Straßenoberkante in Grundstücksmitte

[Isokrates]

Guten Tag zusammen,

ich hätte mal eine kurze Frage an die Baurechtler unter uns, die folgenden Sachverhalt sicher beurteilen und begründen können, da hiervon aktuell die gesamte Baugenehmigung abhängig ist.

Ich habe folgendes (Eck-)Grundstück:

Und dazu folgende Satzung zum Bebauungsplan hinsichtlich der Definition der Ausgangslage der Gebäudehöhe (Absatz 4):

Problem:
Nach Rücksprache mit dem Architekten gibt es keine Straßenoberkante in Grundstücksmitte bei diesem Grundstück, da lediglich der Zufahrtsteil auf die Straße ausgerichtet ist.
Das Bauamt will sich leider auch nicht äußern, welchen Referenzpunkt man nun annehmen soll.

Bezüglich der restlichen Grundstücke im Baugebiet ergibt sich das Problem nicht, da diese alle eine volle Grundstücksbreite zur Straße hin haben.
Wäre sehr dankbar, wenn jemand wüsste, wo man nun den Referenzpunkt konkret sehen muss und gegebenenfalls aus welcher (Bau)Vorschrift sich diese Erkenntnis ableiten lässt.
Ich hoffe vor allem das @Escroda hier bitte kurz aus seinem Erfahrungsschatz schöpfen könnte.

Schon einmal vielen Dank im Voraus für das Zeit nehmen der Durchsicht und jegliches fundiertes Feedback.

 

[Escroda]

Ich hoffe vor allem das @Escroda hier bitte kurz aus seinem Erfahrungsschatz schöpfen könnte.

IMHO klarer Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot. Sehr ähnlicher Fall in NRW:
Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 72/09.NE
Viel Text, der interessanteste Teil beginnt bei Randnummer 57
Ähnliche Urteile ergingen hier:
OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Nützt Dir hier und jetzt natürlich wenig, da Du den Bebauungsplan ja nicht anfechten möchtest - oder welches konkrete Problem steckt hinter

da hiervon aktuell die gesamte Baugenehmigung abhängig ist

?

Das Bauamt will sich leider auch nicht äußern, welchen Referenzpunkt man nun annehmen soll.

Wer hat sich denn wie auf welche Fragestellung von wem hin geäußert? Also bist z.B. Du zur Baugenehmigungsbehörde gegangen und hast den für Deine Baugenehmigung zuständigen Sachbearbeiter gefragt, auf welcher Höhe über NHN deine RFOK EG liegen muss, worauf dieser "Dazu möchte ich mich nicht äußern." antwortete?

An den Urteilen siehst Du, dass es kein Einzelfall ist, wenn sich die Stadtplaner die Höhenlage der Verkehrsflächen zwar offen lassen möchten, da zum Zeitpunkt der Bebauungsplanung die technisch beste Realisierung der Erschließungsanlagen kaum absehbar ist, andererseits die Höhenentwicklung der zukünftigen Bebauung beschränken möchten. Das Juristische mal außen vor gelassen wäre eine praktikable Lösung, dass das Tiefbauamt (oder wer auch immer bei Euch für die Ausbauplanung zuständig ist) die voraussichtliche Höhe über NHN des roten Punktes angibt.

 

[Isokrates]

IMHO klarer Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot. Sehr ähnlicher Fall in NRW:
Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 72/09.NE
Viel Text, der interessanteste Teil beginnt bei Randnummer 57
Ähnliche Urteile ergingen hier:
OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Schon einmal vielen herzlichen Dank hierfür.

Nützt Dir hier und jetzt natürlich wenig, da Du den Bebauungsplan ja nicht anfechten möchtest - oder welches konkrete Problem steckt hinter
?

Ich habe einen Bauantrag eingereicht mit einem Antrag auf Befreiung von der Höhe, da das Grundstück in der Ausgangslage
deutlich höher als die Straße liegt (in tatsächlicher Grundstücksmitte so ca. 1,20 - 1,30m über Straßenoberkante).
Diese Abweichung wird vom Bauamt nun kategorisch abgelehnt.

Geplant ist ein Flachdachbau mit 6,11m Wandhöhe von RFOK EG bis Attika (laut Bebauungsplan bemisst sich die Höhe vorliegend so).
Maximal zulässig sind für ein Flachdachbau 6,50m Wandhöhe gemessen ab der RFOK EG welche wiederum maximal 0,50m über der Straßenoberkante in Grundstücksmitte liegen darf.

Anbei mal der Eingabeplan mit den angegebenen Höhen zur besseren Veranschaulichung:

Wer hat sich denn wie auf welche Fragestellung von wem hin geäußert?

Eigentlich war der vorliegende Sachverhalt schon Anfang April telefonisch geklärt, da das Bauamt meint das Grundstück erfordert eine Abweichung in Bezug auf die Höhenlage, welche aber genehmigt werden sollte, da sie selbst nicht glücklich sind mit dem Bebauungsplan im Hinblick auf die vorliegende Topographie.
Da nun aber ein neuer Bürgermeister seit Anfang Mai regiert ist es wohl zum Problem geworden, da dieser wohl auf keinen Fall eine Abweichung in diesem neu ausgewiesenen Baugebiet genehmigen möchte.

Diese Erkenntnisse resultieren aus der Kommunikation via E-Mail und Telefon mit dem Bauamt.


Was das ganze jetzt aber wirklich schwierig macht ist der folgende Passus im Bebauungsplan:

Mit einer maximalen Abgrabung von 0,50m erreiche ich bei vorliegendem Grundstück nie die geforderte Höhe der RFOK EG mit maximal 0,50m über Straßenoberkante in Grundstücksmitte.

Da das Bauamt jetzt weder die vorliegende Planung mit der Beibehaltung der ursprünglichen Geländehöhen genehmigen will noch eine Abweichung in Form einer erweiterten Abgrabung (was m. E. auch absoluter Schwachsinn wäre) ist der springende Punkt eben der Ausgangswert der Straßenoberkante in Grundstücksmitte.

 

[Escroda]

Da nun aber ein neuer Bürgermeister seit Anfang Mai regiert ist es wohl zum Problem geworden, da dieser wohl auf keinen Fall eine Abweichung in diesem neu ausgewiesenen Baugebiet genehmigen möchte.

Und der ist Jurist oder Bausachverständiger?
Ist die Gemeinde auch Genehmigungsbehörde?

ist der springende Punkt eben der Ausgangswert der Straßenoberkante in Grundstücksmitte.

Die Straßenhöhe wird wohl kaum um die benötigten 80cm variieren. Von daher sehe ich nicht, was Dir eine Höhenangabe helfen sollte.

Wie gesagt, sind Höhenfestsetzungen, die im Bebauungsplan selber nicht bestimmt oder eindeutig bestimmbar sind, nichtig und führen ggf. zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplan. Wenn kein Verantwortlicher Verantwortung übernehmen will und nicht mit sich reden lässt, bleibt Dir nur der Klageweg.

Puzzleteilposting ist ja ohnehin nicht so meins - hier spielen aber so viele Details eine Rolle, dass der Gesamtzusammenhang wohl nur durch Fachleute vor Ort erfasst werden kann. Da Dir Dein Architekt eine genehmigungsfähige Planung schuldet, ist es erst einmal sein Problem, das scheinbare Dilemma aufzulösen. Mit seiner Erfahrung und seiner Fachexpertise kann er viel besser mit den Leuten bei der Behörde sprechen und daher einen verlässlicheren Rat bezüglich Sinnhaftigkeit des Klageweges geben und die Einschaltung eines Fachanwaltes empfehlen.

 

[Isokrates]

Und der ist Jurist oder Bausachverständiger?

Nein, hat vorher als Betriebswirt bei der Sparkasse gearbeitet.

Ist die Gemeinde auch Genehmigungsbehörde?

Zum Glück eigentlich nicht. Dass ist das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde.
Aber wie das halt politisch oft ist, schließt sich das Landratsamt in Bayern leider meist der
Gemeinde an, um die Beziehungen nicht zu belasten und ersetzt das gemeindliche Einvernehmen nicht.

Die Straßenhöhe wird wohl kaum um die benötigten 80cm variieren. Von daher sehe ich nicht, was Dir eine Höhenangabe helfen sollte.

Insofern der Bezugspunkt in der verlängerten Einfahrt anzunehmen wäre, gäbe es nur einen Höhenunterschied von ca. 1m welchen man innerhalb
des Bebauungsplan mit der maximalen Abgrabung auf den benötigten Wert drücken könnte, falls man den Klageweg meiden möchte.

Wie gesagt, sind Höhenfestsetzungen, die im Bebauungsplan selber nicht bestimmt oder eindeutig bestimmbar sind, nichtig und führen ggf. zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplan. Wenn kein Verantwortlicher Verantwortung übernehmen will und nicht mit sich reden lässt, bleibt Dir nur der Klageweg.

Ja das befürchte ich leider auch. Ist halt nur ägerlich aufgrund der Zeit, die so ein Verfahren in Anspruch nimmt.

Puzzleteilposting ist ja ohnehin nicht so meins - hier spielen aber so viele Details eine Rolle, dass der Gesamtzusammenhang wohl nur durch Fachleute vor Ort erfasst werden kann. Da Dir Dein Architekt eine genehmigungsfähige Planung schuldet, ist es erst einmal sein Problem, das scheinbare Dilemma aufzulösen. Mit seiner Erfahrung und seiner Fachexpertise kann er viel besser mit den Leuten bei der Behörde sprechen und daher einen verlässlicheren Rat bezüglich Sinnhaftigkeit des Klageweges geben und die Einschaltung eines Fachanwaltes empfehlen.

Entschuldige bitte die Puzzleteile, ich wollte nicht direkt im ersten Posting mit einer erheblichen Überlänge glänzen und war mir auch nicht sicher, was alles für eine Antwort zwingend notwendig ist. Des Weiteren muss man natürlich immer abwägen, was man im Internet alles posten möchte.

Ich danke dir aber vielmals für deine Stellungnahme zu meinem Problem.

 

[Snowy36]

Geh zum neuen Bürgermeister damit u erkläre ihm die Lage ... bei uns hat es geholfen ... schaden kann es nicht ...