Spekulationssteuer bei Haus-Verkauf unter Wert

[Alfgard]

Geht um Folgendes:

Die Eltern haben das Haus gekauft zu einem Preis v. 150.000,00 (damals wg. besseren Finanzierungsmöglichkeiten etc.).

Das Haus wurde an den Sohn vermietet und über die Miete das Darlehen zurückgezahlt.

Das Haus sollte bereits jetzt (private Gründe) bereits vor Ablauf der 10 Jahresfrist an den Sohn übertragen werden. Als Kaufpreis soll dann die Rest-Darlehenshöhe genommen werden (bspw. 100.000,00 Euro).

Aufgrund der Immobilienentwicklung dürfte das Haus inzwischen ca. 250.000 Euro wert sein.

Wenn nun für 100.000,00 Euro der verkauf erfolgt, kann das FA natürlich sagen "versteckte Schenkung", was aber im Hinblick auf den Freibetrag wohl egal wäre.

Problematisch dürfte wohl die Spekualtionssteuer sein, wenn man einen fiktiven Gewinn ansetzt. Zu berücksichtigen wären wohl auch noch die Mieteinnahmen?

 

[RotorMotor]

Geht um Folgendes:

Die Eltern haben das Haus gekauft zu einem Preis v. 150.000,00 (damals wg. besseren Finanzierungsmöglichkeiten etc.).

Das Haus wurde an den Sohn vermietet und über die Miete das Darlehen zurückgezahlt.

Das Haus sollte bereits jetzt (private Gründe) bereits vor Ablauf der 10 Jahresfrist an den Sohn übertragen werden. Als Kaufpreis soll dann die Rest-Darlehenshöhe genommen werden (bspw. 100.000,00 Euro).

Aufgrund der Immobilienentwicklung dürfte das Haus inzwischen ca. 250.000 Euro wert sein.

Wenn nun für 100.000,00 Euro der verkauf erfolgt, kann das FA natürlich sagen "versteckte Schenkung", was aber im Hinblick auf den Freibetrag wohl egal wäre.

Problematisch dürfte wohl die Spekualtionssteuer sein, wenn man einen fiktiven Gewinn ansetzt. Zu berücksichtigen wären wohl auch noch die Mieteinnahmen?

Spekulationssteuer nur bei Gewinn.
Der liegt hier nicht vor.

Probleme wie gesagt eher: Grunderwerbsteuer und Schenkungssteuer (nicht jetzt, da unter Freibetrag von Kindern, aber vielleicht bei weiterem Erbe innerhalb 10 Jahre), auch der Notoar könnte und wird wahrscheinlich den Wert ansetzen um damit sein Honorar zu berechnen.

Ich verstehe auch nicht, was der Vorteil sein soll es nicht alles ordentlich in den Vertrag zu schreiben?

 

[nordanney]

Wenn nun für 100.000,00 Euro der verkauf erfolgt, kann das FA natürlich sagen "versteckte Schenkung", was aber im Hinblick auf den Freibetrag wohl egal wäre.

Nicht kann, sondern wird. Hat auch Auswirkungen auf die Erbschaft (sollte in der Zukunft es mal dazu kommen und unter den Erben Streitigkeiten auftreten).
Warum nicht sauber im Kaufvertrag formulieren? Dazu aber den Notar bzw. einen RA hinzuziehen.
Grunderwerbsteuer fällt ja auch keine an. Das ist also kein Problem. Auch der Notar wird seine Rechnung am echten Wert des Grundstücks festmachen.

 

[Isokrates]

Mal kurz etwas off topic, um über die Fakten der "Spekulationssteuer" aufzuklären.
Es handelt sich hierbei um private Veräußerungsgeschäfte, Par. 22 Nr. 2 I. V. M. 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz.
Hierbei können sowohl Gewinne als auch Verluste anfallen.
Es ist also tatsächlich nicht so, dass nur Gewinne versteuert werden, vgl hierzu auch Par. 23 Abs. 3 Einkommensteuergesetz in dem auch explzit bei der Ermittlung des Gewinns oder Verlusts aus Veräußerungsgeschäften gesprochen wird.
Man kann diese Verluste allerdings nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen und nicht mit anderen Einkünften.

Einkommensteuerlich ist es also in aller Regel im vorliegenden Fall egal was du tust (wenn der Verkaufspreis ca dem Anschaffungswert abzgl. Abschreibung, da es ja vermietet war, entspricht).

Was aber richtig ist, ist das eine Schenkungssteuer anfallen kann, insofern der Freibetrag nicht ausreicht.

Der Hinweis mit dem Vorkaufsrecht der Gemeinde sollte aber dringend berücksichtigt werden, wenn ihr hier etwas unter dem Marktwert macht.

 

[Mottenhausen]

Ich würde in dem konkreten Fall einen Juristen auf diesem Fachgebiet befragen. Den Notar könnte man auch fragen, nur kann und darf er nicht steuerlich beraten.

Das Problem ist: sobald das Finanzamt einen "zu günstigen" Verkauf erkennt, vermutet es, der "Rest" bis zum regulären Marktwert wurde unter dem Tisch übergeben oder verschenkt. Beides provoziert unangenehme Fragen und ggf. Nachforderungen.

 

[cschiko]

Ohne das es eine Rechtsberatung ist!

Grundlegend wird das Ganze ja erst dann zum Problem, wenn innerhalb von 10 Jahren den Eltern etwas passiert. Die Werte die hier im Raume stehen sind ja so erst mal vom Freibetrag abgedeckt und dies gilt ja auch für die Steuer. Problematisch kann dies werden, wenn:

- innerhalb von 10 Jahren weiteres Erbe von den Eltern folgt und der Freibetrag überschritten wird
- die Eltern innerhalb der 10 Jahre auf Sozialleistungen angewiesen sein sollten, denn dann würde sehr wahrscheinlich das Sozialamt da aktiv werden

Den geringeren Wert wird sonst tendenziell erst mal nur den Notar kratzen, mit Blick auf das Honorar.