintere Gebäude ist in einem solchen schlechten Zustand, dass es abgerissen werden muss. Natürlich darf das Denkmal in seinem Ensemble nicht empfindlich gestört werden, so dass ein modernes Flachdach leider nicht möglich ist. Ich bin aber hoffnungsvoll, dass wir das Denkmal mit einer Fuge mit unserem geplanten Neubau verbinden können.
Als erstes einmal die "Ist-Situation", das vordere Haus ist das Denkmal, welches ich sanieren möchte und dort das Arbeitszimmer/Gästezimmer unterbringen möchte.

Derzeit ist das vordere Haus zweigeschossig, die Deckenhöhe ist aber nicht mehr mit unserer Körpergröße vereinbar, so dass wir planen (soweit möglich), Wände und Geschossdecke zu entfernen und die Balken freizulegen.


Jetzt zu unserem geplanten Neubau. Wir planen zusammen mit einer Architektin, der wir sehr vertrauen, weil sie wirklich ganz tolle Häuser im Bekanntenkreis gebaut und saniert hat.

Bebauungsplan/Einschränkungen
Größe des Grundstücks: bebaubar - 390 m², dahinter Grünland
Hang: ja, nach hinten hin ansteigend, zwischen 8 und 12 % Steigung, somit steht das Haus an der Unterseite des Hanges. Der Blick ins Tal lässt sich leider nur aus dem Obergeschoss wegen gegenüberliegender Bebauung der nächsten Straßenseite ermöglichen.
§34 Bebauung, "kraut und Rüben" in der Nachbarschaft, eingeschossig, zweigeschossig Flachdach und Satteldach, 2,5 geschossig Satteldach
Randbebauung: offensichtlich reichlich in der Nachbarschaft. Meine Architektin ist optimistischer als ich, dass man den Rand bebauen darf.
Anzahl Stellplatz: 1
Geschossigkeit: zwei Vollgeschosse + Satteldach
Dachform: Satteldach
Stilrichtung: muss sich mit dem Fachwerk zu einem Gesamtbild formen (bitte kein Historizismus, ich bin für modernen Baustil, vielleicht Holzverkelidung)
Ausrichtung: Architektin will unbedingt traufeständig zur Straße bauen wegen der Fensterflächen. Ich bin mir nicht sicher, ob das wegen der Grenzbebuung möglich ist. Deswegen werfe ich einen Giebelständigen Entwurf ins Spiel. Gerade hier bin ich auf Eure Ideen gespannt! Es ist noch die allererste Planungsphase
Maximale Höhen/Begrenzungen: 2,5 Geschosse

Anforderungen der Bauherren
Anzahl der Personen, 2E + 2K
Raumbedarf im EG: E-Schlafzimmer, 2x K Schlafzimmer, 2 Bäder, eigener Garderobenraum, entweder im hinteren Bereich (Hang) oder Keller: Waschküche, Lagerflächen, Haustechnik, OG: Große Wohnküche mit Ausgang in den Garten, Kamin, Gäste-WC
Büro: kombiniert mit Gästezimmer
Schlafgäste pro Jahr: gelegentlich
offene oder geschlossene Architektur: orffen
konservativ oder moderne Bauweise: modern
offene Küche, Kochinsel
Anzahl Essplätze: min. 8
Kamin: ja
Musik/Stereowand: nein
Balkon, Dachterrasse: nein
Carport

Hausentwurf
noch gar nicht vorliegend, es geht erst um die prinzipielle Bebaubarkeit
Von wem stammt die Planung: Architekt vs. eigene Ideen
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl. Ausstattung: zunächst offen lassen und schauen, was machbar ist
favorisierte Heiztechnik: Wärmepumpe

Wenn Ihr verzichten müsst, auf welche Details/Ausbauten
-könnt Ihr verzichten:
-könnt Ihr nicht verzichten: große Fensterfront zum Garten mit Austritt in den Garten/Terrasse

Jetzt die erste Idee der Architektin. Sie geht von einer prinzipiellen Bebaubarkeit inkl. Randbebauung aus und möchte deswegen den Neubau traufeständig an den Nachbarn setzen. Die Fuge hötte ich gerne länger, dann wird aber die Länge der Randbebauung zu überdimensioniert. Das finde ich schade, ich hätte gerne den Neubau etwas weiter hinten auf dem Grundstück geplant und dadurch im vorderen Bereich einen größeren Hof geschaffen. Hier die erste Idee, die derzeit beim Bauamt/Denkmalamt auf prinzipielle Machbarkeit geprüft wird:

Der Anbau zum Garten ist optional und als Flachdach ausgelegt.

Meine Idee wäre, die Bauwerksfuge länger auszulegen, dort die Eingangstür und Garderobe unterzubringen und darüber den Neubau zu begehen, der dann aber Giebelständig gedreht ist. Da das Gebäude dadurch sehr weit in den Hang geht, endet das EG somit als UG und aus dem OG hat man dann ebenerdig Austritt in den Garten. Ich müsste auch in die Randbebauung. Ich kann mir aber vorstellen, dass es einfacher ist, weil ich dort nur eingeschossig plane. Erhält dann das Haus ausreichend Fenster? man möchte ja nicht die Fensterfronten zu den Nachbarn so weit ausrichten. Zumindest zum Garten würde ich den Giebel als große Fensterfläche auslegen wollen.

Vielen Dank für Eure Anregungen! Was haltet Ihr für machbar? Was sind die Vor- und Nachteile?
Ich bin auch noch auf der Suche nach einer Karte mit Höhenlinien. Sämtliche Karten, die ich im Netz finde, sind da etwas grob. Gibt es online eine Ressource für NRW bzw. was muss ich beim Geoportal NRW anwählen, um eine gute Darstellung zu erhalten?

 

[ypg]

Interessantes Projekt.
Nur mal als Hinweise:

Derzeit ist das vordere Haus zweigeschossig,

Ne, das ist ein Eingeschosser.

§34 Bebauung, "kraut und Rüben" in der Nachbarschaft

Par 34 hat mehr Regelungen, als man denkt.

Maximale Höhen/Begrenzungen: 2,5 Geschosse

halbe bzw 0,5 Geschosse gibt es nicht.


Zur Grenzbebauung:

man möchte ja nicht die Fensterfronten zu den Nachbarn so weit ausrichten.

ich kann mir zwar vorstellen, dass Grenzbebauung dort tatsächlich erlaubt ist (man nennt es dann einfach geschlossene Bebauung), aber es würde mich wundern, wenn man dann auf Grenze FeNester setzen darf. Eventuell gibt es dort in der Gegend noch alte Häuser, die aber unter das Bestandsrecht fallen. Du wirst mit einer Grenzbebauung sicherlich keine Südfenster einplanen können.

Ausrichtung: Architektin will unbedingt traufeständig zur Straße bauen wegen der Fensterflächen.

Wenn Du zu tief auf das Grundstück gehst (blaue Zeichnung, also Giebel zur Straße), dann wird das Haus zu tief in den Hang gebaut.
Bedeutet: sehr wenig Fenster im EG. EG wird eher zum Keller als zum UG.

Halte uns auf dem Laufenden und zeige uns die erste Planung.
Ich würde es übrigens nicht als Problemgrundstück bezeichnen, sondern als Liebhaber-Grundstück.

 

[buttyhome]

Interessantes Projekt.

Danke für die Einschätzung! Ich hoffe, das finden hier mehrere so. Ich bin ein großer Freund von Internetforen, da das Schwarmwissen einfach unglaublich viele Anregungen geben kann. Ich revanchiere mich auch gerne!

Ne, das ist ein Eingeschosser.
...
halbe bzw 0,5 Geschosse gibt es nicht.

Du siehst, ich stehe ganz am Anfang der Thematik und mir unterlaufen solche banalen Fehler. Ich denke, in weniger als drei Monaten werde ich etwas besser mitreden können. Also, das Dachgeschoss ist in dem Denkmal ausgebaut. Das möchte ich eröffnen und die Balken freilegen. Zweigeschossig ist wirklich quatsch, ich dachte aber, so etwas kann man als "halbe Stockwerk" bezeichnen. Wie unterscheide ich dann eingeschossig und eingeschossig mit ausgebautem DG?

Zur Grenzbebauung:

ich kann mir zwar vorstellen, dass Grenzbebauung dort tatsächlich erlaubt ist (man nennt es dann einfach geschlossene Bebauung), aber es würde mich wundern, wenn man dann auf Grenze FeNester setzen darf. Eventuell gibt es dort in der Gegend noch alte Häuser, die aber unter das Bestandsrecht fallen. Du wirst mit einer Grenzbebauung sicherlich keine Südfenster einplanen können.

Da hast Du recht. Der Plan meiner Architektin möchte das Haus ja traufeständig errichten, dann kommen in der Grenzbebauung keine Fenster in die Wand. Ich möchte in meiner Zeichnung ja für den Hauptbaukörper die drei Meter Grenzbebauung einhalten. Dann müsste man doch Fenster planen dürfen (auch wenn die Nachbarn die drei Meter nicht einhalten). Es ist keine Baulast auf dem Grundstück eingetragen. Die Bauwerksfuge kommt bei meiner Idee ohne Fenster zum Nachbargrundstück aus. Ich möchte nach vorne eine Art Hofcharakter entstehen lassen, da sollen die Fenster hin. Die Garderobe in der Fuge könnte ja Licht durch Lichtbänder nach innen bekommen.

Wenn Du zu tief auf das Grundstück gehst (blaue Zeichnung, also Giebel zur Straße), dann wird das Haus zu tief in den Hang gebaut.
Bedeutet: sehr wenig Fenster im EG. EG wird eher zum Keller als zum UG.

Ja, das ist mir klar. Deswegen habe ich auch eine relativ große Grundfläche dort gezeichnet. Der hintere Bereich könnte dann Nutzfläche im Keller werden, die Wohnräume für 2 Erwachsene und 2 Kinder könnte man aber hoffentlich da noch unterbekommen. Sonst muss eines dieser Zimmer nach oben und die Wohnküche kleiner oder das Dachgeschoss noch mehr ausbauen.

Halte uns auf dem Laufenden und zeige uns die erste Planung.
Ich würde es übrigens nicht als Problemgrundstück bezeichnen, sondern als Liebhaber-Grundstück.

Danke für die netten Worte! Ich schwanke jeden Tag zwischen zum heulen und absolut begeistert sein. So ist es, wenn das Herz das Hirn schlägt ;-) Kennt Ihr sicher...

 

[buttyhome]

Wenn Du zu tief auf das Grundstück gehst (blaue Zeichnung, also Giebel zur Straße), dann wird das Haus zu tief in den Hang gebaut.
Bedeutet: sehr wenig Fenster im EG. EG wird eher zum Keller als zum UG.

P.S: ich mag ja auch sehr gerne Splitlevel Häuser. Das würde sich bei dem länglichen Grundriss von mir ja auch eher anbieten, dann müsste das Treppenhaus in die Mitte.
Was sind Vor- und Nachteile?

 

[ypg]

Zweigeschossig ist wirklich quatsch, ich dachte aber, so etwas kann man als "halbe Stockwerk" bezeichnen. Wie unterscheide ich dann eingeschossig und eingeschossig mit ausgebautem DG?

Die Geschossigkeit nach Baurecht bezieht sich auf Vollgeschosse. Alles andere wird gar nicht erwähnt. Dieser Dachausbau ist zwar Wohnraum, aber Baurechtlich zählt das nicht als Geschoss.

Dann müsste man doch Fenster planen dürfen

Bei Einhaltung des Abstandes eigentlich schon.

auch wenn die Nachbarn die drei Meter nicht einhalten)

Das wäre mal zu hinterfragen, ob nicht dann die Überbebauung die eigentliche Möglichkeit bricht. Denn man hält ja Abstände bzw. werden Abstände beregelt wegen des Brandschutzes. Den hebelt man ja wieder aus. Und es gilt hier wohl eher der Bestandsschutz.

Es ist keine Baulast auf dem Grundstück eingetragen

Die braucht es auch nicht für die Einhaltung von Abstandsregeln.

Und wie schon gesagt: wenn bei Euch auch eine Grenzbebauung zugelassen ist, dann braucht es auch keine Baulast.

Was spricht gegen eine Grenzbebauung zum Norden?

Es ist halt blöd, auf einem Grundstück etwas zu empfehlen, wenn man den Hang nicht kennt. Wir erkennen hinter dem Haus ja nur den Wald. Hast Du Möglichkeiten, Fotos zu machen? Oder gibt es schon welche vom Garten?

 

[buttyhome]

Die Geschossigkeit nach Baurecht bezieht sich auf Vollgeschosse. Alles andere wird gar nicht erwähnt. Dieser Dachausbau ist zwar Wohnraum, aber Baurechtlich zählt das nicht als Geschoss.

Okay, Danke! Ich war auf der Suche nach einer umgangssprachlich einfachen Regelung. Aber lieber korrekt, als dass man aneinander vorbeiredet.

Was spricht gegen eine Grenzbebauung zum Norden?
Anhang anzeigen 90439

Das war meine erste Idee. Aber irgendwie möchte ich mir die Möglichkeit erhalten, mit Gerätschaften an den Garten zu kommen. Nach Süden möchte ich das Denkmal ja unbedingt mit dem Haus verbinden, somit bleibt nur der Norden als "Durchfahrt". Dort würde ich dann vielleicht ein Carport errichten, das geht ja im Grenzbereich wahrscheinlich.

Es ist halt blöd, auf einem Grundstück etwas zu empfehlen, wenn man den Hang nicht kennt. Wir erkennen hinter dem Haus ja nur den Wald. Hast Du Möglichkeiten, Fotos zu machen? Oder gibt es schon welche vom Garten?

Fotos habe ich gerade nicht zur Hand aber ich konnte nun doch brauchbare Höhenlinien finden. Jede Linie sind zwei Meter. Über die Länge meines Vorschlages "verschwindet" also ein Stockwerk im Hang.