Teilsaniertes 50er-Jahre-Haus kaufen - Worauf achten?

[miho]

Hallo,

da wir uns ein Haus bauen bzw. evtl. kaufen wollen, bin ich seit einiger Zeit hier Mitglied und lese fleißig von Euren Erfahrungen. Ein Hausbau erfordert natürlich erst mal ein Grundstück.

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass im Raum Nürnberg nicht wirklich viele schöne Grundstücke zum Kauf angeboten werden. Drum denken wir darüber nach, evtl. doch ein bestehendes Haus in passender Lage zu kaufen. Eins hat uns recht gut gefallen aber wir haben auch noch ein paar Zweifel.

Das Haus wurde als typisches Siedlungshaus in den späten 50er Jahre erbaut und Ende der 80 recht komplett saniert. Dabei erhielt es neue Isolierglasfester, eine Außenwanddämmung mit 8cm Mineralwolle (auf 24cm Ziegel) und eine Geschossdecken und Dachisolierung im 1.OG mit ebenfalls vermutlich etwa 8cm Dicke. Die Dachsparren wurden dafür aufgedoppelt und die alten Biberschwanzdachziegel wieder verwendet. Im noch nicht ausgebauten Dachboden ist nur eine Unterspannbahn und dann die Lattung und die Ziegel. Weiterhin ist eine relativ neue Gasheizung mit Fußbodenheizung im EG installiert. Die Elektroinstallation wurde auch erneuert.

Laut Energiegutachten braucht das Haus etwa 270kWh/m²/a. Dies ist aus den jährlichen Gasabrechnungen ermittelt. Da ein Schwedenofen im Wohnzimmer steht, könnte der wirkliche Verbrauch noch etwas höher sein. Trotz der Dämmmaßnahmen ist der Energieverbrauch also noch recht hoch. Wenn wir neu bauen würden, würden wir sicher auf unter 100 kWh/m²/a kommen. Nun fragen wir uns, was mit sinnvollem Aufwand noch zu erreichen wäre. Den Dachboden würden wir sicher als zusätzlichen Wohnraum ausbauen und dämmen. Der Keller ist im Prinzip original und ungedämmt.

Es gibt ein Gutachten eines Sachverständigen über den Keller. Der hat wohl unten einige feuchte Stellen, die der Gutachter als durch im Innenputz aufsteigende Nässe verursacht ansieht. Dies soll aber wohl für eine von uns geplante Nutzung als Lagerraum und Werkstatt unproblematisch sein.

Wir würden vor einem Kauf noch mit einem unabhängigen Gutachter durchs Haus gehen. Kann uns jemand da zufällig einen empfehlen?

Worauf sollten wir sonst noch achten?

Vielen Dank,
Michael

 

[Bauexperte]

Hallo Michael,

Du meinst mit "typisches Siedlungshaus" ein Reihenhaus?

Es gibt ein Gutachten eines Sachverständigen über den Keller. Der hat wohl unten einige feuchte Stellen, die der Gutachter als durch im Innenputz aufsteigende Nässe verursacht ansieht. Dies soll aber wohl für eine von uns geplante Nutzung als Lagerraum und Werkstatt unproblematisch sein.

Nur für den Keller?

Die Feuchte muß ja irgendwo ihren Ursprung haben. Es ist ja gut zu wissen, wie die Feuchte aufsteigt - noch besser wäre allerdings den Grund und die ungefähren Kosten der Sanierung zu kennen. Ich kenne eigentlich kein Wertgutachten, in welchem die erforderlichen ca.-Kosten von Sanierungsmaßnahmen nicht aufgelistet wären. Und - ich persönlich - würde auch nicht freiwillig ein dauerhaft feuchtes Mauerwerk "mein eigen" nennen wollen. Auch Lagerartikel muffeln irgendwann; Werkzeuge mit Holzgriffen schimmeln Dir langsam weg.

Wir würden vor einem Kauf noch mit einem unabhängigen Gutachter durchs Haus gehen ... Worauf sollten wir sonst noch achten?

Ich kenne durch meine Bewertungen in etwa das Preisgefälle in Nürnberg; nehme also an, daß das Siedlungshaus - gemessen am Durchschnittspreis in Franken - preiswert angeboten wird. Obgleich ich es immer empfehle, möchte ich es Dir dringend ans Herz legen - "gehe" nicht nur mit einem SV/Gutachter durchs Haus; nimm einige Hundert Euronen in die Hand und beauftrage ein Wertgutachten, bevor Du Deine Unterschrift unter den Notarvertrag setzt.

Aus diesem Wertgutachten - eine solche Begehung dauert in etwa 2.5-3 Stunden - läßt sich ablesen, welche Mängel vorhanden sind, welche Maßnahmen ergriffen werden müssen, daß Haus zu Sanieren und in einen energetisch/wirtschaftlich sinnvollen Zustand zu bringen und vor Allem: Du weißt anschließend, woher das Wasser im Keller kommt und welcher Kapitaleinsatz für die Sanierung erforderlich ist. Es kann mit einfachem Ausscharten getan sein, es kann aber auch eine andere Ursache, als fehlende Abdichtung haben.

Mich stört weniger der vmtl. hohe Energieeinsatz, denn die Feuchte im Keller. Es ergibt aus meiner Sicht keinen Sinn, ein Einfamilienhaus zwar günstig erwerben zu können, dafür aber einen ungewissen Ausgang in Kauf zu nehmen. Auf diese Weise ist nicht selten aus "preiswert" schnell "ganz schön teuer" geworden.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[miho]

Hallo Bauexperte,

danke für Deine Hinweise!

Hallo Michael,

Du meinst mit "typisches Siedlungshaus" ein Reihenhaus?

Nein. Es ist ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem schönen, großen Grundstück in guter Lage.

Nur für den Keller?

Ja, das Gutachten ist nur für den Keller. Es wurde laut Aussage des Maklers vom Eigentümer in Auftrag gegeben, weil schon mal ein Interessent nach Feuchte im Keller gefragt hatte. Das Gutachten ist als Beruhigungspille für Käufer gedacht. Hat bei mir aber nicht gewirkt. Es wurden nur ein paar Messungen mit einer Gann Hydromette mit kapazitiver Elektrode gemacht. Aus der Anleitung sind mir deren Einschränkungen bewusst. Insofern ist mir klar, dass die gemessenen Werte im Gutachten nicht wirklich aussagekräftig sind.

Die Feuchte muß ja irgendwo ihren Ursprung haben. Es ist ja gut zu wissen, wie die Feuchte aufsteigt - noch besser wäre allerdings den Grund und die ungefähren Kosten der Sanierung zu kennen.

Absolut. Ohne das würden wir nicht kaufen.

Ich kenne eigentlich kein Wertgutachten, in welchem die erforderlichen ca.-Kosten von Sanierungsmaßnahmen nicht aufgelistet wären. Und - ich persönlich - würde auch nicht freiwillig ein dauerhaft feuchtes Mauerwerk "mein eigen" nennen wollen. Auch Lagerartikel muffeln irgendwann; Werkzeuge mit Holzgriffen schimmeln Dir langsam weg.

Der Keller müffelt absolut nicht. Meine Frau hat eine SEHR empfindliche Nase und fand alles ok. Ich hatte nach der ersten Besichtigung da erst mal wenig Bedenken. Habe aber nach dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen 1988 gefragt, weil ich wissen wollte, ob eine Perimeterdämmung (?, die um die Kellerwand) eingezogen wurde. Da wurde mir das Gutachten gegeben.

Ich kenne durch meine Bewertungen in etwa das Preisgefälle in Nürnberg; nehme also an, daß das Siedlungshaus - gemessen am Durchschnittspreis in Franken - preiswert angeboten wird. Obgleich ich es immer empfehle, möchte ich es Dir dringend ans Herz legen - "gehe" nicht nur mit einem SV/Gutachter durchs Haus; nimm einige Hundert Euronen in die Hand und beauftrage ein Wertgutachten, bevor Du Deine Unterschrift unter den Notarvertrag setzt.

Das werden wir auf jeden Fall tun. Drum hatte ich nach Empfehlungen für Gutachter/Sachverständige gefragt. Den, der das Gutachten gemacht hat würde ich nicht fragen wollen, der ist ja befangen. Im Internet finde ich noch einige andere. Wer wirklich gut ist, kann ich leider nicht einschätzen.

Ich schätze das Haus als preislich ok ein, wenn da kein kapitalaufwändiges Problem im Keller lauert. Sonst ist es trotz tollen Grundstücks den Preis nicht wert. Zum im Ernstfall abreissen und neu bauen ist es wesentlich zu teuer.

Aus diesem Wertgutachten - eine solche Begehung dauert in etwa 2.5-3 Stunden - läßt sich ablesen, welche Mängel vorhanden sind, welche Maßnahmen ergriffen werden müssen, daß Haus zu sanieren und in einen energetisch/wirtschaftlich sinnvollen Zustand zu bringen und vor Allem: Du weißt anschließend, woher das Wasser im Keller kommt und welcher Kapitaleinsatz für die Sanierung erforderlich ist. Es kann mit einfachem Ausscharten getan sein, es kann aber auch eine andere Ursache, als fehlende Abdichtung haben.

Mich stört weniger der vmtl. hohe Energieeinsatz, denn die Feuchte im Keller. Es ergibt aus meiner Sicht keinen Sinn, ein Einfamilienhaus zwar günstig erwerben zu können, dafür aber einen ungewissen Ausgang in Kauf zu nehmen. Auf diese Weise ist nicht selten aus "preiswert" schnell "ganz schön teuer" geworden.

Liebe Grüsse, Bauexperte

Noch mal vielen Dank. Du bist vermutlich zu weit weg, um da als Gutachter aktiv zu werden? Könntest Du aus den Unterlagen (Expose, Bauleistungsbeschreibung der Sanierung von 1988, Kellergutachten, paar Zeichnungen) ein ersten Bericht abgeben? Natürlich gegen entsprechendes Honorar.

Viele Grüße,
Michael

 

[Bauexperte]

Hallo Michael,

Noch mal vielen Dank. Du bist vermutlich zu weit weg, um da als Gutachter aktiv zu werden? Könntest Du aus den Unterlagen (Expose, Bauleistungsbeschreibung der Sanierung von 1988, Kellergutachten, paar Zeichnungen) ein ersten Bericht abgeben? Natürlich gegen entsprechendes Honorar.

Danke für Dein Vertrauen!

Aber ich bin keine Gutachterin, sondern "nur" lange in der Hausbranche als Beraterin unterwegs. Bewertungen erstelle ich lediglich im vorbaulichen Zeitfenster von Neubauten; auch Betreuung/Beratung bis zur Unterschrift unter den Werkvertrag. Dabei spielt es zumeist keine Rolle, wo mein Auftraggeber sitzt; hinterher ist sie/er klüger

Obschon ich mittlerweile viele Ursachen erkenne, wäre es nicht richtig, diese für Dich zusammenzustellen, da ich gerade keine SV bin. Du brauchst ein Gutachten, wo der Verfasser eben jenen Berufszweig - Gutachterinnen gibt es für unterschiedliche Bauteile/Ursachen - tagtäglich begutachtet; sich ständig weiterbildet, Du sie/ihn im worst case auch haftbar machen kannst. Und vor Allem - sie/er muß sich vor Ort das Objekt anschauen!

Schaue einmal auf die Seite des Bundesverbandes freier SV e.V.; über die Expertensuche wirst Du ganz sicher regional fündig. Unterhalte Dich zunächst mit bis zu 3 Favoriten und erspüre Dein Bauchgefühl hinsichtlich Qualifikation und Preisgestaltung; danach entscheide.

Viel Glück und Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[insider2014]

Hallo Michael,
ich denke ich kann dir bei deinem Problem weiterhelfen.
Freundliche Grüße nach Franken