Selbstgenutztes Haus/ETW Kapitalanlage/Schatzbrief Sicherheit?

[MaxPower90]

Hallo liebe Leute,

ich möchte euch kurz mein Vorhaben schildern. Ich besitze bis jetzt noch kein Wohneigentum.

Ich möchte ein kleines Haus zum selbst bewohnen für 150000 € kaufen und zu 90 % finanzieren. Ich stehe kurz vorm Notartermin. Die Allianz hat da gute Konditionen, die habe ich mir ausgesucht, das passt alles soweit, auch mit meinem Einkommen.

Zudem möchte ich im laufe des Jahres ca. 5 kleine vermietete Apartments als Kapitalanlage kaufen, ebenfalls mit einem 20 Jahre Volltilger. Nun war erst mein Plan, die auch zu 90 % zu finanzieren, im Prinzip genauso wie mein Haus. Macht die Allianz bei Renditeimmobilien nicht, höchstens 80 % Beleihung. Die machen aber sogar 100 % mit den Konditionen einer 80 % - Finanzierung. Aber nur dann, wenn ich die 20 % in einem Schatzbrief der Allianz für eine unbestimmte Dauer (aber natürlich höchstens, bis die Finanzierung vorbei ist) als Sicherheit hinterlege.

Ich weiß nicht, was ich von der Lösung halten soll, auch, weil dieser Schatzbrief mit relativ vielen Gebühren verbunden ist. Wie bewertet ihr das, ist das ne entgegenkommende Lösung von denen? Oder gibts bei anderen Banken viel bessere Lösungen, verlangen andere Banken bei 100 %- Finanzierungen vielleicht gar keine Sicherheiten? Sollten noch alternative Sicherheiten wie z.B. Bankbürgschaften möglich sein?

Ich dank euch im Voraus! Christian

 

[toxicmolotof]

Wenn du Cash in Form einer Einlage bei der Allianz (in Höhe von 20%) einbringen kannst, warum bringst du diese 20% nicht als Eigenkapital bei der Finanzierung mit ein? Dieses "rechte Tasche-linke Tasche-Prinzip" macht doch bei den aktuellen Zinsen (auch oder gerade bei V+V) nur begrenzt Sinn.

 

[tempic]

Macht bei einer Kapitalanlage (Vermietungsobjekt) ein Volltilger überhaupt Sinn? Eigentlich ist doch der Zinssatz sogar mehr oder weniger egal.

 

[MaxPower90]

Wenn du Cash in Form einer Einlage bei der Allianz (in Höhe von 20%) einbringen kannst, warum bringst du diese 20% nicht als Eigenkapital bei der Finanzierung mit ein? Dieses "rechte Tasche-linke Tasche-Prinzip" macht doch bei den aktuellen Zinsen (auch oder gerade bei V+V) nur begrenzt Sinn.

Danke für deinen Einwand. Ich werde es mir nochmal genau ausrechnen. Aber wenn ich keinen Denkfehler habe, ist es doch so: Wenn ich die 20 % als Eigenkapital mit einbringe ist mein einziger Vorteil, dass ich in der Summe bei einem Vorhaben weniger Zinsen zahle.

Finanziere ich zu 100 %, zahle ich auf die zusätzlich finanzierten 20 % Sollzinsen, die ich aber wiederum absetzen kann. So bleiben von den sagen wir 2 % nur noch sagen wir 1,3 % je nach Steuersatz. Sobald ich jetzt mit dem Schatzbrief abzüglich dessen Gebühren und Kapitalertragsteuer mehr als 1,3 % mache, ist dies das bessere Geschäft.

Oder übersehe ich etwas?

Macht bei einer Kapitalanlage (Vermietungsobjekt) ein Volltilger überhaupt Sinn? Eigentlich ist doch der Zinssatz sogar mehr oder weniger egal.

Mal die Gegenfrage, warum sollte er keinen Sinn machen? Ich sehe den Vorteil darin, dass ich über 20 Jahre meine Rate kenne und so keine bösen Überraschungen im Fall eines stark steigenden Zinses erleben kann.

 

[tempic]

Zinsen sind steuerlich absetzbar. Die Tilgungsrate nicht.

In der Regel vermindert eine höhere Tilgung die Rendite.

Ich empfehle einen Steuerberater.

 

[MaxPower90]

Ich habe es ausgerechnet und habe mich auch heute endgültig für die Lösung mit dem Schatzbrief entschieden. Ich habe beispielhaft beide Fälle für eine Wohnung mit einem Wert von 40000 € durchgerechnet. Also den Fall, mit klassischer 80 %- Finanzierung vs. den Fall mit 100 %- Finanz. zu Konditionen der 80 %- Finanz. durch den Schatzbrief.

In der Summe kostet mich die zweite Lösung aufgrund dessen, dass die 20 % der Kaufpreissumme im Schatzbrief für mich arbeiten trotz Gebühren und Kapitalertragsteuer knapp 2000 € weniger. Dabei bin ich von einer Laufzeit des Volltilgers sowie einer Anlagedauer im Schatzbrief von 20 Jahren ausgegangen und habe den Zinseszinseffekt berücksichtigt. Der Effekt könnte sich noch verstärken, wenn der Zins im Schatzbrief innerhalb der nächsten 20 Jahre ansteigen sollte. Dass er (viel) weiter Fällt, glaube ich nicht. Ein weiterer Vorteil ist, dass ich das Geld entnehmen könnte, sobald die ersten 20 % meiner 100 %- Finanzierung getilgt sind.

Und wieder eine Klarheit beseitigt. Und nein, ich bekomme für diesen Thread keine Provision von der Allianz ;)